多伦多房市很难找到一线希望!房产律师透露:每周接手几个资不抵债房主

马克·莫里斯 (Mark Morris) 是一名多伦多房地产律师，他观察到的情况可谓五花八门，从严重的困境到时机不佳，再到偶尔闪现的乐观情绪，不一而足。

莫里斯先生认为，大多伦多地区的二手房市场总体上看起来相对健康正常，他形容市场行情虽然放缓，但并未出现根本性的偏差。

根据加拿大国家银行的数据，大多伦多地区的房屋销售在连续七个月下滑后，于三月份趋于稳定。

莫里斯先生认为，随着房价从2022年的峰值回落（在某些情况下甚至下跌了20%），现在有更多购房者能够负担得起房屋。

“这些房价与加拿大人的收入联系更为紧密，”他说道。

莫里斯先生表示，另一个积极的变化出现在上个月，安大略省政府出手提振了低迷的新建房屋市场。

这项措施扩大了HST退税资格的买家范围。

“我可以告诉你，这项政策影响巨大，”莫里斯先生说，“现在我看到库存房源的销售情况非常好。”

政策调整前，只有首次购房且计划自住的买家才有资格获得房价不超过100万元的房产补贴。

这项于4月1日生效的为期一年的新政策，将补贴范围扩大到部分自住的再次购房者以及计划将房产出租的投资者。

莫里斯先生指出，这项政策调整的一个弊端是，它将对4月1日之前完成交易的人造成不利影响，因为从4月1日起，补贴金额将被计入房屋评估价值中。

“所有新建房屋的价格都降低了13%。”

但莫里斯先生指出，政府的责任对象远不止于签署房地产合同的购房者。

莫里斯先生认为，根据现行法律，这项政策的期限仅为一年，实际上是政府在救助那些拥有剩余库存并希望尽快脱手的开发商。

如果这项政策能够长期实施，很可能会促使更多房屋建成，从而扩大市政税基。

“这对每个人都有好处，”他说道。

但莫里斯先生也看到了大多伦多地区房地产市场的黯淡前景：房价下跌的部分原因是那些在超低利率时代购房的业主如今无力偿还债务。

“人们正在血本无归，”莫里斯先生说道。

如今许多陷入财务困境的人都是由于时机不佳和经济形势的变化而陷入困境。

2020年3月，加拿大央行将基准利率从1.75%下调至0.25%，以应对新冠疫情期间的经济挑战。低抵押贷款利率引发了房地产热潮，激烈的竞价将安大略省各地城市和乡村地区的房价推至历史新高。

许多新购房者和现有房主锁定了五年的优惠利率。

虽然许多人找到了应对沉重债务、通胀和高利率的方法，但也有一些人正承受着巨大的压力。

这些人无法承受如今高利率带来的每月还款额激增。而最近，五年期固定抵押贷款的利率一直徘徊在4%左右。

莫里斯先生指出，过去几年里，一些陷入困境的房主在传统银行的主要贷款之外，又向私人贷款机构申请了第二笔甚至第三笔抵押贷款。

最终，有些人完全停止了还款。

“你屏住呼吸，直到再也喘不过气来，然后就被淹死了，”莫里斯先生说道。

借款人违约后，贷款机构可能会通过所谓的“强制出售”（power of sale）程序出售房产。

莫里斯先生没有追踪通过强制出售程序出售的房产数量，但他表示，这种情况正在增加，正在拉低房价。

“市场正被迫重新定价。”

莫里斯先生指出，经济状况良好的卖家往往想用高价试探市场。

然后他们的经纪会说：“这是你们这条街上两套强制出售的房屋，这是它们的成交价。”莫里斯先生解释道。

结果就是，房主们不得不接受现实，他们无法以2022年的价格出售房屋。

“我们在2023年和2024年并没有看到这种情况，”他指的是卖家仍然坚持不切实际的高价的那几年。

莫里斯先生说，他每周都会接手几个资不抵债房主的案例。在达成交易之前，他会联系私人贷款机构，告知他们需要接受低于欠款的金额。

他解释说，如果贷款机构不接受这些条件，房主可能会拖欠第一笔抵押贷款，而该贷款机构将启动强制出售程序。

在这种情况下，第二顺位的贷款机构很可能就无法偿还贷款了。通常情况下，他们会同意降低贷款额度。

“他们中的大多数人都比较精明，”他说。

多伦多房产经纪帕特里克·罗卡（Patrick Rocca）表示，当房主陷入困境时，许多经纪也需要了解自己的贷款顺序，因为房主可能没有足够的资金支付佣金。

他比以往任何时候都更加深入地了解潜在卖家的财务状况。他说，不仅抵押贷款利率更高，而且企业倒闭，人们失业。

“我认为情况会变得更糟，”他谈到消费者面临的压力时说。“我只是觉得现在的情况更加令人难以承受。”

在一些卖家似乎不愿透露全部情况的情况下，罗卡先生会调查房产的抵押贷款、债务和留置权等背景信息。

“很多人不会告诉你全部真相，”他说。

罗卡先生最近拒绝了一份房源委托，因为房主面临经济困难，不得不继续动用第二笔抵押贷款来支付各种开支。

“那里根本没钱，”他说。

莫里斯先生表示，经纪通常能从第二笔抵押贷款交易中获得佣金，因为主贷款机构有权将律师费和佣金等费用计入其中。

如果与第二笔贷款机构进行谈判，莫里斯先生会在卖方接受购买要约之前敲定所有条款，包括经纪人的佣金。一旦交易达成，他就无法再与贷款机构争论了。

“几乎所有贷款机构都在降低自己的佣金。”

来源：

https://www.theglobeandmail.com/real-estate/toronto/article-silver-lining-gta-real-estate-market/