咨询贷款关注微信公众号：沪金圈
作者：上海贷款ALIEN 个人微信：15000298706
很多人一听到房产抵押贷款，第一反应就是：“是不是拿房子去银行抵押，然后银行放钱？”
大方向没错，但真办起来，里面的流程、材料、银行选择、下户、审批、抵押登记、放款方式，都不是一句话能讲清楚的。
上海这边房产抵押主要分两类：一种是消费抵押，一种是经营性抵押。消费抵押现在能做的银行不算多，额度和用途限制也比较明显，所以市面上大多数人做的，其实都是经营性房产抵押贷款。
有些银行宣传利率能做到比较低，比如低到2.6%左右，但这个不是人人都能拿到。银行不是看你有房子就给低利率，还要看房子位置、申请人征信、企业经营、流水、负债、法诉情况等等。条件不一样，能做的银行、额度、利率都会差很多。
下面我就按实际办理的顺序，把上海经营性房产抵押贷款的流程讲一遍。
第一步，先把材料准备好。
很多客户一开始会觉得，房产抵押不就是房产证、身份证、征信这些东西吗？
其实没这么简单。
经营性抵押贷款，银行看的不只是你这个人，还要看你背后的企业。因为这类贷款名义上是用于企业经营，所以材料一般分成个人材料和企业材料。
个人这边，通常要准备申请人和配偶的身份证、户口本、婚姻证明，比如结婚证，或者离婚证加离婚协议。房产证肯定也要有，征信也要查，申请人近一年的个人流水一般也会要。
这里有个细节，如果房产证上的产权人和申请人不是同一个人，那产权人的资料也要补。比如房子在父母名下，儿子想做贷款，那不是儿子一个人提供资料就完事了，产权人那边也要配合。
企业这边，材料会更多。
营业执照、企业征信、公司章程、公章财务章法人章、近两年财报、企业流水、基本存款账户信息、上下游合同、经营场地租赁合同，这些都可能会用到。
银行为什么要看这些？说白了，就是要证明你这个企业是真实经营的，不是临时拿个壳公司来套贷款。
还有放款相关材料，比如第三方收款账户营业执照、收款账户信息、购销合同等。因为经营性贷款一般不会随便让资金直接进个人口袋，银行要看资金用途是不是和经营有关。
所以一开始材料多，不要觉得奇怪。房抵贷本来就是大额贷款，银行肯定不会只看一两张证件就批。
第二步，选银行，不要一上来就随便进件。
这一步很关键。
上海能做房产抵押的银行很多，但每家银行的要求差别很大。有人适合A银行，有人适合B银行，不是利率最低的银行就一定最适合你。
比如同一套房子，有的银行评估价给得高，有的银行评估价给得低。你想贷500万，但A银行评估后只能给到420万，B银行可能能给到500万，那对你来说就完全不一样。
再比如企业流水要求，有些银行要求企业一年流水最好能覆盖贷款金额。你想申请500万，那企业一年流水最好也有500万以上。有的银行更严格，可能要求流水达到贷款金额的两倍。
征信也一样。一般银行都会介意当前逾期、连续三个月逾期、累计六次逾期这类情况，也就是常说的“连三累六”。但不同银行宽松程度不一样，有些银行看得很严，有些银行还能具体沟通。
所以正确做法不是自己随便找一家银行就去签，而是先把资料整理出来，让银行或专业人员初步判断一下：房子大概能评多少，额度大概能批多少，利率大概在哪个区间，是否符合银行准入。
有些银行会先过系统，看初审结果再面签；有些银行会直接安排面签。流程略有不同，但前期判断一定要做。
第三步，面签和下户。
银行初步觉得可以做，接下来就会安排贷款申请面签。
这个面签有的在银行网点进行，有的银行客户经理会去客户家里或者经营场所签。签的主要是贷款申请材料、授权材料等。
经营性抵押一般还会有“下户”这个环节。
也就是银行的人要去拍照核实。通常会去两个地方：一个是经营场地，一个是抵押物所在地。
比如你说自己开公司做贸易，那银行可能就要去你办公地址看看，有没有真实办公环境；房子抵押给银行，银行也会去房子那里拍照留档。
有些客户会问：“我材料还没完全准备齐，可以先签吗？”
有些银行是可以先签，后面再补材料。但最终进件审批之前，材料还是要补齐。客户经理只有把资料收完整，才好提交审批。
这里有几个点要注意。
申请人和配偶通常都要到场签字。哪怕房子是单独所有，只要是已婚状态，银行大概率也会要求配偶配合。
经营场地一般也要能提供。如果没有实际经营场地，或者营业执照刚办没多久，这种情况就要提前沟通，不同银行处理方式不一样。
营业执照是经营性抵押的基础材料。如果你完全没有营业执照，还想做经营性抵押，那就不能按普通情况去理解，要看是否有其他可操作方案。
第四步，正式进件审批。
面签、下户、材料补齐以后，银行就会正式进件审批。
审批时间每家银行不一样。快的可能一两天就有结果，慢的可能一两周。特别是碰到材料复杂、额度较大、企业情况不清晰的时候，审批时间就会更长。
银行审批时会看很多东西，比如你的征信、收入、负债、还款能力、企业流水、企业经营情况、法诉记录、房产情况、资金用途等等。
有时候审批过程中，银行还会让你补材料。
比如补一份合同、补一段流水、补一个情况说明，或者解释某笔大额进出账。很多客户一看到银行让补材料就慌了，觉得是不是要拒了。
其实不一定。
让你补材料，说明银行还在看，还没完全否掉。只要材料能解释清楚，还是有机会往下走的。
第五步，审批通过后签正式贷款合同。
银行审批通过以后，客户经理会通知你。有些银行会发短信，有些银行会出贷款审批函。
这个时候还没有真正放款，只是说明银行原则上同意给你这笔贷款了。
接下来要去银行签正式的贷款合同和抵押合同。一般需要申请人、配偶到场，企业这边还要带上公章、财务章、法人章等材料。
这里还有一个特别重要的提醒：审批过程中不要乱点网贷，不要频繁申请其他贷款，也不要到处查征信。
很多人审批还没结束，自己又去点几个贷款APP，结果征信查询突然变多，负债也可能变化，银行一看风险上升，本来能批的也可能变麻烦。
所以从申请到放款这段时间，征信尽量保持干净，别乱动。
第六步，去交易中心办理抵押登记。
正式贷款合同和抵押合同签完以后，就要去房子所在区的房地产交易中心办理抵押登记，也就是大家常说的“敲抵押”。
这个环节一般需要房产证上的所有产权人到场。如果产权人已婚，配偶通常也要配合到场。银行一般会安排抵押老师，带着合同陪客户一起去办。
上海这边办理抵押登记会有一个工本费，常见是80元左右，一般由客户先交。有些银行后面可能会补贴给客户，但这个看银行政策。
如果这套房子本身还有贷款，那就不能直接做新的抵押登记。正常情况下，需要先把原来的贷款结清，然后撤押，再办理新的抵押。
比如你房子原来在A银行有按揭贷款，现在想转到B银行做经营抵押，那就要先把A银行贷款还掉，解除原来的抵押，再走B银行的抵押登记。
如果自己手里没有钱结清原贷款，有些人会用垫资过桥的方式处理。但垫资成本不低，也有风险，一定要提前算清楚，不要只看贷款利率低，就忽略了中间成本。
第七步，银行放款。
抵押登记办完以后，交易中心会出一个收件收据。这个收据一般由银行拿走。
正常等几个工作日，抵押登记完成后，就可以领取不动产登记证明，也就是很多人说的“他项权证”。房产证和不动产登记证明交到银行后，银行会入库。
有些银行会把房产证还给客户，有些银行会留存相关材料，具体看银行规定。
一般来说，不动产登记证明入库以后，银行就会安排放款。通常是隔天或几个工作日内，但具体时间不完全固定，因为放款还要看银行系统排队和额度安排。
最后再说一下放款方式。
经营性抵押贷款放款，常见有两种：自主支付和受托支付。
自主支付，就是钱先放到你在银行开的对公账户里。客户需要从贷款账户把钱提出来，再通过企业对公账户支付到第三方账户，用于经营。
受托支付，就更严格一点。银行直接把钱划到第三方账户，不让客户自己操作，主要是为了防止资金回流，避免贷款资金被挪用。
很多客户不理解，觉得“我拿自己的房子抵押，为什么钱不能直接打给我？”
这就是经营性贷款和普通借钱的区别。银行批的是经营用途贷款，就会盯着资金流向，防止资金跑到买房、炒股、还个人贷款或者其他不符合规定的地方。
所以说，上海经营性房产抵押贷款，流程看起来就是：准备材料、选银行、面签下户、审批、签合同、办抵押、放款。
但真正难的，不是知道这几个步骤，而是每一步都可能卡人。
材料不齐会卡，征信不好会卡，企业流水不够会卡，房子评估低会卡，配偶不配合会卡，经营场地不真实也会卡。
很多人以为自己有房就一定能贷，其实银行看的从来不是单一条件。房子只是抵押物，银行真正关心的是：你是谁，你企业怎么样，你有没有还款能力，这笔钱用到哪里，后面有没有风险。
所以办之前别急着乱进件，先把自己的情况摸清楚，再去匹配适合的银行。这样不仅省时间，也能少走很多弯路。
最后，我是上海ALIEN,更多融资贷款问题欢迎联系小编ALIEN⬇️⬇️⬇️
公众号：沪金圈
手机号：15000298706
微信号：15000298706
