二手房挂牌量逼近850万套:重点城市成交周期突破2年,卖房比买房难?

二手房挂牌量逼近850万套：重点城市成交周期突破2年，卖房比买房难？

日本1990年代初期泡沫破灭之后，东京二手房挂牌数量在两年之内增长了三倍。当时人们还坚信刚需的存在，所以房价不可能下跌，直到1995年年的时候，东京23区的平均成交周期已经达到了两年半以上，房价相比最高点下降了将近40%。

把这样的场景搬到现在的中国重点城市中去，你会发现逻辑几乎是一样的——挂牌量堆积到了850万套的程度，成交周期已经超过了两年，卖房子要比买房子困难很多。

数字后面隐藏着三种人们没有察觉到的变化。

850万套挂牌量是怎样的一个概念呢？根据全国二手房成交约2023年万套来计算的话，即使成交量不继续萎缩，也要用两年以上的时间来消化掉现有的库存。但是重点并不在于数据本身，而是在于挂牌行为所体现出来的态度变化。

过去的十年里，二手房东挂牌都是试探性的，先挂一个高价格，反正也不急着卖掉，等着有人来砍价再说。现在的状况和以前正好相反，人们挂牌的主要目的就是尽快把房子卖掉。

我的一个朋友在杭州挂了一套房，去年挂牌价还能喊到480万，今年直接降到420万，并且还在中介那里备注自己很诚心地想卖掉房子，可以商量价格，如果这种紧迫感传播开来的话，那么挂牌的数量就会像滚雪球一样越来越大。

日本当年也是这样走过来的。在1990年之前，东京的二手房房东一般都不愿意出售房屋，认为再等等价格会更高一些。

到1992年的时候，人们发现新房销售不理想，而二手房挂牌的数量却急剧增加，并不是因为房子一下子多了起来，而是人们的预期已经由等待价格上涨转为快速出手，目前中国的850万套待售房源中，有一大部分都是由于这种心理造成的：宁可让房价继续下跌也不愿等到它上涨后再出手。

重点城市的二手房成交周期已经超过了两年，这又代表了什么呢？说白了你今天挂出的房子，一般要等上24个月才能卖掉。这个时间段已经很长了，足以使很多人的心态崩溃——按月还款，房子空置贬值，各种费用一分不差地缴纳着，但是两年之后仍然没有卖出。

成交周期变长的主要原因就是买方市场已经完全形成，以前买房要抢，现在是房东求着买家来看房子。去年我陪一个亲戚去上海看二手房，中介带我们看了七八套房子，每个房子都有房东在场，态度非常好，还会主动提出可以帮助办理贷款，并且分担一部分税费，五年之前这是无法想象的事情。

日本的经验在这一点上也十分突出，从1995年到2000年期间，东京二手房平均成交周期曾达到三年以上，许多房东无法承受压力，有的选择大幅度降价抛售，有的则直接断供逃跑。

目前中国还没有达到那样的水平，但是成交周期突破两年就是个危险信号了。更可怕的是，这个周期还在不断拉长当中——根据今年前几个月的数据来看，一些城市成交周期已经接近30个月。

过去几年里，中国人进行资产配置的方式很单一：有钱就买房子。房子是生活必需品，也是可以用来增值的固定资产，但是现在这个逻辑已经不成立了，年轻人不再把买房当作人生的必选项目，中年人也开始考虑卖掉多余的房产换成其他的资产，而老年人则更加注重现金流而不只是房产升值。

二手房市场的存量博弈时代由此开始。需求方减少，供给方增多，所以卖房子要比买房子困难得多，我的一个做房地产中介的朋友告诉我，在他所在片区去年新来的客户中，有70%个是卖房子的人，而只有30%个是买房子的人，五年前的比例和现在的正好相反。

日本在时代也经历过了这样的过程。泡沫破灭之后，日本居民就大量抛售房产，转而买入国债、黄金等避险品，到2000年年的时候，日本家庭资产中的房产比例由原来的1990年下降到了现在的40%。目前中国还没有那么严重，但是趋势已经很明确了——房子不再是最主要的财富存储手段，甚至成了负担。

从深层次来看，二手房挂牌数量接近于850万套，成交周期突破两年，说明存在一个更大问题，即房地产作为财富储藏器的作用在减弱。以前人们买房子是相信房价会上涨，但是现在越来越多的人对这个预期产生了怀疑。如果预期发生改变的话，那么房子就会由资产变成负债也就成了必然的事情。

日本用十年的时间完成了这个过程，那么中国会更快吗？不能确定。但是有一点是可以肯定的，即那些仍然抱有房价会报复性反弹希望的人们恐怕要失望了。