发言人 问：上海二手房市场近期的情况如何，以及对未来有何展望？
发言人 答：目前上海二手房市场整体呈现稳中有修复的状态，库存量在减少，预计会回归并筑底。春节后的表现将温和上涨甚至回暖。具体数据上，一月份二手房成交量相比12月略有下降约1%，但较去年同期有明显增加。价格方面，成交价自12月初至今每个平方米增长了3%至6%，显示出价格回升的迹象。
发言人 问：上海二手房市场的库存量情况怎样？上海的新房市场及土地供应情况如何？
发言人 答：目前上海头部公司的二手房库存量已降至大约13万套左右，相比2022年初的17万多套，净减少了4万套。这部分减少的房源一部分被去化，另一部分因卖不上价而选择出租。新房市场成交量持续下降，从2024年的56000多套降至2025年的44000套左右，这可能与房企受三道红线政策影响，拿地积极性和热情降低有关。在土地供应方面，未来可能会有持续增加的趋势。
发言人 问：对于未来的市场预判是怎样的？
发言人 答：对于未来市场持乐观态度，主要原因有两点：一是库存量急剧下降，接近历史上的价格涨幅点，供求关系的变化可能会导致价格回升；二是上海的人口情况虽微降，但单身群体的需求及置换需求仍支撑着市场需求，且限购政策也在适度放松，投资比重相对较小。
发言人 问：上海目前的收储政策情况如何？
发言人 答：上海在十四五期间保障型住房供应量较大，完成率较高。而在十五五时期，年初就开始提到关于收储试点，主要是为了盘活老破旧小的房源，以及承接一些暴雷房企的问题。对于当前部分城市房价腰斩的情况，收储可能有助于稳定房价，并可能成为未来解决类似城市稳房价问题的一个长期手段。
发言人 问：最近买房的用户画像以及成交转化率的情况是怎样的？和之前几个季度相比有什么变化？
发言人 答：最近买房的用户画像主要是以40到45岁年龄段为主，其中学区房占据较大比例，因为孩子在近一年两年内要上学的家庭较多。另外，落户和积分需求的购房者年龄在27到35岁之间也占比较高。相比之前，高端住宅的比重有所减少，而总价500万以下的低量级房源比重则有所提升，大约高出5到7个百分点。
发言人 问：今年春节错期对当前高频数据有什么影响？如果看12月合并数据，同环比数量和价格趋势会如何？
发言人 答：今年春节错期对当前高频数据产生了较大影响。由于去年年底至今年1月间有重大政策出台，导致交易量非常高，而今年2月份及之前的数据则相对较低。在合并12月数据时，大约有40%的网签数据是2022年12月份成交的，这些数据呈现下跌趋势。但从实际成交价来看，相较于2022年12月，2023年1月微涨约5%至6%，部分优质房源甚至增长10%。整体趋势还需关注3月份的数据变化以及政策影响，特别是上海在3月份有国家收储政策支撑，同时也有保利等机构考虑物业现金流用途。此外，股市资金阶段性流入房地产市场，预示着市场有望在2023年迎来一波行情。
发言人 问：如果没有全国性的大刺激政策，仅靠现有的收储政策，上海楼市在2026年能否稳住并回升？
发言人 答：上海楼市在2026年能否仅凭现有收储政策稳住回升，取决于政策落地时间和收房数量。若政策能顺利实施并获取足够多的房子，将有助于稳定市场并实现回升。目前，政策对于业主心态产生较大预期提升，政府收购房屋的价格通常低于市场成交价，大约低8%至15%。这将在短期内提高业主预期，并通过自媒体等渠道迅速传播，对市场产生积极影响。
发言人 问：目前供求关系和库存量的情况如何？
发言人 答：目前整体库存量减少了约4万套，爆盘量能否及时释放是关注点。根据以往政策，若处理得当，报盘量会快速增加。当前业主对于价格敏感度降低，成交量有所回暖，上半年整体价格企稳并可能有10%左右的涨幅。
发言人 问：下半年市场情况及影响因素是什么？
发言人 答：下半年股市若持续向好，将吸引客户群体在5月或五一后购房，成交量有望进一步提升。上海收储政策及北京价格下跌已传导至其他城市，对楼市稳定产生负面影响。预计后期会有更多政策工具推出，如银行存款利率与贷款利率持平时，可能会促使部分投资者将资金投入房产以实现分散性投资。此外，上海的一些区域试点政策可能扩大，为市场提供相对踏实的兜底保障。
发言人 问：对于学区房购买趋势的看法？
发言人 答：学区房购买并未因政策焦虑而提前，大部分购房者（约80%）依赖贷款和其他房产出售的资金来购买学区房，仅有约20%到30%的客户提前做购房准备。随着年后购房旺季过去，整体交易量呈现微降趋势。
发言人 问：目前上海二手房签约价格或成交均价处于何种水平？
发言人 答：目前二手房挂牌价显示的价格回落至2016年8月份水平，而内部签约价格可能已回落至2015年水平。这主要是由于一线城市房价下跌明显，且目前房价并未达到之前政策调控时的低点。上海二手房价格并没有夸张到2015年的水平，只是个别区域受供应量大、交易活跃影响，导致价格上涨。
发言人 问：大家对于降息的预期是否得到满足，以及这是否影响了房产市场的流通？
发言人 答：实际上并没有看到更多的降息，这使得持有成本有所减少，理论上可能会刺激一些人入市，进行房产的买卖升级。但实际并未出现明显的二手房买卖活跃现象，更多是受到了其他城市价格降幅的影响。
发言人 问：挂牌房源数量年内有何变化？是否存在特定原因导致挂牌量下降？目前上海挂牌房源的具体数量是多少？
发言人 答：挂牌房源数量从年初的17万套下降到13万套，主要是由于一些卖家不愿在当前价格下跌时进行议价出售，特别是之前在15年之前购房的业主，他们对之前购买价格的体感较小，卖多卖少对他们来说影响不大。此外，行业内习惯性在年底主动将部分房源从销售转为租赁，也是导致挂牌量下降的一个因素。根据内网数据，11月份上海的挂牌房源数量大约在14万套左右，而到了12月底，挂牌房源数量接近突破14万套。
发言人 问：目前收储政策试点的情况如何？是否要求必须卖旧买新，以及资金来源问题？
发言人 答：目前只有浦东新区明确了以旧换新政策，并限定在区内购买一手房。静安和徐汇是否也需要卖旧买新还有待进一步明确，但整体上参与单位多为国营企业，政策方向正逐步向市场化发展。至于资金来源，目前没有完全依赖专项债，更多是来自银行资金盘活以及类似保障性住房贷款等工具。同时，财政资金也是重要来源之一，部分通过房地产相关基金运作，包括设立专项基金来稳定市场并扩大范围。
发言人 问：高端豪宅市场成交情况如何？为何成交放缓？
发言人 答：上海高端豪宅市场的成交确实有所放缓，原因主要有三个：一是限购政策下，公司名义购房受限，税费和产权归属问题影响了交易；二是市场上缺乏优质房源供应，尤其是在核心地段；三是豪宅客户群体对市场变化较为敏感，当前市场环境下购房意愿有所下降。
发言人 问：目前资金利用最大化的话，黄金类市场相较于证券类市场的年度投资回报率是否更高？
发言人 答：是的，目前整体的黄金类市场相较于证券类市场，年度投资回报率可能相对更高。
发言人 问：提亚尼亚内环有可能在明年放开吗？如果以五年的规划来看，提亚尼亚内环在15期间放开的可能性有多大？
发言人 答：明年在26年完全放开提亚尼亚内环难度较大，可能会逐步放开，从三年变为两年。因为一旦内环放开，将直接影响到全国14亿多万人以及国外一些客户的购房需求，所以在短期内还是需要一步一步来。根据预测，在15期间提亚尼亚内环放开是一个大概率事件，但在短期内实现不太现实，因为一旦放开可能导致整体价格暴涨，并且会引起全国范围内购房能力的显著提升。
发言人 问：公司买房涉及产权问题具体是什么问题？
发言人 答：公司买房涉及股东权益、是否为个人投资（每个自然人只能有一个全股份公司）以及税费问题。例如，在以公司名义购买住宅时可以抵消部分税费，但也有房产税的考虑，特别是在上海等地，对于本地户籍居民，房产税的影响较小，但在房价下跌时，房产税的负担感较强。
发言人 问：对于学区房投资，有什么建议给正在观望的投资人？
发言人 答：对于考虑学区但非刚需购房的投资人，建议选择优质地段和优质学校的二手房或学区房，因其保值性较高。同时，对于好地段、高客单价的房子，可以关注其长期价值和租金回报率，尤其是商住两用的商铺，它们通常有稳定的租金回报和较高的投资收益。
发言人 问：老公房成交量放大会不会导致春节后价格上涨？
发言人 答：成交量增大可能让老公房价格出现反弹，但真正落地后，由于收储影响度等因素，价格不会改变向下的趋势。对于老公房投资者来说，短期内价格不会因成交量增加而明显上涨。长期来看，随着此类房源数量减少和市场需求的变化，老公房的价格仍将以向下趋势为主。若绝对购房，可更多考虑小巧且优质的次新房或学区房，以便以租养租或灵活应对市场变化。
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