房产抵押到期:想保房!反按揭和法拍,哪种更合适?

房产反按揭。很多人应该都听过这种说法。

简单来说，就是把快到期的抵押贷款，重新转换成30年的房贷。具体怎么操作呢：很简单，就是找一个征信好的，直系亲属，或者信得过的朋友。通过交易买卖的形式，让他以按揭的形式买下这个房子做个30年的按揭贷款。

还是以上面的小区为例：

现在按揭首付比例是15%，房贷利率3.15%。参照小区挂牌价。如果按照单价9200计算，100平市值约92万左右。除去首付比例，这个房子可贷85成，大概就是78-80左右，分期30年。这样，基本就可以还上24年在银行做的70万的抵押贷款。

这样操作下来，首先征信不至于成为逾期黑户，其次房子保住了，拿时间换空间。现在的房贷利率才3.15% ，每个月还款压力也小。

需要注意的有几点：

1、首付的钱是否能到位。

2、综合费用的衡量（税费，垫资费，中介费）

3、找的人征信是否过关，是否配合愿意征信上有一笔房贷。

第二种情况就是，贷款到期沦为法拍房。

沦为法拍房后，如果想保住房子。这种操作方法就是，法拍房代拍购买。

1、找个金融机构全款拍下来。然后重新交易过户，做个30年的按揭贷款。

2、目前在西安，法拍房支持按揭模式参与。可以先竞拍，后贷款。法院只认在规定的时间内收到全款。可以让夫妻征信好的一方参与竞拍然后从银行按揭贷款（目前，西安这边，建设银行个别支行支持）。但是这种操作：条件限制多，容易失败。（1、首付准别：法拍房首付是保证金+首付款。资金压力比较大。2、法院规定的尾款支付时间通常7-15天，时间紧迫，如果到期银行按揭未能批下来，无法付清法拍尾款，保证金将会没收。）

所以：综上分析。第一种，全款参与拍卖。更能快速，高效的拍下房子。得房率更高。然后在通过正常的交易买卖形式，从金融机构手里，以银行按揭的方式把房子买过来，

需要注意的点：

1、还是费用的衡量，税费，垫资费，手续费等等。银行的按揭放款需要时间，这期间的垫资费用需要考虑。

2、征信要过关。需要提前准备相关的费用。

3、是否能在合理的价格区间，成功拍到房子。如果超过机构的预期，可能对方会放弃。