如何理解上海收购二手房用于保租房?

本文来自中银证券研究部于2026年2月14日发布的报告《如何理解上海收购二手房用于保租房？——关于上海收购二手房用于保租房试点工作启动的点评》欲了解具体内容，请阅读报告原文。 夏亦丰 S1300521070005

2026年2月2日，中国建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目正式完成签约。这是上海首次正式披露筹措这一保租房的新模式，将在浦东、徐汇和静安进行试点。副市长张小宏出席签约活动。

2024年以来，上海陆续探索“以旧换新”、“收储”工作，收购房源从新房拓展至二手房，从市场化模式拓展至政府收购模式。早在2024年5月“沪九条”就提及“支持企业购买小户型二手住房用于职工租住”；“探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给”。

1）2024年5月，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会曾联合倡议，在上海发起住房“以旧换新”活动，主要是针对计划出售二手住房并购买新房的群体，购新房先支付定金锁定意向房源，经纪机构优先推售旧房，旧房售出后完成新房交易，若旧房未在约定期限内售出，则无条件“退房退款”，首批共有13家房企、21个项目、10家房地产经纪机构参加活动，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤及临港片区；截至2024年9月，已形成406套的订购，占案场成交的20%。这是上海市场化模式“以旧换新”的初次探索。

2）2024年9月，上海徐汇惠众公共租赁住房运营有限公司作为徐汇区公租房运营机构，曾收购海波花苑70-73、75-78号的一批存量房屋（成功收购96套二手住房），将其纳入保障房供应体系。此次收购运用了一种新模式“保障房货币化配建机制”，具体是指在新建商品住房项目中按规定比例实物配建的保障房，可以结合项目实际情况，选择等额转化为货币化配建资金，并交由区住房保障平台机构收购各类适配存量商品住房或二手房，定向用于住房保障。绿城中国在取得徐汇滨江（斜土地块）的高端居住地块的时候，经相关部门联合审议，绿城将斜土地块配建的实物形态保障房等额转化为货币化配建资金，支付给有关部门，再由徐汇区财政部门安排专门的预算资金，交由上海徐汇惠众公共租赁住房运营有限公司用作收购其他更适配房源（徐汇区龙华街道海波花苑存量住房）用作保障房。

3）2025年6月，上海闵房集团发布公告，收购位于闵行南部地区满足现房交付条件、产权清晰无纠纷、房源集中且面积超过7500平的商品房用作保租房，收购价格以房源评估价值为准，但仅限于新建住宅。

4）2025年12月，上海奉贤区国企奉发集团发起“以旧换新”行动，拟在南桥试点收购50套二手房，参与“以旧换新”的居民新购新房仅限于奉贤旗下的部分新房项目，截至26年1月23日，已累计收到104组意向报名信息，完成首批50组家庭的正式报名登记。

5）26年1月26日，根据每日经济新闻，静安区将开展住房“以旧换新”试点，并已在排摸客户，收购方为静安区公租房企业，对持有70平以内、总价400万元以内老公房的业主，将直接收购旧房，帮助居民置换静安区新房。

6）26年2月2日，浦东、静安、徐汇三区率先试点首批收购二手住房用于保租房的项目。

此次的收购房源标准方面，各区有一定差异，但整体以核心区域小户型为主。我们根据中指院的数据进行梳理，三区满足收购条件（内环内、2000年以前、70平以下、总价400万元以内）的存量二手房挂牌套数合计约4825套，其中浦东新区3055套，占本区二手房挂牌量的比重为4.1%，静安区936套，占本区二手房挂牌量的比重为6.4%，徐汇区834套，占本区二手房挂牌量的比重为4.1%。三区满足上述收购条件存量挂牌总金额142亿元，假设不考虑收购折扣，则相当于这个三区2025年征地和拆迁补偿预算（811亿元）的18%。

1）浦东新区：收购范围将优先聚焦内环内、2000年以前、70平以下、总价不超400万元的产权清晰的个人二手房源，核心面向有置换需求的产权人，特别是租售比相对较高、保租房房源供需矛盾较大、居住配套成熟的重点区域。

2）静安区：房源筛选核心聚焦产权人有置换本区商品房意愿（一手房优先），总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈，采取“片区式收储为主、零散收购为辅”的策略，对成本较低、交通便捷、居住配套成熟的区域优先收购、集中推进。

3）徐汇区：仅提出收购存量小户型的房源。

若试点范围扩展至全市，满足条件的房源可达到1.04万套。截至25年末，上海全市同时满足内环内、2000年以前建成、70平以下、总价400万以内的二手房存量挂牌套数有1.04万套，占全市二手房挂牌量的比重为3.7%，存量挂牌总金额为289亿元。

从各区实施机制来看，主要是由政府牵头主导，各区公租房公司作为收购主体开展相关工作。浦东新区有强制换新要求，且收购款将被监管，静安优先考虑换新业主，徐汇无强制换新要求。

1）浦东新区：按照政府主导、市场运作、自愿参与的原则。收购工作由区收购主体根据市场或评估自主开展，有意向的居民可按规定提交相关的申请资料，经各方洽谈一致后签订二手房住房买卖合同，收购款将参照房票形式进行监管。

2）静安区：确立了“政府统筹、国企实施、专业运作”的原则，由区政府分管领导牵头，区房管局、区国资委等相关部门共同组建工作专班，明确静安置业集团下属两家区属保障性住房公司为指定实施主体，全流程主导房源排摸、洽谈签约、收购落地等，实现专业化运作。静安区优先收购有置换本区一手房意愿的房源。

3）徐汇区：由区房管局、区财政局、区国资委、区城投集团等部门组成工作专班，由区保障房公司作为具体的收购单位，统筹推进试点工作，并拓展资金渠道做好资金保障。收购后的房源按照相应的标准实施装修配置后，作为保租房实现供应。

资金方面，以区级财政资金为引导，叠加银行专项贷款，后续通过保租房租金收益实现资金回笼与可持续运营。

1）静安区：将建立货币化配建资金、企业自有资金、商业银行贷款多元资金投入，坚持中长期资金平衡原则，保租房持续运营产生的租金收益专项用于成本回收和滚动发展，形成投入、运营反哺的良性循环。

2）徐汇区：首期将安排一定规模的区级财政资金，通过资本金注入区保障房公司后，专项用于存量房源的收购，同时通过银行贷款融资增加收购的资金，确保收购房源工作顺利开展。

建设银行参与了此次的签约仪式，预计将在后续的收储工作中提供金融支持。在签约仪式上，建设银行上海市分行表示，为保障项目推进，将定制专项方案，从融资安排、资金管理，到个人住房按揭、科创E建行科技人才一站式服务平台等，提供全周期、多层次的金融服务支持。针对不同区的贷款主体，采取“整体授信、单笔支用”的模式。

参考过去已经实施过“以旧换新”的郑州，最终效果是否达到预期仍需观察。我们以收储工作开展较早、规模较大的郑州为例，郑州于24年3月28日提出了全年1万套“以旧换新”的目标任务，其中政府收购目标5000套，主要是以郑州城市发展集团有限公司作为收购主体，收购二手住房改造为保租房。截至24年末，郑州通过国有平台公司收购模式完成签订二手房协议5085套，占当年郑州二手房销售套数的7%。但截至日前，客户置换新房的情况未有公开信息。郑州市房协曾公布，截至2024年6月30日，作为收购主体的城发集团已征集二手房源报名登记近1万套，经筛选符合条件的房源7425套，其中2999套已完成现场勘验及价格评估，换房群众已累计完成商品住房认购及网签733套。但郑州的“以旧换新”工作实施以来，并没有看到当地市场的需求有明显提振，根据中指院，25年新房成交面积528万平，同比下降26%；二手房成交面积671万平，同比下降4%；新房房价11851元/平，同比增长6%；二手房房价9486元/平，同比下降13%。

我们认为，上海收购二手房用于保障性租赁住房试点，相较于低能级城市来说有一定优势，核心在于符合收购条件的房源本身的租赁需求较多，且相较于当前市场价来说，租售比也较高，政府能够平衡收益。政府介入收购后，在一定程度上也能够防止这部分房源的价格进一步下跌，改善部分预期。根据58安居客研究院，25年上海对一室和两室小户型的租赁需求占比为78.2%，而徐汇区、浦东新区、静安区更高，对一室和两室小户型的租赁需求占比达85.4%、80.2%、78.2%。根据中指院，25年12月浦东新区租售比（住宅租金*12/二手房房价）为2.1%，徐汇区为2.2%，静安区为2.6%。截至25年12月末，浦东、徐汇、静安区符合收购条件（内环内、70平以下、400万总价以内、2000年以前建成）的二手房库存去化周期分别为17.5、18.1、13.8个月。相对还不算太高，因此政府收购对缓解库存压力的效果更明显。

从这三个区各自的二手房成交价格来看，较最高点以来的降幅都超过全市平均，某种程度上说，确实需要稳住预期。不过符合收购条件的房源中，徐汇区的价格跌幅最小。根据中指院，25年12月上海二手房房价3.9万元/平，同比下降23%，较最高点（23年3月）下降37%；浦东新区4.3万元/平，同比下降21%，较最高点（22年4月）下降61%；静安区5.6万元/平，同比下降23%，较最高点（23年6月）下降40%；徐汇区6.7万元/平，同比下降11%，较最高点（22年3月）下降38%。三区符合收购条件的房源二手房房价较最高点的降幅：静安>浦东>徐汇，其中静安符合收购条件的房源房价低于其他房源，且房价降幅大于其他房源。25年12月上海符合收购条件（内环内、70平以下、400万总价以内、2000年以前建成）的二手房房价为5.4万元/平，同比下降15%，较最高点（22年3月：8.6万元/平）下降38%。横向比较符合收购条件的房源价格：浦东新区平均房价5.4万元/平，同比下降13%，较最高点（21年12月：9.4万元/平）下降42%；静安区平均房价5.4万元/平，同比下降23%，较最高点（23年1月：11.1万元/平）下降52%；徐汇区平均房价8.2万元/平，同比增长1%，较最高点（23年2月：10.1万元/平）下降19%。

符合收购条件的房源相较于其他房源议价更少，其中徐汇区目前有较多高新技术产业聚集，再叠加优质的学区资源与医疗资源，形成了独特的附加价值，符合收购条件的房源的议价空间显著小于其他房源。根据中指院，25年上海二手房议价空间（1-二手房成交均价/挂牌均价）为13.7%，浦东、静安、徐汇区议价空间分别为14.6%、13.0%、15.0%；上海全市符合收购条件的房源议价空间为13.2%，浦东、静安、徐汇区符合收购条件的房源议价空间分别为13.2%、12.8%、3.3%。

三区存量二手房挂牌数量均有所下降，但徐汇、静安符合收购条件的房源25年存量挂牌数量出现增长。25年末徐汇、静安、浦东全区存量挂牌套数较24年末同比分别下降14%、5%、10%。25年末徐汇、静安符合收购条件的房源存量挂牌套数较24年末均增长3%，而同期区内其他房源存量挂牌套数同比分别下降14%、6%。25年末浦东符合收购条件的房源存量挂牌套数虽较24年末下降10%，但较23年末增长18%，其他房源存量挂牌套数较23年末下降2%。

数据说明：本文中符合收购条件的房源指：内环内、建成年份1980-1999年（1980年前无数据）、70平以下、400万元总价以内的房源。数据来源为中指院。

政策推进速度与规模不及预期；收购资金来源受限；保障性租赁住房收益不及预期。