行业透视 | 3月过半二手房市场“小阳春”成色观察

3月上半月（3.1-3.15）数据显示，重点10个城市二手房成交面积393.2万平方米，同比下降19%，较近4年同期最低的2024年规模又高21%，较最高的2023年减少21%，总体仍为近4年同期次低水平。

以此来看，目前二手市场的升温还停留在关注度和舆论预期的改善，政策底部确认带来预期和信心的恢复，要转化为实际的交易尚需时间，下半月和4、5月的市场数据表现值得期待。

从具体城市来看，仅上海一个城市表现为实质性的交易回升，3月上半月二手房交易套数创下近4年同期新高，与2023年和2025年高位微增，较2024年大增56%。其余城市如北京、杭州、成都、厦门、佛山等都相比2023年和2025年下降30%左右，青岛、苏州更是创下近4年同期新低。

数据显示，10个重点城市3月上半月日均成交面积26.2万平方米，较前2月日均增长20%，整体相较2025年三季度和四季度日均分别微增3%和6%，也即是市场常态化之后“小阳春”也就回升到去年最低季度日均水平，距二季度日均尚有8%的差距，相比一季度日均同样有2%的跌幅。

就具体城市之间差异来看，上海一枝独秀，3月上半月日均成交930套超去年日均30%以上。北京整体稳定，保持去年以来的日均交易规模，显示出去年底调整限购的政策效应基本释放完毕。杭州、成都、厦门和青岛基本维持在去年三季度水平，较四季度以来有显著增长，但又不及去年上半年。深圳、苏州、佛山、南宁等4城普遍创下去年以来新低。

从近4年3月同期二手房套均成交面积数据来看，小面积房源仍是成交主力，其中上海套均面积最小约79平方米，北京约89平方米，300万元总价以下房源占比超过60%，且京沪整体稳定；成都、杭州、深圳等套均面积普遍在95-100平方米，唯苏州和佛山套均面积超过100平方米。从变化来看，深圳、杭州、青岛、苏州近4年套均面积上升，厦门、佛山、南宁套均面积下降。这都反映出目前二手购房客户仍为刚需和刚改存量客户，认为市场价格相对可接受，购房观望情绪开始好转，这部分价格敏感人群需求转化为有效成交，仍依赖于价格是否达到预期。

从目前北上广深杭等主要城市二手房挂牌参考均价来看，业主方预期走低的趋势没有改善，尤其京沪深还有加速下探的动能。以此来看，以价换量仍是未来一段时间二手市场交易回升的基础和前提，“价跌-量升—价稳—量跌”的博弈仍将维持，短期量价尚难出现实质性反转，量涨价稳将成为常态主旋律。