新房进入节前淡季，二手房交易取得开门红
临近春节假期，新房、土地市场均转入传统淡季。一月份重点城市新房成交量环比降32%、同比减少20%。土拍市场也同样沉寂，成交量创月度新低。但二手房市场走出独立行情，延续了去年11月份以来的回升走势，核心城市成交环比上升16%，同比增长33%，市场交易活跃，市场预期也有所企稳。
政策面上，住建部领导表态2026年主要抓手工作：推动好房子和构建新模式，仍是2025年优化供给端政策的延续。需求端层面，“城市更新”成为关键词，求是杂志连续发表了14篇关于城市更新的文章，上海、苏州、珠海等地在“十五五”规划中也把“城市更新”放在重要的地位。目前看来，行业内期盼的2026年一步到位的需求端刺激政策出台概率较低，“城市更新”可能成为重要的抓手。
☉ 文／克而瑞深度咨询.普睿数智研究中心
中央持续加强房地产金融支持力度加快推进城市更新
2026年1月，中央多部门协同发力明确发展框架，地方层面超40省市跟进细化落实，形成“中央定调、地方精准施策”的联动格局。政策核心聚焦城市更新、保障安居、“好房子”建设、融资优化四大维度。
中央层面，自然资源部与住建部联合发文支持城市更新，鼓励利用存量土地、房产资源发展国家支持产业，给予不超5年过渡期政策，无需改变用地主体和规划条件，过渡期后可灵活选择租赁或协议出让方式办理用地手续，为存量盘活打通关键通道；金融支持力度持续加大，央行实施适度宽松货币政策，下调再贷款利率0.25个百分点至1.25%，将商办用房最低首付比例降至30%，同时优化房地产融资协调机制，“白名单”项目贷款展期期限延长至5年，缓解房企资金周转压力；财税优惠政策延续加码，三部门将居民换购住房个税退税政策延至2027年底，财政部与税务总局延续公租房相关税收优惠，覆盖城镇土地使用税、印花税等七大税种，惠及建设、运营、承租全环节。
地方层面，上海、苏州、珠海等在“十五五”规划中单列城市更新工作，与房地产分离并置于优先位置；大连启动超100万平方米旧改计划，惠及2.9万户居民，探索老旧住房原拆原建新模式；广州计划2026年筹集建设保障性住房3万套，深圳实施配售型保障房严格封闭管理，海口公开征集2020年后开工、120平方米内的存量商品住房用作保障性租赁住房。“好房子”建设具象化落地，济南出台商品住宅“五好”提升指引，明确层高不低于3.15米等量化标准，强化智能化配置。南京推出“青年人才房票”补贴并将公积金贷款额度提至200万元/户，银川通过“银八条”拓展公积金提取场景、向多子女家庭和退役军人倾斜贷款额度，稳定市场预期。
1月环比降32%、同比减少20%一线同环比降幅领先
克而瑞监测数据显示，2026年1月，全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米，环比下降32%，同比减少20%，相比上年月均下降25%。
从各能级城市表现看，4个一线城市成交面积约132万平方米，环同比分别下降36%和28%，降幅均高于50城整体和其他各能级城市，相较去年月均同样下滑26%。21个二线城市成交面积约460万平方米，环比同比分别下降36%和24%，相较于去年月均减少30%。25个三四线城市成交面积约219万平方米，环比下降20%，同比持平微降2%，相较去年月均下降9%。
13城1月成交面积环同比分别增16%和33%
克而瑞监测数据显示，2026年1月，全国重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增18%。
从重点城市成交面积绝对规模看，成都二手房成交面积达218万平方米高踞首位，环比增长18%，同比激增63%，相较去年月均增37%；其次是北京成交面积约125万平方米，环比下降15%，同比仍持平稳增6%，相较去年月均下降6%。
新供地周期未开启供求规模、热度溢价率等皆处低位
2026年1月，土地成交建筑面积和金额均环比回落90%，同比来看二者分别下降48%和59%。供地规模方面，截至25日本月土地供应面积3360万平方米，同比下降8%。从市场热度来看，由于本月成交地块多为2025年末供应的年度收尾地块，优质高总价地块成交占比偏低，本月溢价率延续低位，至截稿时10亿元以上的宅地均为底价成交。
受供地节奏的季节性影响，本月高总价地块成交频次显著下降，至截稿时仅有6宗宅地成交总价超过10亿元。从土拍热度来看，两榜入榜宅地均为底价成交，上海2026年第一次土拍的2宗宅地也均为底价成交。
单价榜方面，TOP5地块均来自于上海、福州。榜首地块为浦东新区森兰板块地块，规划建面6.73万平方米，由越秀地产底价竞得，成交楼面价约3.8万元/平方米。该地块是森兰板块近三年来首次出让的普通商品房用地，目前周边新房售价在7万元/平方米左右。
30家重点房企有6家单月销售环比增长
2026年1月，30家重点房企实现销售全口径金额1287.4亿元。从单企业表现来看，2026年1月30家重点房企中有6家单月业绩环比增长，其中中旅投资的单月业绩环比增幅最大，主要是因为安澜上海项目本月进行网签备案，推动整体销售业绩大幅上涨。
1月中央发布房地产相关政策聚焦城市更新、融资优化、财税优惠等维度，有助于购房需求的释放，特别是二手房市场。对于多数房企而言，未来需更加注重精细化运营，挖掘不同城市、不同购房群体的结构性需求，以产品创新和升级迭代迎合购房偏好的转变，同时严格控制债务风险。重仓一二线城市的房企，因市场需求相对稳定，后续有望率先迎来稳定；而布局三四线城市的房企，则需及时调整项目和布局策略。
土地成交季节性回落多数央国企尚未开展投资铺排
2026年1月，土地成交规模出现季节性回落，供求规模环比大幅下降，同比亦持续回落。从企业层面来看，多数央企、国企尚未开展投资布局。数据显示，重点监测的30家房企单月投资金额（全口径）为92亿元；拿地面积为110万平方米。重点企业拿地平均楼板价为8417元/平方米，一方面，成交地块多位于三四线城市，今年一二线城市供地时间相对较晚；另一方面，即便部分提前开拍的核心城市土地，也多以底价成交。
供地“窗口期”开启后，土地拍卖热度有望回升。从近期政策动态来看，2026年初，中央部委及监管部门明确表示将持续实施适度宽松的货币政策，符合条件的房地产“白名单”项目贷款可享受5年展期政策，行业融资环境得以持续改善，企业拿地积极性有望得到有效提升。同时，结合年初《求是》刊文及住建部相关表态，新一年房地产行业将坚守“控增量、去库存”的核心调控方向，土地供求规模将持续优化调整，加之闲置土地回购、城市更新等工作稳步推进，后续将释放更多优质地块资源。展望后市，农历新年过后，各地2026年供地计划将陆续落实，随着土地市场正式进入新的供地周期，预计2026年上半年土地市场热度将逐步回升。
单月总量回落至近年低位仅比去年2月略高
融资总量：2026年1月50家典型房企的融资总量为214.69亿元，环比减少10.8%，同比减少31.8%，单月融资规模近年来仅比受春节假期影响的2025年2月略高。在融资结构方面，本月房企境内债权融资193.82亿元，环比增长62.4%，同比增长3.1%；境外债权融资20.87亿元，环比减少48.3%，同比增长4.3%。
融资成本：2026年1月50家典型房企新增债券类融资成本为3.38%，较2025年提高了0.5个百分点。其中境外债券融资成本9.75%，较2025年全年提升3.54个百分点，主要是因为本月仅有瑞安房地产发行了一笔3亿美元成本为9.75%境外优先票据；境内债券融资成本2.66%，较2025年全年提高了0.13个百分点，境内发行债券的企业主要是中海、首开、华润、首创城发等央国企，因此境内债券融资成本整体仍继续保持低位。
企业表现：本月融资总量最大的企业是中海地产，企业在本月发行了三笔共35亿元的公司债。从企业梯队来看，2026年1月TOP10房企平均每家的融资额为9.17亿元，是所有梯队中最多的。TOP31-50房企平均每家的融资额为4.42亿元，同比增长277.8%，主要是因为首开和大悦城的大规模发债和借款，因此成为唯一一个融资规模增长的梯队。从融资成本来看，TOP10梯队的房企融资成本为各梯队最低，为2.21%，比融资成本最高的TOP50+的房企低3.06pct。TOP31-50房企的融资成本较2025年全年降低了0.83pct，是各梯队中降幅最大的。
多家房企发布核心管理层任命保利发展、华发等进行架构调整
2026年1月，头部及重点房企密集推进组织变革与人事调整，形成“人事适配战略、架构精简提效”的趋势：
1、在房企人事变动方面，呈现核心管理层平稳换届、资深骨干执掌核心的特征，管理层调整均紧密贴合企业业务发展与战略布局需求。
本月，建发房产核心管理层焕新，林伟国升任董事长并续任建发国际董事会主席，田美坦出任党委副书记兼总经理，二人一年实现“二连跳”。林伟国是建发“元老”，2000年加入集团，2016年起接管核心事务，2022年接任总经理，掌舵期间推动公司收入与土储高速增长，并主导“灯塔计划”；田美坦2012年加入公司，深耕一线、业务突出，其华东实操经验契合“灯塔计划”战略需求。“灯塔计划”是建发核心战略，聚焦高端产品线，首批布局多座一线及强二线城市。目前林伟国主导整体布局、田美坦负责落地执行，二人核心任务是推动公司向高质量发展转型，以“灯塔计划”为核心抓手，在市场变局中寻求新的发展机遇。
2、在房企组织调整方面，以总部架构优化、区域版图精细化重构、业务平台专业化整合为核心方向，实现资源精准配置，强化核心业务管控。
本月，保利发展同步推进总部与区域双层架构调整，总部层面把“运营管理中心”和“产品管理中心”合并调整为“不动产运营中心”，确立十大核心部门，通过部门整合聚焦不动产运营核心业务；区域层面设立了项目管理、企业经营等综合性管理职能部门，将资源进一步下沉；将江苏、福建区域的平台合并，成立新的江苏公司、福建公司，强化统筹管理；同时开展湾区、华南等区域高管换防，既精简区域管理层级、避免管理冗余，又通过高管调配实现区域间管理经验互通，进一步聚焦核心区域深耕。
同时，有消息称，中建东孚迎来母公司主导的全维度业务平台整合，中建八局对旗下中建东孚、投资发展公司、山东中建城发、八局华南投资四家公司实施全面改革，将原有四个平台整合为三个专业化平台：统筹地产业务的“八局地产公司”、负责综合投资业务的“八局城市发展公司”、主打运营业务的“八局城市运营公司”，通过业务板块的专业化拆分与整合，避免业务重叠与资源内耗，实现地产业务、投资业务、运营业务的独立化、专业化运营，提升集团整体投资运营效率。
