入库案例:别再自作聪明!负债期间转移房产,法院判令恢复原状

债务人自以为聪明的“金蝉脱壳”，法院一招“撤销”让一切回到原点

欠债还钱，天经地义。可偏偏有些人，在明知自己身负债务的情况下，想尽办法把财产转移出去——给亲属、低价卖给朋友、甚至通过离婚“净身出户”，企图让债权人“竹篮打水一场空”。

真的能“金蝉脱壳”吗？

人民法院案例库的一则入库案例给出了明确答案：可以撤销！

一、入库案例：亲兄弟之间“转让”房产，法院判令恢复原状

【基本案情】

2018年1月，王某甲以其经营的某石油公司资金周转为由，向严某借款200万元。2020年10月，王某甲与其妻王某乙将名下位于莱阳市的两套房产以127.46万元“转让”给第三人某建筑工程有限公司。

听起来似乎只是一笔普通的房产交易？但有几个细节值得注意：

· 某建筑工程有限公司的法定代表人王某丙，与王某甲是亲兄弟关系

· 房屋转移登记时，王某甲的公司正陷入大额诉讼中

· 王某甲、王某乙未能提供购房款实际交付的证据

2021年8月，严某起诉王某甲还款，法院判决王某甲偿还200万元及利息。判决生效后，王某甲未履行还款义务，且经查其名下已无可供执行的财产。严某这才发现，王某甲早在2020年就把房产转给了弟弟的公司。

【裁判结果】

山东省莱阳市人民法院于2023年10月13日作出判决：

1. 撤销王某甲、王某乙将涉案房产转让给第三人某建筑工程有限公司的行为；

2. 第三人某建筑工程有限公司于判决生效后三十日内将房产登记恢复至王某甲、王某乙名下。

【裁判要旨】

债务人在明知负有债务的情况下，通过不动产交易将房产转移登记至第三人名下，债权人以影响其债权实现为由主张撤销该房产交易行为的，人民法院应当根据该房产交易是否实际交付购房款、债务人是否缺乏偿付能力致债权无法实现等情况进行综合认定；对于债务人不能证明该不动产系合理有偿转让的，人民法院应当撤销债务人转让不动产的行为。

入库编号：2024-18-2-078-001（人民法院案例库）

二、法律依据：民法典赋予债权人的“撤销权”

上述案例的法律依据，来自《民法典》关于债权人撤销权的规定。

《民法典》第五百三十八条（无偿处分情形）：

债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

《民法典》第五百三十九条（不合理价格情形）：

债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

《民法典》第五百四十一条（行使期限）：

撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。

三、更多真实案例：这些“花式逃债”都被撤销了

案例一：承诺不卖房，转身就低价转让（天津西青法院）

2024年12月，老韩向李某借款25万元。同月19日，老韩出具《个人承诺书》，明确约定在没有还清债务前，名下的房屋不得进行过户、买卖、抵押。

然而，这份承诺书出具的当天，老韩就已经与朱某签订了房屋买卖合同——房子早在承诺书出具前就已经偷偷卖了！

更离谱的是，经过专业鉴定，这套房屋的交易价格低于市场价的70%，属于“明显不合理的低价”。而朱某仅支付少量款项就完成了交易，且双方对付款情况的陈述前后矛盾。

西青法院最终判决：撤销房屋转让行为，房产恢复登记至老韩名下。

【法官说法】：债务人以明显不合理的低价转让财产，影响债权人债权实现的，相对人知道或应当知道该情形的，债权人可以请求撤销。

案例二：无偿转移安置房给子女（江苏太仓法院）

冯某欠邵某40万元借款本息，经法院判决后仍未履行。执行过程中，邵某发现冯某名下原本有一处拆迁安置房，但2021年通过家庭协议无偿转移给了儿子冯某某。

冯某在明知债务未清偿的情况下，将唯一可供执行的安置房转移至子女名下，导致其名下无其他财产可供执行。

太仓法院认定：该行为构成无偿处分财产权益，损害债权人利益，依法判决撤销该安置房产权转移约定。

案例三：离婚协议“净身出户”逃避债务（最高法司法解释明确）

除了买卖、赠与，还有一种常见的逃债方式——离婚财产分割。

债务人通过协议离婚“净身出户”，将全部财产转移给配偶，自己只留下债务。对于这种情况，最高人民法院在2025年1月发布的《民法典婚姻家庭编解释（二）》第三条中明确规定：

夫妻一方的债权人有证据证明离婚协议中财产分割条款影响其债权实现，请求参照适用民法典第五百三十八条或者第五百三十九条规定撤销相关条款的，人民法院应当综合考虑夫妻共同财产整体分割及履行情况、子女抚养费负担、离婚过错等因素，依法予以支持。

这意味着，离婚协议中的财产分割条款，如果实质上是“无偿转让财产”逃避债务，同样可以被债权人申请撤销！

案例四：房产变更共有试图“稀释”财产（福建连江法院）

孙某某在一起民间借贷纠纷中需向林某承担连带赔偿责任。执行立案后，孙某某将个人独有的房产变更为夫妻共同共有，试图以此“稀释”财产，让债权人难以执行。

连江法院审理后认为，该行为导致可供执行财产减少，损害了债权人的利益，判决撤销该变更行为，将房产恢复登记至孙某某个人名下。

四、撤销权如何行使？记住四个要件

结合上述案例，债权人行使撤销权需要满足以下条件：

第一，债权人对债务人享有合法有效的债权。

这笔债权应当在债务人转移财产之前就已经存在。如果债务人转移财产时，债权尚未发生，则不能认定为“逃避债务”。

第二，债务人实施了减少自身责任财产的行为。

包括无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产、放弃债权、为他人提供担保、离婚协议中无偿让与财产等。

第三，债务人的行为影响了债权人债权的实现。

也就是说，债务人转移财产后，名下已无其他可供执行的财产，导致债权人无法获得清偿。

第四，债权人必须在法定期限内行使权利。

· 自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使

· 自债务人的行为发生之日起五年内没有行使的，撤销权消灭

五、常见问题解答

问：债权尚未经法院判决确认，能提起撤销权诉讼吗？

答：可以。法律并未规定债权人行使撤销权必须以债权经生效判决确认为前提。如果强制要求“先打官司确认债权，再打撤销权官司”，不仅徒增诉累，还可能导致撤销权的除斥期间届满，使债权人丧失救济机会。司法实践中，多数法院支持这一观点。

问：债务人把房产卖给亲戚，价格不算特别低，能撤销吗？

答：如果债务人无法提供购房款实际交付的证据，即使约定了“合理价格”，法院仍可能认定为虚假交易。上述入库案例中，王某甲与兄弟公司之间约定的价格看似合理，但因未提供实际付款证据，最终被撤销。

问：债务人已经离婚并“净身出户”，还能追回财产吗？

答：可以。最高人民法院《民法典婚姻家庭编解释（二）》第三条明确，债权人可以请求撤销离婚协议中影响债权实现的财产分割条款。但法院会综合考虑子女抚养、离婚过错等因素，并非所有“净身出户”都会被撤销。

六、写在最后：诚信是民事活动的基石

从莱阳法院的入库案例，到天津西青法院的低价转让案，再到太仓法院的无偿转移案——这些判决传递着同一个信号：

诚信，是民事活动的基石。

债务人在负债期间试图转移财产、逃避债务，自以为“高明”，最终不过是徒劳。法律赋予了债权人撤销权这把“利剑”，足以刺破任何试图规避债务的伪装。

而对债权人而言，发现债务人转移财产后，及时行动至关重要。一年的除斥期间转瞬即逝，一旦错过，撤销权便永久消灭。

门都是可以打开的，关键要找到那把钥匙。而法律，就是守护公平正义最有力的那把钥匙。

本文依据人民法院案例库入库案例及《民法典》相关规定整理，仅供参考。具体案件请咨询专业律师。