春节过后，城市的街头没有了往年热闹的看房广告，甚至连房产中介都开始缩减营业时间。对于很多家庭来说，他们的房子不再是安稳的资产，而变成了沉重的负担。被法拍推上交易平台的房源越来越多，像北京、南京、郑州这样的城市，法拍房数量激增，但成交却冷清。最新数据显示，今年1月全国法拍房上架量达到10.5万套，较去年同期增加3.6%，但清仓率却仅14.9%，意味着85%的房源无人愿意接盘。
回溯到2025年下半年，许多房主都还信心满满，认为房价下修只是阶段性的调整。然而市场急转直下，房价持续下跌，很多人发现月供还在递交，资产的市场价值却大幅缩水，一些业主开始断供。负债高于资产的现实让不少家庭陷入财务困境。不仅如此，二手房市场更显僵局：百城二手住宅1月均价环比跌0.85%，同比跌8.67%，没有任何城市录得上涨。对比2017年深圳的“十秒抢房”场面，如今全国均价仅5204元一平米，大部分城市都在持续走低。
法拍房不断涌现反映出楼市流动性瓶颈。有人试图卖房止损，但半年挂单无人问津，最终不得不走向法拍台。在银行、业主、买家三方的困局下，去年甚至出现了“贷款卖房”的极端做法：业主先借钱补足贷款，再转让产权。即使这种方式越来越多见，依然难以解决法拍房的大量积压。北京某中介透露，法拍房挂牌半年都难见一组看房者，银行无奈之下开辟了“房产直售”窗口，直接面向买家，尽可能压价出手。
成交量看似稍有上升，但实则是“以价换量”。2021年重庆曾爆出法拍房清仓率高达50%，短期热度激发了投机者入场，但今年深圳清仓率虽达63.7%，是同类城市中的异数，全国绝大多数地方却连腰斩价都吸引不到买家。不少三线城市即使是底价出售，依然无人问津。广州法拍房成交金额仅200亿，比去年减少十几亿；杭州二手房挂牌量创新高，但成交均价一路下滑。
当前购房需求主要来自自住型买家，投机者和投资者观望为主。2025年下半年房价水位快速下降，让部分低价房源吸引了刚需，但这股力量难以逆转大势。回想2010年上海楼市的反弹，其实依靠的是投资力量，而不是普通家庭自住。
反例同样令人警醒：去年成都法拍房市场一度出现热度，但随着房价企稳，成交率随之快速下滑，证明高成交只在极端价格下才成立。一线城市的核心区还有流动性，但非优质地段房源几乎无人关注。
未来一年，业内人士普遍预期整体楼市不会大幅反弹，更多可能是局部城市稳中缓跌。数据和案例都在提醒，楼市的惯性已被打破，曾经的“房住不炒”正变成现实考试。资产和负债的界限变得模糊，房产的意义正在被重新定义，家庭和市场都在调整航向。这种局面不是谁的乐观预测能够扭转的。
