进入2026年1月，全国楼市迎来久违暖意。多个重点城市二手房市场活跃度显著提升，优质房源流通加速，淡季不淡成为主旋律。
聚焦西安，全国性暖意是否已有效传导？值得关注的是，近期西安北郊两大新盘接连创下热销佳绩，为低迷的本地市场注入一丝活力。
这究竟是局部利好的偶然显现，还是西安楼市筑底的前兆？
PART-1
重点城市二手房集体升温：淡季变旺季
往年1月本是楼市传统淡季，但2026年1月，一线及核心二线城市二手房市场走出强劲“反季节”行情，核心数据印证向好态势。上海：1月全月二手房成交达2.23万套，连续第三个月站上2.2万套高位，创近18个月新高；挂牌量连续第10个月回落，供需关系持续改善。北京：受“认房不认贷”及税费优化新政推动，1月成交环比增长28.6%，其中第三周单周成交环比大涨33.4%，为近两个月峰值。深圳：1月前20天签约量环比增长25%，全月成交约3980套，环比上升21.3%，连续四周稳步回升。杭州：1月成交6127套，虽处春节月（2026年春节为2月17日），仍创下近五年同期最高水平；南京：单日最高成交达352套，为2025年以来新高，全月成交环比增长14.2%；天津：核心城区学区房带看量同比翻倍，周均成交环比上涨超30%，市场情绪明显修复。此次回暖并非孤立现象，而是伴随核心板块优质房源议价空间收窄、成交周期缩短等积极信号。业内普遍认为，春节错位（2026年春节在2月中旬）、前期积压需求释放、以及2025年底以来密集出台的降利率、降首付、税费减免等政策红利叠加，共同推动了本轮“结构性回暖”，也成为全国楼市逐步筑底的重要佐证。PART-2
二手房深度调整：暖意未至，分化加剧
与全国重点城市的明显回暖形成鲜明对比，全国性暖意传导至西安后力度有限，整体仍处于深度调整周期。
但值得注意的是，近期西安北郊两大楼盘的热销，打破了市场的沉寂，成为本地楼市的“亮点”。
北郊凤城五路招商林屿缦岛首开即全部售罄，实现“开盘清盘”的佳绩；团结村板块龙翔未央和鸣首开劲销213套房源，凭借板块红利与产品优势，取得了不俗的去化成绩。
不过，这两楼盘的热销并未改变西安楼市“局部热、整体冷”的典型分化特征，全市市场尚未显现止跌回升迹象。
根据国家统计局2026年1月18日发布的2025年12月70城房价指数，西安二手住宅价格环比下降1.1%，同比下降9.0%，降幅较前月扩大0.3个百分点，连续第14个月下跌。截至1月31日，西安全市二手房挂牌量已达约17.3万套，较2024年底净增超2.3万套，创历史新高。高库存压力下，“以价换量”仍是主流策略，非核心区房源议价空间普遍扩大至10%-20%，部分远郊项目甚至出现“腰斩”式报价。2025年12月，西安新房价格环比下降0.5%，同比下跌5.6%，已连续16个月环比下跌；2026年1月虽有品牌房企推出多个高端改善盘，但整体去化率不足四成，仅高新、曲江、团结村、幸福林带等稀缺板块项目实现较快去化，全市新房市场仍面临较大去库存压力。PART-3
机遇与挑战并存：楼市进入“精选时代”
结合全国趋势与本地实际，西安楼市尚未进入筑底阶段，整体仍处于“政策托底、市场寻底”的过渡期，机遇与风险高度分化。- 政策支持力度空前：2025年底至2026年初，西安接连出台公积金贷款额度提升、二手房“带押过户”全覆盖、契税补贴延期等举措，与全国政策形成合力，逐步修复市场信心。
- 核心区资产韧性凸显：核心板块的优质学区房、次新房（房龄5年内）成交活跃，部分小区价格企稳，成为市场“硬通货”。
- 需求结构优化：改善型需求占比升至65%以上，购房者更关注品质、物业、教育资源等长期价值，支撑了核心板块的稳定性。
- 价格下行趋势未改：一二手房价格仍在探底，短期内缺乏上涨动能；
- 区域分化极端化：主城核心区“小阳春”与远郊（如泾河、高陵、蓝田）持续低迷并存；
- 二手房高库存难解：17.3万套挂牌量对应月均成交仅3000余套，去化周期超50个月，“卖得出”远比“卖得上价”更现实；
- 新房产品迭代冲击：第四代住宅（高得房率、空中花园）集中入市，部分区域出现新房价格低于同地段二手房的倒挂现象，进一步挤压老旧二手房生存空间。
结语：
理性看待“回暖”，西安仍需时间筑底
面对全国部分城市的成交回暖，切勿陷入“西安楼市也将同步反弹大涨”的认知误区。当前全国的回暖具有高度结构性——集中于一线及强二线的核心板块，而西安作为调整周期更长、库存压力更大的二线城市，尚未具备企稳筑底的基础，更谈不上全面反弹。近期团结村板块招商林屿缦岛、龙翔未央和鸣的热销，确实为西安楼市带来了一丝暖意，但这只是局部板块、优质产品的个别表现，不能代表全市整体趋势。
聚焦西安，高库存、弱需求、价格下行的三重压力仍需时间消化。所谓的“热度”仅限于高新、曲江、团结村等板块的个别优质资产，属于局部机会，非整体趋势。唯有如此，方能在分化加剧的市场中，真正实现“资产保值”与“居住升级”的双重目标。数据来源：国家统计局、西安住建、贝壳研究院、中指研究院
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