华沙的一手房和二手房价格相同.在首都,一套属于自己的公寓,每平方米要多少钱?

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华沙的一手房和二手房价格相同。在首都，一套属于自己的公寓每平方米要多少钱？/Shutterstock

据Otodom分析师称，经过一段时期的剧烈变化，华沙房地产市场已进入稳定和成熟平衡阶段。根据已发布的报告，到2025年底，首都华沙一手和二手房市场的平均公寓要价将趋于稳定，约为每平方米18,400兹罗提。

更多样的新公寓可供选择

截至2025年12月底，华沙共有近14,600套开发商新建公寓可供出售，比2024年12月增长8%，比2023年增长68%，比2022年增长24%。去年年底，新公寓供应量最大的区域是比亚沃文卡（3,200套）和莫科托夫（1,700套）。与此同时，两年内待售公寓的平均面积从59平方米下降到不足55平方米。

各区公寓价格

截至2025年12月底，华沙市场上新建公寓的平均要价为每平方米18,400波兰兹罗提，同比增长6%，相当于名义价格上涨超过1,000波兰兹罗提。沃拉区（Wola）的房价最高，平均每平方米35,000波兰兹罗提，其次是奥霍塔区（Ochota）、市中心区（Śródmieście）和若利博日区（Żoliborz），这些区域的价格均超过每平方米27,000波兰兹罗提。而右岸的瓦韦尔区（Wawer）、伦贝托夫区（Rembertów）和比亚沃文卡区（Białołęka）的房价则最低，约为每平方米13,500波兰兹罗提。

2025年全年，华沙一级市场新增公寓总数近13200套，与2024年相比供应量下降11%，与2023年和2022年相比分别下降4%和2%。开发商最活跃的季度是第三季度，当季新增公寓超过3700套；第一季度和第四季度分别新增约3200套；第二季度新增约2900套。

销售增长

与此同时，1月至12月共售出13,100套公寓。这一成绩比2024年增长13% ，比2022年增长19%，但比创纪录的2023年下降21%。就销售而言，第四季度最为繁忙（近4,000笔交易），超过了第三季度（不足3,600笔）以及第一季度和第二季度（每个季度售出约2,800套）。

新公寓需要等待多久才能找到业主？

去年12月，华沙的售罄周期（根据当前售罄情况和过去三个月的销售情况计算）为3.7个季度，略低于4-6个季度的理想范围。一个月前，首都也出现了类似的售罄周期。而从2024年6月到2025年10月，销售速度均在预期范围内，从而确保了供需平衡。

二手房市场上的公寓数量减少了。价格会如何变化？

截至 2025 年 12 月底，华沙二手房市场上共有13,600 套公寓可供购房者选择——比上年同期减少了 11%，但比 2023 年底增加了 53%，比 2022 年底增加了 4%。购房者对这类房产的兴趣同比增长了 11%。

首都二手公寓的平均要价超过每平方米18,400兹罗提，与一年前基本持平（仅下降0.5%）。这意味着一手房和二手房市场的公寓价格已趋于稳定。2025年第四季度，二手公寓价格最高的地区是Śródmieście（超过每平方米23,500兹罗提）以及Wola和Żoliborz（约每平方米21,000兹罗提）。而Rembertów和Białołęka的二手房平均价格最低，分别为每平方米13,600兹罗提和14,300兹罗提。

租赁市场规模扩大了2%。

2025年12月，在华沙寻找出租公寓的人可以在Otodom网站上找到5900套房源，同比增长2%。其中，价格在3000至3500波兰兹罗提之间的两居室公寓最受欢迎。该地区出租公寓的平均要价为5000波兰兹罗提，比一年前下降了2%。

根据 Otodom 专家的说法，数据表明华沙住房市场已达到“成熟均衡”状态，结束了此前由补贴计划引起的快速波动和“购房恐慌”时期。

报告指出：“创纪录的供应量让购房者在选择公寓时感到前所未有的安心。此外，利率下调显著提升了波兰人的信用评级，使购房融资更加便捷。首都的房地产市场终于变得更加可预测，无论是自住还是投资，都能为购房者提供安心的规划。”