一、房源产权核查（最重要）
1. 产权是否清晰：必须是不动产权证，确认房屋产权人全部到场签字，共有产权人、夫妻共有都要全部同意。
2. 有无抵押/查封：查房子是否被银行抵押、法院查封、民间借贷抵押，有查封绝对不能买。
3. 房龄与土地性质：分清70年住宅、40年公寓、划拨/出让土地；老房龄影响贷款年限和转手。
4. 是否满五唯一：满五唯一可免个税，满两年免增值税，能省一大笔税费。
5. 是否限售/继承房：部分城市二手房有限售年限；继承房产要确认手续齐全、无产权纠纷。
二、房屋本身实地看房要点
1. 户型与楼层：采光、通风、朝向、有无暗厨暗卫；顶楼防水、一楼潮湿、腰线层遮挡要重点检查。
2. 墙体与水电：看墙面有无开裂、渗水、发霉；水管是否老化、电路有无私拉乱接、跳闸问题。
3. 噪音与环境：临街、高架桥、垃圾站、变电站、电梯机房噪音；楼下商铺油烟、人员嘈杂度。
4. 采光遮挡：前后楼栋楼间距、树木遮挡、低层采光是否常年不足。
5. 装修与承重：确认是否私自改动承重墙、拆配重墙，后期有安全隐患和整改风险。
三、户口与学籍问题
1. 原业主户口迁出：合同写明迁户时间+违约金，避免买房落不了户、孩子没法上学。
2. 学区学位锁定：确认学位是否被占用、有无6年一学位政策，查清楚近几年入学名额使用情况。
3. 落户政策：提前了解当地二手房落户条件、社保、年限要求。
四、税费与贷款注意事项
1. 税费明细提前算清：契税、个税、增值税、中介费、评估费、维修基金等，分清买方、卖方各自承担。
2. 贷款资质预审：先查自己征信、流水，确认能贷多少、利率、年限，避免交定金后贷不下款违约。
3. 评估价问题：二手房银行有评估价，若成交价高于评估价，差额要自付首付。
五、交易流程与资金安全
1. 定金谨慎交：定金合同写清：房屋总价、付款方式、过户时间、违约赔付、学位户口迁出约定。
2. 资金走监管账户：坚决不私下转大额房款，走银行/官方资金监管，过户完成再放款给业主，防止卷款跑路。
3. 明确交房标准：写清固定装修、家具家电、车位、杂物间是否赠送，口头承诺全部写进合同。
4. 欠费结清：过户前查清水电、燃气、物业、宽带、有线电视欠费，全部结清再交房。
六、隐形坑一定要避开
1. 凶宅、法拍房慎买：查清房屋有无非正常离世、纠纷；法拍房税费高、腾房难、隐藏风险多。
2. 物业与邻里关系：打听小区物业口碑、物业费高低、邻里有无矛盾、小区治安。
3. 加装电梯/拆迁规划：老小区确认是否有加装电梯纠纷、有无拆迁规划谣言。
4. 车位归属：分清产权车位、人防车位、公摊车位，能否一起过户。
七、交房收尾必做
1. 钥匙、门禁卡、车位卡、水电燃气卡全部交接。
2. 水表、电表、燃气表当场抄底数，办理过户更名。
3. 物业变更业主信息，维修基金过户。
