卖了3套房子才敢说:二手房挂牌前这3件事没做,至少少卖10万

人到中年，手里的房子要么是住了十几年的老房子，要么是之前投资的学区房，真到了要换房或者变现的时候，才发现二手房的水太深了。

我身边有个朋友，去年卖一套学区房，一开始挂牌280万，挂了3个月无人问津，后来降到270万还是没人看，最后急着用钱265万出手了。结果过完户才知道，同小区同户型的房子，前一个月刚成交了282万。

整整少卖了17万，相当于普通家庭一年的收入。

后来跟一个做了10年中介的老朋友喝酒，他才说实话：大部分业主卖房子，都是直接拍几张照片就挂出去了，根本不知道挂牌前的准备工作有多重要。同样的房子，准备充分和没准备的，成交价能差出10万-20万。

今天就把他透露的干货分享给大家，都是真金白银砸出来的经验，近期要卖房的朋友一定要看完，至少帮你多卖出一辆车钱。

第一件事：先"整容"再挂牌，房价能多卖5%-8%

很多业主觉得，房子反正要卖，收拾那么干净干嘛，买家买了也要重新装修。大错特错！

中介朋友说，买家看房的决策时间平均只有7分钟。第一印象不好，你房子再便宜，人家也不想多看。

具体怎么做？花2000块钱，做这3件事：

1. 深度保洁+除味

找专业的保洁公司，把厨房的油烟、卫生间的水垢、窗户的玻璃擦得干干净净，特别是油烟机和空调内部，一定要洗。

如果家里有老人味、宠物味、油烟味，一定要除味。买几盒活性炭，开窗通风3天，看房前半小时点一根檀香或者喷点淡香薰。

记住：干净无异味的房子，买家愿意多花3%-5%的价格买。

2. 修修补补

墙面上的裂缝、钉子眼，用腻子补一下，刷点同色的漆；水龙头漏水、开关松动、门锁不好用，这些小问题全部修好；灯泡坏的全部换新的，看房的时候所有灯都打开，显得房子亮堂。

这些小问题花不了几百块，但买家看到了，就会觉得房子保养得好，业主是个细心人，砍价的时候就不会太狠。

3. 家具精简

家里堆得乱七八糟的，旧家具、旧家电、孩子的玩具、老人的杂物，能搬的全部搬走，不能搬的整齐码在阳台或者一个小房间。

客厅和主卧尽量空旷，让买家能想象自己住进来的样子。如果家具实在太旧，不如直接搬走，空房子比堆满旧家具的房子好卖10倍。

中介朋友说，他手上有套房子，业主花了1800块做保洁和修补，最后成交价比同户型高了12万，这笔投资的回报率，比什么理财都高。

第二件事：定价不是越高越好，挂对价格才能卖得快、卖得高

很多业主定价的逻辑是：我想卖280万，那我就挂290万，留10万的砍价空间。结果挂了半年，连看房的人都没有。

正确的定价策略是：

1. 先查真实成交价

不要看中介APP上的挂牌价，那些都是虚的，一定要问中介最近3个月同小区同户型的真实成交价是多少。

比如最近成交的3套同户型，价格分别是278万、280万、282万，那市场的真实价值就是280万左右。

2. 挂牌价比成交价高1%-2%

不要挂太高，就挂282万-285万。这个价格不会高得离谱，能吸引到真正的买家来看房。

记住：现在的买家都很精明，APP上一刷就知道你小区的价格，你挂得太高，人家连点击都不会点，更别说看房了。

3. 前10天是黄金期

房子挂牌后的前10天，是曝光量最高的时候，也是看房的人最多的时候。如果前10天有5组以上看房，但是没有人出价，说明价格高了，赶紧降2万-3万。

如果前10天连3组看房都没有，说明价格高了至少5万，必须马上调整。

中介朋友说，最怕那种死咬价格的业主，挂了半年降了10万，最后成交的价格还不如一开始挂低价的。房子卖得越久，买家越觉得你的房子有问题，砍价越狠。

第三件事：跟中介签"独家"？一定要看清楚这3个条件

很多业主刚挂牌，中介就会劝你签独家代理，说什么"给你做重点推荐"、"保证3个月卖出去"、"卖不到约定价格赔你钱"。

签独家不是不行，但一定要谈好这3个条件，不然就成了中介低价收你房子的工具：

1. 独家期限不能超过1个月

不要签3个月、6个月的独家，就签1个月。1个月卖不出去，马上换别的中介。

期限越长，中介越不急，反正你房子只能在他那卖，他就慢慢压你的价格，最后低价卖给自己的熟人。

2. 必须写清楚推广承诺

不能只口头说"重点推荐"，要写进合同里：比如每周至少带5组客户看房，朋友圈推广不少于3次，端口置顶推荐，店长亲自推荐。

做不到怎么办？要写违约金，比如少一组看房赔你500块。

3. 约定"保底价"，超出部分分成

比如你们约定保底价275万，如果中介卖到280万，多出的5万，你跟中介三七分，你拿70%，中介拿30%。

这样中介才有动力帮你卖高价，不然他肯定是劝你早点低价出手，拿了佣金就算完事。

中介朋友说，他们最喜欢跟那种不懂的业主签独家，一签就是半年，最后房子比市场价低10万成交，业主还觉得中介帮了大忙。

最后说句掏心窝子的话

人到中年，房子就是我们最大的一笔资产，卖房子的时候，真的不能怕麻烦。

花一周时间收拾房子，花半天时间研究价格，花一个小时跟中介谈好条件，这些事情做好了，轻轻松松多卖十几万，比你上一年班赚的都多。

不要觉得"差不多就行了"，你自己都不上心，别人更不会上心。

你卖房子的时候遇到过什么坑？或者有什么卖房的经验？欢迎在评论区留言分享，咱们业主互相提个醒。

如果你的亲戚朋友近期也有卖房的打算，一定要把这篇文章转发给他，帮他多卖几万块，他一定会感谢你的