2026年开年，楼市最受关注的信号，莫过于二手房市场的悄然回暖。不同于以往的零星利好，1月的二手房市场，用一组组实打实的数据，交出了一份超出预期的成绩单，也让不少人重新燃起对楼市“小阳春”的期待。但回暖之下，藏着哪些真相？全面复苏真的近在眼前吗？结合1月核心数据、一线案例及专家观点，我们逐一拆解，也谈谈我的几点理性看法。
先上核心数据定调：统计显示，2026年1月，全国重点13城二手房成交面积达810万平方米，环比上升16%，同比大幅增长33%，较2025年月均水平也高出18%。这组数据直观说明，二手房市场的活跃度，已经实现了阶段性跃升，“以价换量”的成效开始集中显现。
一线中介的感受，比数据更具画面感。北京西城区一位链家中介向《财经》透露，自2025年12月24日北京楼市新政落地后，他负责的学区房小区，单套房价普遍上涨10-15万元，此前观望的买家开始主动入场。无独有偶，朝阳区另一位中介也表示，其负责的热门学区房小区，2025年12月成交量仅20套，到了2026年1月，直接翻倍至40套左右，成交节奏明显加快。
中介的直观感受，背后是全域数据的支撑。国金证券研报显示，截至1月末，22城二手房成交面积的同比降幅已从26.8%收窄至13.0%，下行压力显著缓解；更关键的是，2026年以来，22城二手房成交面积环比持续正增长，1月末成交面积回升至279.0万平方米，创下2025年6月以来的最高值，同比增幅也由负转正至17.7%。
作为市场先行指标的中介实时签约数据（比网签数据更领先），表现更为亮眼：截至1月末，全国26个重点城市二手房中介实时签约套数同比增长27.0%，环比增长18.5%。国金证券据此预判，开年以来二手房“量”的修复态势，有望延续至春节前，改善幅度还将进一步提升。（图1：二手房实时成交量月环比排名）
除了成交量，价格端也传来积极信号——二手房挂牌价跌幅明显收窄，企稳态势凸显。2026年1月，全国二手住宅挂牌价环比跌幅从过去半年稳定的1.3%左右，收窄至0.7%；分城市能级来看，一二三线城市二手房挂牌价环比跌幅，较2025年底分别收窄0.2、0.1、0.1个百分点，意味着房价下跌的势头已得到有效遏制。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，2026年房地产政策已进入“稳预期、缩调整时间”的新阶段，随着核心城市优质地块入市、房企春节前加大促销蓄客，3月核心城市需求有望逐步释放，“小阳春”值得期待。与此同时，上海也在2月初率先试点，开启收购二手房用于保障性租赁住房的探索，为打通置换链条再添一把火。
从区域表现来看，回暖并非“全域开花”，而是呈现“核心城市领跑、三四线稳步跟进”的格局，其中北上广深四大一线城市的表现最为突出，成为楼市回暖的“主力军”。
北京1月二手房网签量突破1.5万套，不仅迈过二手房枯荣线，还连续三个月稳定在1.4万套以上，需求释放平稳有序；上海1月二手房（含商业）网签2.28万套，连续三个月成交超2.2万套，创下近五年同期新高；广州二手住宅网签8881套，环比小幅增长1.07%，稳步复苏；深圳表现最猛，1月二手房录得6802套，环比增长2.9%、同比激增45.5%，创下近十个月新高。
“冰山指数”的数据更能反映实时热度：1月其观测的26个重点城市二手房实时成交（下定金量）环比上涨14%，其中厦门增幅达34%，成为涨幅最高的城市。值得注意的是，实时成交领先于网签数据，这也意味着，当前的回暖并非短期炒作，而是实打实的需求释放。
与二手房的“热”形成鲜明对比的，是新房市场的“淡”。受新盘供应不足影响，2026年1月全国重点50城新建商品住宅成交面积约810万平方米，环比下降32%，同比减少20%，较2025年月均下降25%。分城市来看，一二线城市新房成交跌幅明显，三四线城市相对稳健，但整体仍处于调整期。
这里结合数据和市场现状，谈谈我的几点核心观点，也是大家最关心的问题：1月回暖是真的，但我们不能盲目乐观，更不能误解为“楼市全面复苏”。
第一，回暖的核心驱动力是“政策托底+需求释放”，而非市场自发复苏。从原因来看，1月的回暖，一方面是前期各地楼市新政逐步显效，尤其是核心城市的政策支持，降低了购房门槛、缓解了置换压力，撬动了观望需求入场；另一方面，春节后移导致去年同期基数偏低，一定程度上放大了1月的成交增幅。此外，学区房的集中成交，也为成交量增色不少——广东省城乡规划院首席研究员李宇嘉就提到，深圳福田百花片区等学区房集中区域，因家长赶在开学前置业，加上前期价格大幅回调，近期成交显著提升。
第二，楼市已接近估值底部，但“触底”不代表“立即反弹”。国金证券研报指出，从房价累计跌幅、租金回报率、房价收入比三大指标来看，当前多数城市楼市已接近估值底部：2025年12月百城租金回报率回升至2.39%，接近2.6%的公积金贷款利率，房屋居住属性回归；多数城市二手房成交均价已回到2016年及以前水平，价格泡沫充分挤压；房价收入比也逐步向4-6倍的合理区间回归，多数城市低于2006年水平。但触底之后，市场需要时间消化库存、修复信心，短期内很难出现全面反弹，大概率会呈现“稳中有升、分化加剧”的态势。
第三，上海“以旧换新”试点是重要探索，但落地效果仍需观察。上海作为核心城市，率先试点收购二手房用于保障性租赁住房，探索“以旧换新”新模式，理论上能实现购房者、政府、房企三方共赢：购房者降低置换成本、破解旧房难卖难题，政府增加保租房房源、打通置换链条，房企加快去化、改善现金流。但在实际落地中，收购价与业主心理预期的匹配度、资金保障、跨部门协同等，都是关键考验。结合各地此前试点经验，“以旧换新”更适合有迫切改善需求、旧房长期难成交的家庭，对次新房、大户型业主吸引力有限，短期内难以成为拉动市场全面复苏的核心力量。
第四，“小阳春”值得期待，但全面回暖仍需较长周期。业内专家普遍对2026年“小阳春”抱有期待：清华大学吴璟认为，2025年楼市修复取得重大成效，政策框架日趋完善，一线城市“小暖冬”有望延续为“小阳春”；58安居客院长张波也表示，核心城市高端改善新房和刚需二手房，将成为“小阳春”的核心支撑。但必须清醒认识到，全国楼市全面回暖仍面临诸多挑战：居民就业、收入预期尚未明显好转，购房者观望情绪仍在；政策端仍有优化空间，房贷利率、税费减免等支持政策需进一步落地；三四线城市库存压力依然较大，需求释放乏力。
张波曾给出三个判断楼市稳定的核心指标，值得大家重点关注：一是百城二手房挂牌均价连续3个月环比波动≤±0.2%，各能级城市跌幅收窄至5%以内；二是重点35城二手房月成交稳定在30万套左右；三是核心城市二手房挂牌时长缩短至90天以内。目前来看，这三个指标尚未完全达标，楼市稳定仍需时间。
总结来说，2026年1月二手房市场的回暖，是政策、需求、季节性因素共同作用的结果，核心城市“小阳春”值得期待，但这并不意味着楼市已经全面复苏。对于购房者而言，不必因短期回暖盲目入场，尤其是刚需群体，可重点关注核心城市、核心地段的高性价比房源，结合自身需求理性决策；对于房东而言，当前是优化置换的窗口期，但不宜过度提高心理预期，合理定价才能加快成交。
楼市的健康发展，从来不是一蹴而就的，需要政策、市场、购房者的共同发力。2026年的“小阳春”，或许会成为楼市修复的重要节点，但我们更需要理性看待——回暖是趋势，但分化是常态，盲目乐观和过度悲观，都不是看待当前楼市的正确态度。后续我们将持续盯紧政策变化和数据走势，第一时间为大家解读最真实的楼市现状。
