个人观点:从投资来看,房产不如好股票
今天坐在火车上，刷小红书，说要是十年前投资了茅台就好了。我就在思考，会不会2036年，也有人在小红书上说，要是十年前投资了招商银行就好了。那我们来看一下茅台十年前的数据。2016年，茅台的股价是50元左右，茅台的归母净利润是167亿，每股收益是13.31元，roe是24%。2026年，茅台的股价是1400元左右，茅台的归母净利润是646.3亿，每股收益是51.53元。也就是说，其实茅台的利润只涨了4倍，但是股价却涨了28倍。我再看一下招行的数据。2016年，招行的股价是19元左右（取一个最高价），归母净利润是620亿，每股收益是2.46元，roe是16.27%。2026年招行的股价是39元左右，归母净利润是1502亿，每股收益是5.7元。参考以上简单的数据，那么招商银行利润涨了2.4倍，最坏的情况下也应该是股价同步涨2.4倍，也就是19x2.4=45.6元。为什么茅台可以涨28倍？那我乐观来算，招行roe是茅台的一半，那么茅台涨28倍，招行涨14倍应该也不算很难吧？那就是19x14=266元。我再悲观一点，因为茅台不存在存货，毛利率会更高，所以理应比招行好，那么茅台涨28倍，招行涨三分之一，7倍应该也不算很难吧？那就是19x7=133元 。但是不知道为什么，中国的银行业普遍被给予严重低估的估值，现在基本上银行市盈率都在7，市净率破1 。但是股价总是有争议才能有空间，我们只能十年后静待花开了。未来说不定银行股也会像科技股一样被炒作呢？好的，话题在转回来，我们说道从投资来看，房产不如好股票。我现在拿长沙的房产为例，长沙的公寓算是性价比比较高的，做到6%的租售比应该不难。房产缺点：1.房子居住磨损。这是非常正常的，十年后的房子必然有磨损，按照正常磨损，十年后的租金应该只能达到5%。（而股票不会有自然磨损，因为股票没有使用价值） 2.房价因政策或者种种原因全面下跌。（这点股票也有下跌风险，因此房产和股票都有这个缺点） 房产优点：1.通货膨胀，租房价格水涨船高。（这点股票也会受到影响，一般来说通货膨胀，股票也会涨，那二者都有该优点） 2.确实是稀缺性房产，处于超一线城市超核心地段。（这点股票也可以做到，找最优秀的核心股票就好了）我再说一些股票拥有的独特优点：1.能迅速换成现金。房产做不到马上置换成现金，基本上周期在1-6个月。 2.好股票每年能产生巨大的利润。比如招行每年净利润1500亿，而你的房产，一年的净利润就是房租，再多也多不过招行利润零头。每年产生这么大的利润，实际上是你购买了贡献这些利润的人的时间。 3.部分好股票有gj强制力背书，大而不倒，真出事了gj印钞解决。而房产做不到这一点，烂尾楼、断供比比皆是。4.股价在下跌很多的时候，可以坚定补仓，但是房产最低也要20w左右一套，补仓的代价太大了。 反正最重要的结论就是，买股票就是买公司，买公司就是买利润，买利润就是买时间，买别人为你打工的时间，你必须要撬动时间的杠杆，这是能尽快达到财富自由的路。
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