在广西钦州市灵山县新城区核心地段，一宗曾被视为区域商业标杆的房地产项目——灵山县三海街道荔香大道2078号（泰禾凯旋广场部分资产），于2026年3月17日以1.15亿元的起拍价开启第二次司法拍卖。这一价格较首次拍卖的1.44亿元直降2882万元，降幅达20%，但即便如此，该标的仍因包含烂尾工程、长期租赁合同等复杂因素，再次陷入流拍困境。这场拍卖不仅折射出当前房地产市场的调整压力，更揭示了地标性资产在司法处置中的特殊挑战。
一、项目概况：地标光环下的复合资产包
荔香大道2078号项目总占地面积16533.85平方米，由两宗地块组成，土地用途涵盖城镇住宅、零售商业及旅馆用地。项目分为已建成部分与在建工程：
- 已运营资产：一栋23层的喜橙荔枝酒店大楼，作为灵山县高端酒店地标，配备完善的住宿、会议及餐饮设施，是区域商务接待的重要场所。
- 在建工程：包含12111.93平方米的地上建筑物（含地下室基础底板）及12151.85平方米的基坑工程，原规划为商业综合体，但因开发商资金链断裂已停工多年，形成烂尾楼。
- 长期租赁合同：酒店大楼自2019年起被出租，租期至2039年，租金每5年递增5%，当前年租金为210万元，且含税费和物业费，买受人需承接这一长期收益权与义务。
二、拍卖历程：从1.44亿到1.15亿的降价逻辑
该项目首次拍卖于2026年1月27日启动，起拍价1.44亿元，评估价同样为1.44亿元，但因无人报名而流拍。二次拍卖降价20%后，仍未能吸引买家，核心原因在于：
- 资产包复杂性：买受人需同时承接运营中的酒店与烂尾工程，后者需投入巨额资金续建，且存在规划调整、施工许可等不确定性。
- 租赁权负担：长达14年的剩余租期及递增租金条款，限制了买受人对酒店资产的自主运营权，降低了投资吸引力。
- 市场信心不足：当前房地产市场处于调整期，投资者对商业地产持谨慎态度，尤其是涉及烂尾项目的资产包。
三、区位价值：新城区CBD的潜力与现实
荔香大道2078号项目位于灵山县新城区核心，毗邻主干道荔香大道，对望光大商业广场，周边汇聚山水荔城、光大锦绣山河等高端住宅项目，教育、医疗资源丰富。根据政府规划，该区域将打造为未来CBD，但目前商业氛围尚未成熟，烂尾工程的存在更影响了区域形象。
四、法律与财务困境：抵押、查封与债务链
该项目被司法拍卖源于开发商广西灵山县厚玺实业有限公司的债务纠纷。据公开信息，该房产已办理产权证，但同时存在查封、抵押等多重权利限制。评估报告显示，项目计税评估价为1.44亿元，但实际市场价值可能因烂尾工程大打折扣。此外，长期租赁合同的存在使得买受人需在拍卖成交后继续履行租金支付义务，进一步增加了财务压力。
五、市场反应：投资者观望情绪浓厚
尽管二次拍卖降价显著，但市场反应依然冷淡。业内人士分析，主要原因包括：
- 资金门槛高：1.15亿元的起拍价对多数投资者而言仍是巨额负担，且需预留续建资金。
- 运营难度大：酒店与商业综合体的协同运营需要专业团队，而烂尾部分的处置更需政府、开发商、施工方等多方协调。
- 回报周期长：即使完成续建，商业综合体的培育期通常需3-5年，投资者需承担较长的资金占用成本。
六、未来走向：第三次拍卖或进一步降价
根据司法拍卖规则，若二次拍卖仍流拍，法院可启动第三次拍卖，起拍价通常在二次拍卖价基础上再降20%。以此计算，该项目第三次拍卖的起拍价可能降至9200万元左右。但即便如此，买受人仍需面对烂尾工程续建、租赁合同承接等核心问题。业内普遍认为，该项目若想成功处置，可能需要引入政府平台公司或产业运营商，通过“资产重组+产业导入”模式实现价值重塑。
七、行业启示：地标资产处置需突破传统路径
荔香大道2078号项目的拍卖困境，为地标性资产的司法处置提供了典型案例。未来，此类项目需在以下方面突破：
- 资产分割处置：将运营中的酒店与烂尾工程分开拍卖，降低投资门槛。
- 政策支持：政府出台专项政策，协助解决规划调整、施工许可等难题。
- 产业协同：引入与区域定位匹配的产业运营商，提升资产长期价值。
在房地产市场深度调整的背景下，灵山荔香大道2078号项目的拍卖历程，既是市场信心不足的缩影，也是资产处置模式创新的契机。未来，该项目能否通过第三次拍卖或协议转让实现“软着陆”，将取决于市场环境、政策支持与投资者预期的共同作用。
