房产从业至今的现状
从2017年进入房地产这个行业以来至今已9年了，可以说见证了曲靖房地产从2016至2021年以来的上行期，再从2021年至今的一个下行期，我也在这个过程中逐渐成长成为合格的房产经纪人。 上行期的时候，成交量很大，房子根本不愁卖，户型再烂的都能卖掉，就连小产权房都能卖的很好，就连房管局过户都要预约，那个时候一套二手房完成整个交易流程差不多要45天的时间，房价也是水涨船高，最记得2019年的时候基本上1个月一个价格，开房商动不动就封盘，动不动就上调价格，房东签了三方合同违约的现象也很普遍。 当时间来到2021年中旬的时候"三条红线”出台后，下半年头部房企已恒大，碧桂园为首的纷纷暴雷，此后我们曲靖这个小城市的影响也还有些的，成交量开始下滑，买房的不那么热情了，但是价格没有出现明显的下跌，真正开始快速下跌的时间是从2023年一季度以后开始，记得2023年底阳光天悦府办证后91平的二手房能卖到46万左右一套，随后逐年下跌至今30-35万这个阶段，跌幅达到20%，也就是从哪个时候大部分二手房都急速下跌。当然开发商的新房也是逐步下跌，因为二手房和新房的价差太大了，同一个区位，同一个地段二手和新房悬殊800-1000的价差，肯定是有客户会选择卖二手的小区，新房成交量下滑那就必然扩大优惠暗地里降价。下行期二手房挂牌了越来越多，买的人越来越少，首付也降到上行期的一半，利率也降到了上行期的一半，买房的人还是少。整体来说曲靖高峰期泡沫也不太严重，下行期大部分下跌幅度25%-30%。有一小部分下的下跌接近40%，这部分就是原来配套不成熟区域的所谓高端楼盘，还有没有湖的湖景房，还有一小部分没降价但是很少。 时间来到2026年了，二手房挂牌量惊人成交量很低，大部分都是15年以上的老小区，以及2017年-2021年开发的电梯房房龄在3-5年左右，这部分房子有些户型在当年非常好的，但是现在房地产已经发生了根本性变化，房产新规出台以后原来的就成了老规产品（高品质的稀缺别墅除外），原来的老规产品会逐渐的失去竞争力。新规户型主要低容积率，零公摊甚至负公摊，低梯户比，大部分两梯两户，小高层为主，内部配套设施更完善齐全更智慧化。 面对这种现状如何理性购房？下一期再分析我自己的一些观点。
