开年大分化:新房遇冷,二手房淡季不淡,迎来“开门红”,3月行业能迎来转机吗?
2026年刚开篇，楼市就交出了一份“冷热不均”的成绩单。一边是新房市场延续调整，供应收缩、成交走弱；另一边是二手房逆势突围，在传统淡季里量价齐升，成为开年最亮眼的存在。这样的分化行情到底是什么原因？核心城市的“小阳春”真的能如期而至吗？一、新房市场：供应收缩+需求观望，整体仍平淡
1月的新房市场，依旧没能摆脱“调整期”的底色，供需两端都显得有些“乏力”。供应端：各大地产推盘节奏明显放缓。30城新房在售项目量环比下降16.6%，待售项目数量更是大幅回落17.1%。回顾2025年，新房供应一直是“过山车”状态——年初收缩、年中大幅波动、年末刚稳一点，2026年1月又再次收紧。这背后，仍是市场需求“动态调整”。需求端：观望情绪仍未散去。重点60城新房线上找房热度指数只有51.6，同比还降了4.4%。虽然政策一直在发力对冲淡季影响，但大家买房的“谨慎感”还在，只是信心修复的节奏比之前快了一些。成交端：数据仍然不够乐观，1月全国重点50城新建商品住宅成交面积约810万平方米，环比降32%，同比少20%，比2025年月均水平还低25%。分城市来看，一线城市表现最差：成交面积环比降36%、同比降28%；二线城市也不乐观，环比和同比分别降36%、24%；三四线城市相对抗跌，但环比也降了20%。价格端：虽然有上海（涨10.8%）、杭州（涨9.8%）这样的高端改善盘带动，但整体还是微降。重点60城新房均价19518元/㎡，环比降0.3%，46个城市都在跌，只有14个城市上涨，城市之间的差距越来越大。1月新房市场还是“低位运行”，供应不敢放、需求不敢冲，想回暖还得等更明确的信号。二、二手房市场：淡季不淡！量价齐升，一线城市领跑
和新房的平淡形成鲜明对比，1月的二手房市场堪称“逆势逆袭”，完全打破了传统淡季的规律。成交量暴涨，价格止跌
22城二手房成交面积同比降幅从26.8%收窄到13.0%，1月末更是冲到279万平方米，创下2025年6月以来的最高，同比直接从负转正到17.7%；重点13城成交面积环比涨16%、同比涨33%，比2025年月均多18%；26个重点城市中介实时签约套数，同比涨27%、环比涨18.5%。北京：网签超1.5万套，连续三个月稳在1.4万套以上，越过了二手房“枯荣线”；上海：网签2.28万套，连续三月超2.2万套，创近五年同期新高；深圳：成交6802套，同比大增45.5%，创近十个月新高；价格方面也有好消息：全国二手住宅挂牌价环比跌幅从之前的1.3%收窄到0.7%，一二三线城市的下跌速度都变慢了，止跌迹象越来越明显。为什么二手房能逆势回暖？不是偶然，而是4个关键因素凑到了一起。
政策托底，信心回来了：2026年初换房退税延期、房企融资支持、降息等政策密集落地，1月各地就出台了约50条优化政策。高层也明确说要“稳定预期、缩短调整时间”，大家买房的顾虑少了；价格到了“友好区间”：经过几年调整，很多城市的二手房价格回到了2016年及以前的水平，房价收入比、租售比都变得合理了。房东心态变了，供给收缩：以前房东为了卖房只能降价，现在市场回暖，不少人要么撤牌观望，要么转售为租，优质地段的老房子翻新后，年化租金回报率能到3.3%-3.5%，比急着降价变现划算。供给少了，成交反而更顺畅；季节性+学区房需求：今年春节晚，延续了去年年底的好行情；加上开学前，很多家长要给孩子买学区房，这部分需求集中释放，也带动了成交。还有个重要信号：上海、郑州、南京等城市开始收购二手房用作保障性租赁住房，这相当于给二手市场“托底”，进一步稳定了预期。三、3 月“小阳春”值得等，但全国回暖还得熬
看完开年的分化行情，大家最关心的问题来了：接下来的楼市，到底能不能回暖？3 月的“小阳春”靠谱吗？中指研究院、58安居客等机构及业内专家均看好3月核心城市“小阳春”行情，一方面源于3月传统旺季属性，叠加政策效果持续释放、房企节前促销蓄客及积压需求释放，另一方面1月百城二手房找房热度同比全线正增长，杭州、青岛等城市房源挂牌时长低于80天，中介行业景气度较去年同期提升12.72个百分点，均为回暖提供支撑。未来楼市“强者恒强、弱者恒弱”的分化特征将愈发明显，一二线核心城市优质改善型新房将持续吸引高净值人群，刚需二手房价格下行空间收窄、成交占比上升，而非核心三四线城市因需求支撑不足，全面企稳仍需时日。全国楼市真正实现止跌回暖，还需满足几个条件。价格端百城二手房挂牌均价连续三月波动≤±0.2%、各能级城市跌幅收窄至5%以内，成交端重点35城二手房月成交稳定在30 万套左右，流通端核心城市房源挂牌时长缩短至90天以内，以及居民就业与收入预期持续修复等多重条件。阿宾认为，核心城市3月市场能迎来转机，“小阳春”大概率能来，但分化会越来越明显，全国全面回暖，仍然需要继续等待，市场的调整期还没完全结束，但“最坏的时刻”大概率已经过去。3月的“小阳春”会不会来？来了之后能不能持续？欢迎在评论区留下你的看法。
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