深圳二手房挂牌破8万套仍上涨!成交连续站稳荣枯线,刚需与豪宅谁在托底?

截至2026年1月底，深圳二手住宅挂牌量已攀升至8.7万套，处于历史高位区间，市场供给持续放量。在房源大量挂牌的背景下，深圳二手房并未持续走弱，反而呈现企稳特征。据深圳市房地产中介协会统计，二手房录得量自2025年3月至12月连续10个月站稳5000套荣枯线；2025年全年录得量69773套，同比上涨约4%；全市二手住宅网签56217套，同比增长3.2%，市场逐步走出调整周期。一边是天量挂牌，一边是成交企稳，市场呈现明显反差，业内与购房者普遍关注：当前深圳楼市是否企稳反转，支撑成交的核心力量来自哪类需求。

从官方与行业数据来看，2025年深圳二手房市场以价换量、筑底修复。全年二手住宅成交均价约5.9万元/平方米，同比下降6.3%，价格调整带动需求入市。月度走势上，2025年2月录得量触底后，3月至12月连续10个月保持在5000套以上，年末翘尾明显，12月录得量回升至6216套。进入2026年1月，市场淡季不淡，二手房录得量6802套，环比增长2.9%，同比增长45.5%，连续11个月突破荣枯线；二手住宅过户5281套，同比明显增长，价格连续两月环比微涨，市场预期由单边观望转向平稳修复，交易税费优化、贷款流程顺畅等因素，推动真实自住需求有序入场。

当前深圳二手房呈现两端活跃、中间承压的结构特征，刚需与高端物业形成分层支撑。从成交结构看，500万元以下刚需房源为成交主力，龙岗、宝安、龙华、光明等片区贡献主要成交量，产品以小户型、近地铁、满足落户及基础学位需求为主，业主议价空间扩大，成交以合理定价为主，构成市场成交量的基本盘。这类需求以首次置业、家庭自住为主，入市节奏稳定，持续消化片区有效供给，是市场保持基础流动性的关键。

高端物业在2025年末至2026年初阶段性回暖，成为提振市场信心的重要板块。南山、福田等核心区域高品质住宅及高端物业看房量与成交效率提升，千万级以上物业成交占比回升，核心地段稀缺房源成交活跃。高净值人群聚焦核心地段、景观资源与物业品质，在资产配置需求下选择优质标的，带动片区价格预期修复。与之相对，中等价位改善房源因供给集中、需求承接力相对不足，去化速度偏慢，市场结构性分化持续。

8万余套挂牌量背后，存在无效供给与有效供给错位。市场中包含较多报价偏高、非诚意出售、边租边卖的房源，真正价格合理、配套成熟、业主诚意交易的有效供给占比有限，这是高库存下成交仍能保持稳定的重要原因。刚需以稳定节奏消化主流价位有效房源，筑牢成交量基本盘；高端市场以稀缺资产成交修复市场信心，两者形成互补支撑。目前市场未出现全面普涨，片区、产品、价位的分化仍在延续，整体以结构性修复为主。

站在2026年置业节点，不同需求的置业逻辑存在明显差异。刚需购房者可重点关注通勤、教育、生活配套等实用指标，在预算内选择符合自住需求的房源，理性看待短期价格波动。高端改善及资产配置客户，建议聚焦核心区域稀缺物业，重视地段、品质与资源稀缺性，严格甄别产权与出售意愿，避开非核心区域同质化产品。整体来看，2026年深圳二手房市场延续企稳修复态势，全面反转条件尚不充分，结构性机会仍是主线，刚需托底成交量、高端物业稳定信心的格局有望延续。

1、湛江市住房公积金业务集中办理新政：将筹集及贷款业务全部入驻政务服务中心，涵盖单位缴存登记变更、个人账户管理、贷款审批等全量服务事项，实现'只进一门'服务升级；

2、杭州市规范老旧电梯维修资金使用：明确纳入政府补贴的住宅老旧电梯更新项目可申请使用物业维修资金，需经双三分之二业主表决同意，资金管理机构审核通过后一次性划转；

3、海南省住房和城乡建设厅：2025年海南楼市在市场深度调整背景下实现量价齐升。2025年海南全省商品房销售面积1015.42万平方米、金额1548.85亿元，量价同比分别增8.2%、9.9%；

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