澳大利亚统计局最新数据显示，截至2025年第四季度，全澳住宅总价值突破12.3万亿澳元，单季增长3848亿。这一增量，超过了伊朗、捷克、埃及的全年GDP。
换句话说，澳洲人拥有的“砖瓦”财富，每三个月就凭空多出一个国家的经济体量。12.3万亿是什么概念？它相当于日本（4.28万亿）、印度（4.13万亿）、英国（3.96万亿）三国GDP之和。以另一种方式表达：澳洲住宅总价值，已是英国经济总量的四倍。
这一数字背后，是澳洲房产市场正在进入一个前所未有的阶段——财富总量创下新高，供应缺口持续扩大，政策工具箱日渐紧张。理解这个12.3万亿，需要拆解它背后的三个结构性原因。
供需失衡的持续深化
西太平洋银行最新报告揭示了一个被反复验证的事实：澳洲的住房短缺问题已积压25年。经济学家Matthew Hassan警告，即使从现在开始全力追赶，也需要5到10年才能缓解。
数据支撑这一判断。全澳房源总量同比下降25.9%，布里斯班部分房源收到31份书面报价，12到15份已成常态。Westpac调查显示，26%的潜在买家认为“无房可买”是最大障碍，另有26%表示“买不到符合需求的房子”。
供应端同样不容乐观。联邦政府设定的120万套新房目标，在劳动力短缺、材料成本高企、融资难度加大的现实面前，被Westpac判定为“难以实现”，能完成100万套已是幸运。要在五年内将建筑产能提升20%到30%，几乎是不可能完成的任务。
这意味着，稀缺性不是短期现象，而是中期常态。在一个供应长期无法匹配需求的市场上，资产的定价逻辑从“周期性波动”转向“结构性溢价”——位置优越、配套成熟、土地稀缺的房产，其价值锚点将进一步强化。
政策刺激的持续加码
《卫报》专栏作家Greg Jericho的评论触及了问题的另一面：政策。
他提出的悖论值得细想：一边是政府通过首付担保、负扣税、资本利得税优惠不断刺激需求；一边是供应端无法响应。结果是，每一次刺激，都变成房价的又一次跳涨。
以5%首付担保为例。去年第四季度，西澳平均房价上涨7.5%，布里斯班4.8%，阿德莱德4.5%。对于用担保入市的首购族而言，他们获得的“帮助”，可能已被房价涨幅吞噬。Jericho算了一笔账：一套珀斯的公寓，因政策刺激而涨了7.4万；一套布里斯班的公寓，涨了5.3万。
更根本的问题是税收结构。目前，资本利得税50%折扣意味着：一位年薪20万的投资者，从投资房获利40万，实际税率仅为22.5%；而一位最低工资者加班一小时，边际税率却是30%。这一扭曲激励了大量资本涌入存量房产，而非流向新增供应。
改革传闻已在发酵。工党内部关于降低资本利得税折扣、调整负扣税的讨论，比本世纪任何一次预算前都更热烈。但历届政府的共同取向是：避免市场剧烈震荡，保护存量资产价值。这意味着，政策调整更可能是边际优化，而非颠覆重构。
财富效应的自我强化
12.3万亿的数字本身，就是市场信心的注脚。
各州表现分化明显：西澳以7.5%的季度涨幅领跑，平均房价突破100万澳元，成为继新州、昆州之后第三个“百万俱乐部”成员。昆州涨4.8%，南澳涨4.5%。即便是此前疲软的悉尼和墨尔本，也录得0.5%和0.3%的月度涨幅。
PropTrack数据显示，全澳房价中位数首次突破100万澳元，年涨幅9.1%，创下2022年6月以来最快增速。
这些数字指向一个结论：尽管利率高企、通胀未消、地缘动荡，澳洲房产市场的财富创造功能仍在持续。对于一个家庭而言，这意味着一份资产负债表上的安全感；对于海外投资者而言，这意味着一个资产保值增值的避风港。
更关键的是，这种财富效应正在自我强化。房价上涨推高存量资产价值，提升业主抵押融资能力，改善家庭资产负债表，进而支撑消费信心——这是过去二十余年澳洲经济的一个重要传导机制。
海外投资者的位置
在这样一个“财富累积+供应短缺+政策扭曲”的格局中，海外投资者扮演什么角色？
一个客观事实是：澳洲住宅总价值达12.3万亿，意味着这个市场已深度嵌入全球财富配置版图。与股市、债市、加密货币相比，房地产的实物属性、土地稀缺性、法律保障，构成了独特的资产护城河。
另一个事实是：供应短缺的中期化，意味着稀缺资产的价值锚点将进一步上移。那些位于高收入增长区域、配套成熟、土地不可复制的房产，将在未来5到10年的结构性缺口中持续受益。
对于海外投资者而言，当前市场的信号是矛盾的，但也是清晰的：短期波动难以避免，但中期结构支撑仍在；政策博弈仍在继续，但资产稀缺的逻辑不变；本土首购族压力加大，但全球资本的配置需求同样真实。
结语
回看这三组数据，它们共同指向一个事实：澳洲房产市场正在进入一个前所未有的阶段——财富总量创下新高，供应缺口持续扩大，政策工具箱日渐紧张。
在这个阶段，有三个确定性值得关注：
第一，稀缺性是中期常态。 25年积压的供应缺口，无法在5年内填平。这意味着，位置优越、配套成熟、土地稀缺的资产，将继续享受结构性溢价。
第二，财富效应仍在持续。 12.3万亿的数字本身，就是市场信心的注脚。对于一个家庭而言，房产是资产负债表的核心；对于一个国家而言，房产是财富储存的主要载体。
第三，政策博弈不会停歇，但底线清晰。 无论是负扣税调整，还是资本利得税改革，历届政府的共同取向是：避免市场剧烈震荡，保护存量资产价值。
对于投资者而言，这三个确定性意味着什么？
它意味着，在一个供应长期短缺的市场里，资产选择的权重将远大于时机选择的权重。它意味着，那些位于人口流入区域、具备稀缺属性、有真实租金支撑的资产，更有可能穿越周期。它也意味着，与其猜测下一次政策调整的时点，不如审视资产本身的长期价值。
12.3万亿是一个里程碑，也是一个起点。它提醒我们：澳洲房产市场，已经从“周期性波动”的叙事，走向“结构性分化”的叙事，而这个叙事，才刚刚开始。
