上海二手房“止跌”了吗?

不是豪宅。不是改善。是那些总价200万上下的老房子，是那些月供几千块、用公积金就能覆盖的老公房。

新房市场在干什么？2025年上海新房成交中，1000万以上的占比从12%升到了29%，楼面价4.4万/平，创2017年以来新高。新房在往上走，二手房在往下沉。

这两个市场，定价逻辑已经彻底分叉了。

新房定价靠什么？靠产品力、靠稀缺性、靠“这个地段以后不会再有新盘了”。二手房定价靠什么？靠租售比、靠月供扛不扛得住、靠“这个总价我还能买得起哪里”。

我突然想起一个比喻：新房是精品店，二手房是菜市场。 精品店的门槛越来越高，但真正决定这个城市大多数人能不能“住得起”的，是菜市场的价格。

菜市场的价格，从2021年高点到现在，跌了将近五年。跌到什么时候？跌到租金回报率突破2%。跌到200万的房子月租金能覆盖大部分月供。跌到政府愿意220万收购一套40平的老房子，改造成保租房，因为账算得过来。

2025年5月是上海二手房挂牌的高峰。到2026年2月，头部中介的挂牌量比高点下降了30.7%。连续九个月，卖房子的速度比挂房子的速度快。库存从高位回落了大约四分之一。

这意味着什么？意味着恐慌性抛售的阶段，已经过去了。

去年这个时候，市场是另一副样子。一套房子挂出来，房东每周调一次价，买家开口砍20%。中介门店里最常听到的话是：“隔壁那套上周又降了5万，你这个价卖不掉的。”

现在呢？4月的市场反馈是：“好房源越来越少，位置、楼层、装修都不错的房子稀缺，议价空间从原来10%-15%收窄。”

议价空间缩小，不是房东突然硬气了，是买卖双方的预期终于对上焦了。

房东不再幻想2021年的价格。买家不再等着“再跌半年再买”。两群人在将近五年的博弈之后，终于在一张新的价目表前，同时点了头。

浦东世博板块的中介跟我说了一个细节：新政出台后，门店成交量比春节前翻了倍。成交房源以100-300万的老小区为主，购房者中新上海人占比接近80%。

一个江西来的年轻人，看中了世博板块一套40平的房子，总价160万。他跟中介说了一句话：“我们用公积金贷款，还贷基本不用额外掏钱。”

这不叫“抄底”。这叫“算得过账”。

我们也许要接受新的房价定价规则。

一是租售比不再是一个可以忽略的指标。2025年12月，上海租金回报率突破2%，2026年初维持在1.95%以上，而同期10年期国债收益率在1.8%左右。租售比开始跑赢无风险利率。这意味着什么？意味着你买一套上海老房子，光靠出租，收益不比买国债差。这是2016年之后从未发生过的事。

二是月供扛不扛得住，比以后涨不涨更重要。 一季度成交中，400-700万总价段占比上升了11.8%，而700-2000万占比下滑。不是有钱人消失了，是有钱人也在主动降杠杆。能贷30%首付的，选50%。能买中环的，看外环。

以前的市场，你不知道它会跌到哪里。现在的市场，下面有一层东西托着：2%的租金回报率、70%的刚需占比、从高点回落四分之一的库存、政府用220万收购40平老房子给出的价格参照。

回到开头那个问题：上海二手房“止跌”了吗？

至少市场找到了新的定价锚了。

我曾经以为底是跌出来的。现在才明白，底是算出来的。

一套200万的上海老房子，首付30%，贷款140万，30年期，月供大约6000。同样的房子，月租金大约3500-4000。差价2000多块。

2000多块，在上海是什么概念？是一个月少在外面吃几顿饭，是少买一件衣服，是“我扛得住”的距离。

这就是新定价体系。不是“以后能赚多少”，是“今天扛不扛得住”。