二手房“三连热”!今年累计成交46242套...

引言

9549套。

2026年6月4日西安市住建局发布的《2026年5月份二手房网签情况》，5月份，全市存量房（二手房）网签备案面积约108.71万㎡；其中，住宅网签备案约9549套，面积约99.32万㎡。

这是2026年5月西安二手住宅的网签量。相比3月的11288套、4月的11903套，确实短了一截。但5月本就是传统淡季，同比去年，却大涨15.6%！

二手房，彻底烧起来了。新房呢？像被人抽走了魂，绝大多数售楼处门可罗雀，高赠送不断背刺，只剩几个豪宅项目在那里孤芳自赏。

冰与火之间，一个以存量为主导的时代，就这么砸了下来。

NO.1│壹

从3月起，连续三个月站上9500套。

前五个月，二手房累计成交46242套（备注：1月8643套、2月4859套、3月11288套、4月11903套），月均9248套，比去年还要高一筹！

如此亮眼的数据，即便是放在全国重点城市里，这个体量也能排上号。

但一二手数据存在撕裂，也别急着喊“回暖”。中指研究院给出一个具体的数据：5月西安二手房价格环比下跌0.29%，虽然量大，但还是价格下降。

►数据来源：中指研究院（中国房地产指数系统百城价格指数）

通俗一点来说，即便是现在的成交，也是通过“以价换量”实现，必须取舍！

根据实例来看，城南某品牌次新房，2023年还能挂约1.8万/㎡，如今一套约125㎡的三房只卖了约130万出头，折合单价刚过约1万/㎡。城北凤城八路，房龄不到五年的小区，成交价从高点约1.7万/㎡滑到约1.1万/㎡。就连曾经万人摇的浐灞某神盘，一套约112㎡的中间楼层，成交价不到百万。

对买家，这是捡漏盛宴。对房东，这是资产暴击。

还好成交量撑住了。流动性没枯竭，这已经是当下最好的结局。

NO.2│贰

再看新房。

5月西安新房环比上涨0.58%，乍看挺唬人。拆开一看，完全是另一回事。

►数据来源：中指研究院（中国房地产指数系统百城价格指数）

哪有什么普涨？是少数豪宅在撑场面。高新、浐灞、曲江部分豪宅项目价格在3万/㎡以上，这几个标杆盘成交一批，就能把全市均价拉上去一个点。去掉这些，绝大多数普通新盘根本没涨，甚至还在偷偷打折。

更惨的是中小户型。新房成交主力还是约90-140㎡的改善产品，刚需小户型依然稀缺。请注意，现在房价大幅度的回调，年初总价200万以内的房源占了市场51%！买家兜里没多少钱，开发商喊破嗓子也没用。

一边是二手价格砸穿，次新房单价不到一万就能拿；一边是改善盘门槛动辄两万起步。刚需掐指一算，扭头就奔二手市场去了。

刚需走了，新房只能去卷改善客。但改善家庭选择余地太多了，货比三十家。

结果就是：二手房月成交近万套，新房成交仍然还没有雄起！

NO.3│叁

目前，西安已经是一个“存量为主”的市场，逐步走向“深度存量”。

一季度数据显示，二手房成交占比近六成，价格同比跌17.44%。“以价换量”四个字，写得明明白白。

►数据来源：中指研究院《2026年一季度西安房地产市场研究报告》

只要基本面不改，新房的需求就会被不断切割。尤其是中小户型、刚需价格段，已经被二手次新房精准“截胡”。刚需买家宁愿去二手市场挑一套地段成熟、配套在手的次新房，也不愿等一个两三年后才交付、周边配套还“在路上”的新盘。

供需结构也有一些佐证，前5个月新房成交面积同比增长31.5%，但全年宅地供应计划同比再降31.4%，连续三年收缩。虽然新房市场分化明显，豪宅拉高均价，普通盘暗降，但比起二手房一降到底，性价比仍不明显。

►来源：数据来源：西安市2025-2026年度国有建设用地供应计划

那问题来了，量涨了快半年，什么样的二手房能真正扛住价格？

未来能有一定溢价的二手房，必须是地段、教育、品牌、产品、服务“五优”俱全，缺一不可。高新、曲江、奥体、经开、浐灞一些户型尚好、优质物业、确定学区的房源，依然有人抢。而那些没有电梯的老破大、远郊无地铁盘，哪怕降价几十万也无人问津。

人口还在净流入，刚需还在进场，价格不会永远一泻千里。但房东也该看清现实：在这个阶段，购买力越来越紧张，能卖掉就是赢。

二手火爆，新房降温。

西安楼市的下半场，是一场关于“深度存量”主导的持久战！

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