二手房市场，风向突变！

据中指研究院最新监测数据显示，今年楼市“小阳春”后，二手房新增挂牌量持续回落，5月重点25城二手房新增挂牌房源为12万套，同比下降约41%，即较去年同期下降超四成。

这是一个积极信号，表明市场供需关系正在发生向好变化。

回到泉州楼市来看，二手房新增挂牌数量同样出现一定程度的回落，成交量则持续维持在较高水平。与此同时，市场结构性分化加剧，不同板块冷热差距凸显，早年备受追捧的限价摇号盘，更是走出截然不同的价格走势。

以下梳理了泉州中心市区最新二手房挂牌、成交情况，一起来看看当下楼市的真实行情。

一、据贝壳找房数据显示，泉州二手房市场自3月起走出持续稳量行情，仅该平台连续三个月成交规模在千套区间，3月约1117套、4月约1098套、5月约1106套。可见伴随市场房价底部逐步夯实，市场交易热度正稳定释放。

数据来源：贝壳找房

值得关注的是，各板块交易热度差异显著，其中，丰泽是泉州中心市区热门置业板块，成交主要集中在东海、城东两大新区，尤其是东海中央商务区，凭借地段佳配套优、次新小区品质不错、学区优势持续加持等，购房者入场意愿强烈，带看热度和整体交易活跃度高。丰泽中心区则因高端房源总价门槛依然较高，新房市场改善产品增多，成交转化相对缓慢。

台商因房价门槛偏低，吸引不少刚需客群，整体带看量较高，其中湖东片区因学校、商业、公园配套齐全，有一定成交活跃度，但受片区整体海量挂牌房源压制，后期价格、流通性仍承压。

鲤城老城区受老旧小区居住条件、教育资源均衡化等多重因素影响，整体成交活跃度偏弱。

二、价格方面，据最新全国70城房价数据显示，泉州5月二手房价格环比下跌0.2%，同比下跌4.3%，跌幅持续收窄，价格底部企稳信号明确，但短期 “以价换量” 行情仍将延续。

三、过去几年市场调整期间，部分资金压力较大、急于置换的业主集中挂牌，低价、急售房源在前期成交中已得到较充分消化。因此，当下二手房市场正式进入 “以价换量” 的下半场。

1、市场议价逻辑发生明显转变。

受官方定调、一线城市利好传导，泉州批量卖房离场的情况发生改变、业主降价预期收敛，买卖双方议价空间在缩小，市场议价逻辑正从买方单边主导，逐步转向买卖双方均衡博弈。

从最新成交案例来看，议价率【（挂牌价−成交价格）÷挂牌价×100%】普遍在5%至20%之间，具体议价空间因区域板块、房源属性及业主心态的不同而存在明显分化：

· 区域议价率分化。核心区如东海中央商务区、城东南滨江、丰泽中心区等，因配套成熟、产品力较优、区域价格底部共识形成等因素，业主降价意愿相对较弱，议价率相对较低约在10%以内。非核心区/远郊如洛江阳江、台商非湖东区域等去化压力相对较大，业主降价让利空间较宽，可达15%以上。

·房源议价率分化。优质次新房/学区房流通性好，业主底气足，调价空间小；无学区/老旧小区，房源存在硬伤或去化周期长，业主急售或降价意愿强，议价空间更大。

2、各板块成交价底线显现，价值梯度拉开。

经过持续调整，泉州各片区二手房价底已基本显现，价差分层明确：

/最新成交数据/

四、限价次新房价值分化，核心盘抗跌，外围楼盘大幅缩水。

如今，前几年热门摇号的房子陆续进入市场，曾以为买到就赚到的“限价红利盘”，如今却上演价值分化的众生相。

1、保值抗跌型。占据城市核心地段的次新房价格韧性较强，二手成交价能够与当初新房开盘价持平，代表项目如城东南滨江的和光尘樾。

2、小幅亏损型（每平亏掉两三千）。例如江南板块战前大道旁的小区，曾经1.2-1.6万/㎡价格入市，现在成交价格在1-1.4万/㎡左右，。

3、较大幅亏损型（每平亏掉三四千）。城东的云禧、宸东壹号、莲花锦上，当初开盘的价格普遍在2-2.2万+/㎡，现挂牌价仅在1.8-2万/㎡，且受区域在售新房价格接近、产品力更新影响，成交量较少；江南的春江天镜，1.4万/㎡左右进场，现在成交价在1-1.1万/㎡之间居多；北峰的山水秋鸣，新房销售价格1.4万/㎡，现成交价也只在1万/㎡左右。

4、大幅亏损型（每平亏掉五千+）。外围区域像台商、洛江阳江等，则因支撑力不足，价格直接“腰斩”。

/限价次新房二手房房价/

/泉州中心市区各楼盘挂牌情况/

*以上表格数据来源贝壳找房平台，且均为挂牌价格，实际成交价相对还会更低一些。