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在确认房屋基本信息无误后，购房人面临的下一个重大陷阱是：房屋有抵押。绝大多数二手房交易中，卖方需要用买方的首付款来还清银行贷款以解除抵押。这个环节如果控制不好，买方很可能钱房两空。基于以上情形，本篇文章将讲清抵押的法律性质、解押流程，并提供一套安全的付款机制参考。确保买房人的资金不被挪用、抵押顺利解除、房屋顺利过户。
非常适合初次接触解压过户的买卖双方以及律师学习！！！
首先抵押权对物不对人。什么意思？就是抵押权附着于抵押物本身，而不是抵押人。即使产权变更，只要抵押未注销，银行仍可对房屋行使抵押权。先登记的抵押权优先于后登记的抵押权。同一房产上可设多个抵押，清偿顺序决定一切，这就是优先受偿顺序。根据上面一段说的抵押权的这一特征，就直接解释了为何“带押过户”在实际操作中难以落地。
虽然《民法典》第406条规定抵押人可以转让抵押财产，但实践中许多地方不动产登记中心还是会要求先解押再过户。为什么民法典规定了可以带押过户，许多地方不动产登记中心还是会要求先解押再过户呢？因为抵押权人（银行）一般倾向于在过户前先解除抵押，将风险清零，他们会担心新产权人信用状况。
所以，买房人不能指望“带押过户”自动解决所有问题，必须主动推动解押！
❎抵押金额不能超过房产价值❎
实际上，法律并不禁止超额抵押。只是后序位的抵押权人面临无法足额受偿的风险。
例如700万的房子，第一顺位抵押300万，第二顺位抵押200万，第三顺位抵押700万——只要债权人愿意接受，法律上完全可行，但后续受偿时顺序决定一切。
Step ①
卖方向贷款银行提出提前还款申请。
Step ②
卖方将所需款项存入银行指定账户。
Step ③
银行确认款项到账后,出具《贷款结清证明》。
Step ④
银行工作人员持材料前往不动产登记中心，办理抵押权注销登记。房屋解除抵押负担，买房人才能正常过户。
【风险一】
解押完全是卖方的主动行为，法律不能强制卖方去银行办理。如果卖方挪用首付款，买方无权“拉着卖方去办解押”。
【风险二】
合同中必须明确约定最晚解押日期，且尽量靠前（如网签当日或过户前），否则卖方可能无限期拖延。
传统方式是打入卖方个人账户，但是这样做风险极高，卖方可以随意支配这笔钱，资金被挪用一旦挪用，买方就会钱房两空。所以相对安全方式就是买方直接将首付款支付至银行解押账户。直接打款到银行账户是一种物理隔离手段，这样做资金性质就会被锁定为“代卖方还贷”，卖方没有办法随意支配，银行收到款项后自动完成还款并出具结清证明。买方也可以要求银行出具资金监管函或三方协议，确保资金定向使用。
“买方支付的首付款人民币XX元，只能且必须用于卖方解除该房屋上的抵押登记。买方有权选择将该笔款项直接支付给卖方贷款银行的还款账户，卖方应配合提供准确的银行账户信息。”
假如房屋市值700万，卖方原有贷款银行A抵押300万（第一顺位）。卖方收到买方首付款350万，但挪用了其中300万，未用于解押。卖方又从小额贷款公司B办理了二次抵押200万（第二顺位）。此时房屋总负债 = 300万+200万 = 500万。遇到这种糟糕的情况，买方应该咋办呢？买方这时候可以行使涤除权，主动代为偿还所有抵押债务，消灭所有抵押权。之后，买方获得对卖方的追偿权。但这样，假如卖方无力偿还买方代为偿还的抵押债务的话，买方的钱可能也要不回来，有点得不偿失。
所以，最理想的方式是从一开始就防止二次抵押——即通过资金监管和尽快办理网签、尽快过户，压缩卖方的操作空间。
马静怡 北京执业律师
专注各种民事案件代理
累计处理多宗民事纠纷案件
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