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二手房交易时,一定要慎重!

2026-08-13 09:17:38

二手房交易时,一定要慎重!

最近发生了一个事情，经过是这样的：李叔有一套位于龙华中心区的房子，写的儿子名字，因为自己现在也用不上，就在周边地产中介都挂盘了。

两个月后，某家地产找到一个准客户，经过几轮谈判，最后商定好价格，并签署中介公司的二手房买卖合同，买家把25万定金转到中介公司监管账户；接着又做了网签、剩余房款的银行监管和线上的交易过户；随后，房子过户到新买家名下，银行次日将监管的资金转给业主。

手续到这一步，都还是正常的。

但接下来，就有点不正常了。盘算房款时，发现定金部分还没有收到，仍旧躺在中介公司的监管账户里。

我们来看看时间点：合同是9号签订，18号线上过户，22号取得银行监管资金（买家一次性付款），23号开始盘账发现少了定金；而按照合同约定（下图），最迟5个工作日（16号前），中介托管的定金必须要转给业主。

当天23号，跟中介沟通，他们的解释是下面第2小条：买家说房子有地方渗水，不让放定金。但是在过户那天，都一直没有人联系或告知业主。

又拖了一天，约了25日在他们公司，业主和客户一块协商解决。

碰头后才知道，客户根本就没有说要冻结业主的定金，实际上就是中介不愿意放款；据理力争后，第二天，定金才终于到账。

这笔定金，从9号买家转到中介公司账户，到26日转到业主账户，用时17天。

这个事情，让人不禁开始反思二手房交易的资金安全问题。

来深圳稍微早点的地产人，应该都知道 “深圳中天地产事件”：事发2007年11月，当时深圳的头部中介是一家名叫中天置业的公司，总裁蒋飞资金断裂卷款潜逃，关联担保公司中天长盛同步倒闭，全案客户资金亏空1.7亿元，涉及到数千人。

当时二手房的全流程是有瑕疵的，资金全部归集到中介和关联担保公司自有账户，包括定金、首期款、赎楼资金、保证金、担保押金等；在当时，公司账户和蒋飞个人账户无边界，这些资金归集到总部后，随意转入老板个人名下，用于炒股、炒房、扩张门店、偿还债务。

其实在2007年初，住建部和央行已有发文，交易资金必须存入独立银行专有监管账户，中介不得私自代收房款，深圳也有出台地方管理办法。但当时就存在两大执行漏洞：

一个是未强制要求所有交易走第三方监管，客户不知情，中介有时会刻意隐瞒托管渠道；

另一个是银行监管配套细则还有缺失，专用账户操作流程空白，中介仍能诱导客户走企业账户。

这个事件是国内中介挪用交易资金的标志性事件，最后直接导致全国二手房资金监管强制落地。

深圳随后也强制所有二手房交易，必须走住建局或银行独立监管账户，专款专用，过户完成后，由银行直接放款给卖方，如果交易失败则原路退还。哪怕中介破产，资金也不受影响。

现在的二手房交易中，首期款或全部房款（除定金外）基本都是放在银行做资金监管，安全是无疑的；但是实际交易定金，还是有不少比例是在中介公司做监管，定金的安全问题，如何能保障呢？

说实话，有点难，因为目前还没法对中介监管资金做监管，全凭中介说了算。像前文，如果不是业主强硬追究，定金到账时间可能就不止17天了。

有一些二手房交易，在查询产权状态正常，业主负债较低的情况下，会让买家直接转给业主；也有的会将定金放到银行监管，这个就没有安全风险，但实际二手房交易成败就在一瞬间，等工作日去银行，可能黄花菜都凉了。

但不管是哪种方式，原则上在中介公司监管的资金都不能太多。比如交楼押金（或水电押金）不多的情况下，可以放在中介公司监管。

在确保交易顺利进行的同时，保障交易资金安全，就是对买卖双方自身权益负责。

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