12.5 房子跌了很多，还要卖吗？ (三)
- 2026-08-21 09:54:30
12.5 房子跌了很多，还要卖吗？ (三)
25年2月4日的第二篇估值篇，我们尝试用房价的五维度估值法，评估房价贵不贵，最后得出结论——
”房价的估值，可以一眼定胖瘦了——国内地产由于过去20年作为全社会的信用扩张工具，在一致升值预期推动下，房价相较于其内在的居住价值，有些太贵了。”
(详见楼市合集)
现在又经历了半年多的调整，房价见底了吗？让我们先来看看房价的需求端是否已经企稳。
注、要点见文字，详细脑图见图2。
📝购房需求，由购房能力和购房意愿共同决定，两者缺一不可。
🙋🏻♂️购房能力——始终悬于两根绳索之上
1、现有净资产的厚度
不太妙。居民净资产的主要困难仍是房价推动的居民端资产负债表摔退带来的负螺旋。
国内居民的80%资产仍在房产上，房产这个400万亿级别市场的持续去杠杆，对居民端的财富影响是非常显著，靠120万亿大A的上涨是难以弥补的。
2、未来收入的预期
不太妙。这个话题不好聊，大家根据体感自己感受即可。
🙋🏻♀️购房意愿——自住和投资意愿渐渐理性休眠
3、自住意愿
总量上中性。虽城镇化和人均住房面积仍有提升空间，但其带来的增量斜率已明显平坦化。
结构上不太妙。租房、新房、保障房的性价比都在提升，二手只能以价换量。
以新房为例，容积率放开、允许偷面积，都证明了保新房保房开的优先级显然更高，牺牲二手是无奈的共识。
节奏上不太妙。近几年等等党普遍收获真香，大量需求选择观望。
4、投资意愿
出租吃息差: 不太妙，核心城市的租售比–贷款利率约在-1%附近。
引自华创研究(图3)，从国际样本看，\"租售比–房贷利率\"转正，多同步或领先于房价拐点。
赚价差: 不太妙。无论政策还是市场层面，都看不到驱动市场上行的因素，投资需求被显著抑制。
📝结语
综上，市场面临的不利因素比有利因素多，止跌也许仍需要挺多多多多的支持，企稳或许还需要等等等等等。
人口红利、城镇化推进和信用扩张，共同塑造了过去20年烈火烹油的房产黄金时代，房价永远涨一度成为“科学定律”。
而如今市场的调整，则是对过度金融化催生的非理性繁荣的正常纠偏了。
在浩浩汤汤的时代浪潮面前，我们无疑都是渺小的。但如果能提前看清潮水的流向，也许就更容易能顺流拾级而上。
🧐后记——什么房子应该卖？什么房子还能留？什么时候卖最好？
这个话题如果还能聊，下一篇会和大家探讨存量房产的处置策略，尝试为大家从“持有时机”与“退出路径”中寻找最优解。
#房价
”房价的估值，可以一眼定胖瘦了——国内地产由于过去20年作为全社会的信用扩张工具，在一致升值预期推动下，房价相较于其内在的居住价值，有些太贵了。”
(详见楼市合集)
现在又经历了半年多的调整，房价见底了吗？让我们先来看看房价的需求端是否已经企稳。
注、要点见文字，详细脑图见图2。
📝购房需求，由购房能力和购房意愿共同决定，两者缺一不可。
🙋🏻♂️购房能力——始终悬于两根绳索之上
1、现有净资产的厚度
不太妙。居民净资产的主要困难仍是房价推动的居民端资产负债表摔退带来的负螺旋。
国内居民的80%资产仍在房产上，房产这个400万亿级别市场的持续去杠杆，对居民端的财富影响是非常显著，靠120万亿大A的上涨是难以弥补的。
2、未来收入的预期
不太妙。这个话题不好聊，大家根据体感自己感受即可。
🙋🏻♀️购房意愿——自住和投资意愿渐渐理性休眠
3、自住意愿
总量上中性。虽城镇化和人均住房面积仍有提升空间，但其带来的增量斜率已明显平坦化。
结构上不太妙。租房、新房、保障房的性价比都在提升，二手只能以价换量。
以新房为例，容积率放开、允许偷面积，都证明了保新房保房开的优先级显然更高，牺牲二手是无奈的共识。
节奏上不太妙。近几年等等党普遍收获真香，大量需求选择观望。
4、投资意愿
出租吃息差: 不太妙，核心城市的租售比–贷款利率约在-1%附近。
引自华创研究(图3)，从国际样本看，\"租售比–房贷利率\"转正，多同步或领先于房价拐点。
赚价差: 不太妙。无论政策还是市场层面，都看不到驱动市场上行的因素，投资需求被显著抑制。
📝结语
综上，市场面临的不利因素比有利因素多，止跌也许仍需要挺多多多多的支持，企稳或许还需要等等等等等。
人口红利、城镇化推进和信用扩张，共同塑造了过去20年烈火烹油的房产黄金时代，房价永远涨一度成为“科学定律”。
而如今市场的调整，则是对过度金融化催生的非理性繁荣的正常纠偏了。
在浩浩汤汤的时代浪潮面前，我们无疑都是渺小的。但如果能提前看清潮水的流向，也许就更容易能顺流拾级而上。
🧐后记——什么房子应该卖？什么房子还能留？什么时候卖最好？
这个话题如果还能聊，下一篇会和大家探讨存量房产的处置策略，尝试为大家从“持有时机”与“退出路径”中寻找最优解。
#房价
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