375万买入,现值200多万:当房产跌破贷款余额,我们该如何面对?
前几天，听一位朋友聊起她的买房经历。她2022年在北京花375万买了一套房，如今市场价只剩200多万，而他们的房贷余额同样也剩200多万。也就是说，如果现在选择卖房，基本等于把当年的首付和这几年的还贷全部“白送”给了银行。2023年她曾想止损，那时还能卖300多万，但家人不同意。仅仅两年多，房价一路下行，卖房机会就这样错过了。听完这件事，我感触颇深，因为在那个阶段，我也考虑过买房，只是手里积蓄有限，也不敢背太高的杠杆。另一方面，家属始终认为房价还有下行空间，不愿承受太大的压力，坚持要等到“首付加公积金贷款能覆盖全款”再买。如今回头看，反而有些庆幸当时的选择，否则我也会成为“高位接盘”的一员。工作几年积蓄清零不说，还要背负长达二三十年的房贷。这几年我们选择租房生活，居住体验或许不如自有住房稳定，但至少没有背负房贷，不必时刻担心失业后房贷断供的问题。更重要的是，恰好遇上房价下行周期，手里的存款得以保全，也为未来留下了选择空间，可以在真正合适的时机再决定是否“上车”。其实仔细想想，所谓“中产返贫”，问题往往不在房子本身，而在于严重失衡的财务规划。很多人在买房时，默认了一个危险前提，现在有工作、有不错的收入，未来也会一直如此。于是，用“当下的赚钱能力”去规划未来二三十年的负债，掏空自己和父母的积蓄，背上高额月供，却几乎不保留任何现金储备。一旦失业几个月，家庭现金流立刻告急，生活全面失控。房子当然可以买，但在签字之前，至少应该认真问自己三个问题：手里是否留有足够的现金流，用来应对疾病、失业等突发事件？如果买房是出于孩子上学考虑，尤其在像北京这样的城市，更需要冷静评估：是否有户口？资金是否充裕？如果孩子还小、户口也未定，不妨先观望，高考及教育政策存在变数，工作居住证也能满足中考需求，完全可以等路径更清晰后再做决定。要是上述的问题大多是否定的，那么这套房子对你而言，本质上就是一项高风险资产，而非安全港湾。对于积蓄有限、尚未买房的人，当下不必焦虑“上车”。房价走势无人能精准预测，但在充满不确定的时期，保持现金流、控制负债，才是普通人最实在的安全感。走得慢一点、稳一点，未必是错过，反而可能是在为自己的未来留一条退路。
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