一、核心观点
合法有效的离婚协议中关于不动产归属的约定，在协议签订早于查封时间、权利人已合法占有房屋、支付对应对价、非因自身原因未办理过户，且债务为被执行人离婚后个人债务的情形下，权利人对房产享有的民事权益足以排除后续形成的普通金钱债权的强制执行。
二、基本案情
刘某娟与韩某峰原系夫妻，二人于2018年3月15日协议离婚并办理离婚登记，离婚协议中明确约定，婚内共同购买的盐山县某小区涉案房屋归刘某娟所有，剩余按揭贷款由其自行承担。
离婚后，刘某娟一直实际占有、使用该房屋，按时偿还房贷并缴纳物业费，案涉房屋因房产证未开始办理，未完成过户登记，仍登记在韩某峰名下。2022年韩某峰向某银行借款，2024年因未能还款，银行申请强制执行，法院查封了涉案房屋。2025年初刘某娟准备办理房产登记时得知房屋被查封，提出执行异议被驳回后，遂诉至法院请求确认房屋所有权并排除执行。
三、法院判决结果
法院判决确认原告刘某娟对涉案房产享有单独所有权，解除对该房产的查封，不得执行该房屋，该判决现已发生法律效力。
四、相关法条
1. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
2. 《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
五、法律逻辑
1. 离婚协议房产约定的准合同属性：案涉离婚协议合法有效且已办理离婚登记，其中房产归属的约定在性质上可视为特殊的“买卖合同”，其签订时间远早于法院查封时间，符合执行异议审查中“查封前签订合法有效书面协议”的核心前提。
2. 权利人已满足实质权利取得要件：刘某娟在离婚后长期合法占有、使用涉案房屋，通过持续偿还按揭贷款的方式完成了对价支付，且房屋未过户并非因其自身过错，而是房产证未开始办理的客观原因所致，完全契合执行异议的法定审查要件。
3. 债务属性的关键区分：韩某峰对银行的债务形成于其与刘某娟离婚之后，属于其个人债务，并非夫妻共同债务，该债务的形成与案涉房产无任何关联，债权人无权就被执行人的个人债务，执行已约定归属于另一方的房产。
4. 实质权利优先于普通金钱债权：在权利人已基于合法有效的离婚协议，对房产形成实质占有、使用并履行相关义务的情况下，其对房产享有的实体权利，应优先于债权人在后形成的普通金钱债权，法院据此排除强制执行，既尊重了离婚协议的约定效力，也符合物权保护与执行异议审查的立法精神。
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