【广东安家篇】房产纠纷|二手房渗水漏水各方如何承担责任?法院怎么说?

一、交房前发现漏水

  1.若合同明确约定“交付前卖方须修复漏水”，则修复属于卖方的强制性合同义务，卖方应彻底维修并经买方验收合格后方可交房。

  2.有充分证据证明房屋交付前已存在漏水问题的，买方可要求卖方限期修复；若修复不合格，买方有权拒绝收楼，并主张顺延交房时间。建议合同签订时增设“漏水押金”条款，待漏水修复验收合格后再退还押金；若卖方拒不履行修复义务，构成违约，买方有权主张违约救济（如要求继续履行、赔偿实际损失等）。

  3.责任认定规则：

    a.卖方未如实告知房屋漏水情况且未履行修复义务的，构成违约；

    b.卖方已如实披露房屋隐蔽漏水瑕疵，并积极采取维修措施的，仅属合同瑕疵履行，不构成根本违约；

    c.中介已完成合理带看义务、如实转达卖方告知的房屋情况，且无故意隐瞒行为的，不承担瑕疵担保责任；仅在中介明知房屋漏水却故意隐瞒时，需承担相应过错责任。

   4.法院核心裁判观点：不支持买方主张的高额违约金，仅依法支持与漏水修复、验收相关的直接合理费用。

基本案情：2020年9月，原告、被告与中介签订《二手房买卖及居间服务合同》，补充协议仅载明“房屋客厅顶部少许脱落”，三方另行约定“若房屋存在漏水，卖方需在交付前修复并承担相关费用损失”。案涉房屋交付前已多次出现漏水/渗水问题，物业多次补漏但未彻底解决；2020年10月房屋过户，11月28日交付当日，原告即发现房屋仍存在漏水情况。原告多次催告被告修复遭拒，申请漏水原因鉴定，但因现场证据损毁、漏水点干燥导致鉴定未果，支出鉴定费4000元。原告诉请被告修复漏水、按6000元/月支付租房损失、承担律师费16000元并登报道歉；被告认可漏水事实，但主张已告知原告房屋情况，交付后漏水与其无关，仅同意协助处理。

法院核心观点：现有证据可证明房屋交房前即存在间歇性漏水且未彻底解决，被告未如实告知原告该情况，即便双方签署了交房确认文书，也不能免除被告的过错责任，被告应承担漏水原因鉴定费、房屋修复义务及相关合理费用；但涉案房屋仅属间歇性漏水，未严重影响原告入住使用，故对租房损失、律师费、登报道歉的诉求不予支持。

基本案情：买方与卖方签订房屋买卖合同，约定“卖方确认房屋主体结构内（不含公共区域）无漏水，若未披露漏水或未修复，需承担买方全部维修费用”。看房时房屋墙面为新刷状态，卖方告知房屋无漏水；2022年1月双方完成房屋交接，买方未提出质量异议。收房后不久，买方发现墙面渗水发黄，主张卖方隐瞒漏水问题，诉请赔偿维修费20万元；卖方辩称交付前房屋无漏水、已尽告知义务，漏水可能属公共区域问题或交付后新增原因，拒绝承担责任。庭审中，买方明确表示不申请对漏水情形、成因及维修费用进行司法鉴定。

法院核心观点：原告主张房屋存在漏水并要求赔偿20万元维修费，但未提供有效证据证明漏水原因、漏水与卖方过错的关联性及维修费用的合理性，且明确拒绝司法鉴定，其诉求欠缺事实和法律依据，法院不予支持。

基本案情：原、被告签订二手房买卖合同及补充协议，约定由中介代收被告5万元漏水押金，被告需负责修补房屋漏水，经原告检验无漏水后退还押金。被告声称已修复漏水问题，中介验收后，原告同意退还押金（其中中介退还2万元，原告代中介退还3万元），交房时原告未就漏水问题提出异议。后原告主张被告未实际解决漏水问题，退还押金系被迫妥协，诉请被告返还5万元漏水维修费，但未提供证据证明其已对房屋进行实际维修。中介为案涉房屋买卖提供居间服务，负责代收代退5万元漏水押金，因双方就押金归属、漏水修复是否达标产生争议，中介仅向被告退还2万元，剩余3万元由原告代为支付。

中介为案涉房屋买卖提供居间服务，负责代收代退5万元漏水押金。中介仅向被告退还2万元押金，剩余3万元由原告代为支付，原告与被告就该笔押金归属、漏水修复是否达标产生争议。

法院核心观点：首先，案涉5万元漏水押金并非原告交纳，不存在“返还”前提；其次，原告未提供证据证明其已对房屋进行修缮，亦无证据证明实际产生了维修费用。被告经原告同意退还5万元履约保证金后，原告再要求被告归还5万元漏水维修费用，无事实和法律依据，法院不予支持。

基本案情：再审申请人（原告）通过被申请人（中介公司）居间介绍，与案外人签订房屋租赁合同，后主张中介未如实告知房屋漏水瑕疵，导致其误签合同，双方未实际交接房屋、未履行租赁合同。中介公司已促成申请人与案外人签订租赁合同，申请人已支付中介费1500元。申请人称签订合同前未获知房屋真实情况，中介存在隐瞒瑕疵行为；中介辩称曾三次带申请人看房，申请人曾支付定金并提出整改要求，签订合同时房屋已完成修缮，不存在隐瞒行为。

法院核心观点：涉案《租赁合同》签订前，再审申请人曾亲自察看涉案房屋，原审判决认定中介公司不存在故意隐瞒房屋瑕疵的行为，未支持再审申请人的诉求，并无不当。再审申请人的再审理由依据不足，法院不予采纳。

基本案情：2018年9月，买方与卖方、中介公司签订《二手房买卖及居间服务合同》及附件，卖方确认涉案房屋无漏水（不含公共区域），约定房屋内若存在漏水需卖方在交付前修复，未修复则承担买方后续维修费用。签约时房屋内有家具遮挡，买方首次看房未发现漏水；2018年11月，买方再次看房时，卖方主动告知主卧衣柜后墙壁有漏水情况（该位置相对隐蔽）。卖方称房屋曾于2年前出现外墙渗水，已维修后无渗水问题；后因台风可能导致再次渗水，交房前物业已对涉案部位外墙进行防水维修并验收，但内墙仍留有漏水印迹。2018年12月，交房确认书载明主卧存在漏水及疑似漏水点，买方明确放弃漏水鉴定，诉请卖方支付高额违约金；卖方辩称已履行维修义务，不构成违约。同时，买方主张中介公司未尽职调查房屋真实情况、隐瞒漏水问题，且交易后未协调解决纠纷，诉请中介承担连带责任并登报道歉。买方主张中介公司未尽职调查房屋真实情况，隐瞒漏水问题，且交易后未协调解决纠纷，诉请其承担连带责任并登报道歉。

法院核心观点：无证据证明卖方故意隐瞒漏水情况，但卖方未对室内墙面漏水印迹进行恢复处理，构成瑕疵履行，法院酌定卖方支付补偿款25000元；驳回买方要求支付30万元违约金的诉求。买方与中介公司之间属居间服务关系，与房屋买卖合同纠纷非同一法律关系，不支持买方要求中介承担连带责任的诉求；二审法院对买方新增的“要求中介登报道歉”诉求，依法不予处理。