在北京处置房产，直系亲属间常纠结一个问题：赠与和买卖，到底选哪种更合适？其实核心答案很简单——看两种方式产生的税费总额，哪种更低选哪种。

今天就帮大家把两种场景的税费、计算方式讲得明明白白，再附上思维导图，一眼看清差异，再也不用反复纠结！

一、场景一：直系亲属赠与（仅2种税费，流程简单）

这里特指直系亲属之间的房产赠与（如父母赠子女、子女赠父母等），交易时仅产生两种税费，计算方式固定，无需区分房屋套数、面积，流程相对简便。

1. 核心税费及计算公式

• 契税：税率固定3%，计税基数以核定价为准

• 计算公式：契税 = 核定价 ÷ 1.05 × 3%

• 印花税：买卖双方均需缴纳，合计税率0.05%（单方0.025%）

• 计算公式：印花税 = 核定价 ÷ 1.05 × 0.025% × 2（双方合计）

2. 关键提醒

赠与无需考虑房屋是否满5年、是否唯一，也不限制买方套数，适合亲属间快速过户，且税费计算简单，不用复杂核算。

二、场景二：房产买卖（税费复杂，分3种条件核算）

买卖的税费的多少，核心取决于3个因素：卖方房屋是否满5年唯一、房屋类型（商品房/已购公房）、买方购房套数、房屋面积，不同条件下税费差异极大，具体分3种情况说明。

条件一：卖方是“满5年唯一”住房（税费最低，优先选择）

此条件下，仅需缴纳契税，无个税、增值税，若为已购公房，额外缴纳土地出让金。

• 契税（核心税费）：

• 房产面积≤140㎡：买方首套/二套，契税1%

• 房产面积＞140㎡：买方首套1.5%、二套2%、三套3%

• 土地出让金（仅已购公房）：15.6元/平米（按房屋实际面积计算）

• 契税计算公式：

• 网签价≥核定价：（网签价格 - 本次增值税）× 税率（注：满5年唯一无增值税，直接用网签价×税率）

• 网签价＜核定价：核定价格 ÷ 1.05 × 税率

条件二：卖方是“满五年非唯一”的已购公房（加征1%个税）

此场景特指卖方房屋为“满五年、家庭非唯一”的已购公房，税费在条件一（满5年唯一已购公房）的基础上，额外增加1%的个税，土地出让金仍需正常缴纳。

• 新增税费：个税，税率1%，计算公式：

• 网签价≥核定价：（网签价格 - 本次增值税）× 1%

• 网签价＜核定价：核定价格 ÷ 1.05 × 1%

• 其他税费：与条件一（满5年唯一已购公房）一致，即契税+15.6元/平米土地出让金

条件三：卖方“家庭非唯一+商品房”（个税按差额20%征收，税费最高）

此条件下，个税不再按1%征收，而是按“差额20%”计算，税费成本较高，仅适合特殊情况。

• 核心税费：差额20%个税，计算公式：

• 网签价≥核定价：（网签价格 - 本次增值税 - 本次附加税 - 原值 - 原契税 - 网签价格×10% - 贷款利息）× 20%

• 网签价＜核定价：（核定价格 ÷ 1.05 - 本次附加税 - 原值 - 原契税 - 核定价格×10% - 贷款利息）× 20%

• 其他税费：与条件一一致（仅缴纳契税，无土地出让金，因是商品房）

三、核心总结：到底选赠与还是买卖？

没有绝对的“更合适”，只看税费多少，给大家2个核心参考：

1. 若卖方房屋是“满5年唯一”，且买方是首套/二套、房屋面积≤140㎡：优先选买卖，仅需1%契税，税费远低于赠与（赠与需3%契税+印花税）。

2. 若卖方房屋非满5年、非唯一（尤其商品房）：优先核算赠与税费，大概率赠与更划算（避免差额20%个税）。

3. 简单粗暴判断：先算赠与总税费，再算对应条件下买卖的总税费，哪个低选哪个！

附：北京房产赠与vs买卖 核心对比思维导图

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