白云楼市分化加剧:二手房以价换量,核心区一手房成避险资产

广州楼市的聚光灯，今年彻底打在了白云区身上。

上个月广东两会刚在白云国际会议中心开完，十五五计划一锤定音——今年广州GDP要稳在5%左右，地铁、城际、高速一批续建项目全速推进。新白广城际新塘—竹料段、地铁13号线二期西段，都要力争年内开通。机场高速改扩建也在路上了。

跟着这股风，白云的土地推介会也麻利登场，好几宗靓地摆上货架。开发商也看的明白，不然不会真金白银往里冲，背后一定是看到了什么。

白云二手房：

成交创新高，价格却没跟上来

先看一组数据。

2024年，白云区二手住宅网签9089套。

2025年，这个数字跳到了10638套，同比增长11%。

表面看，二手市场挺热闹。但仔细一扒：2025年12月白云二手房均价约31000元/㎡，比2024年同期的32385元/㎡，跌了4个点。

成交多了，价格却下来了。

这就是典型的“以价换量”。业主想置换、想套现，只能割肉出清。白云二手房的买家，大多是冲着性价比来的，便宜才成交，不便宜就再等等。

事实上，这种局面，今年还会延续。

旧改全面开火，

周边二手房价承压

白云区今年值得盯紧的，不仅是哪块地拍了多少钱，还有城中村改造。

十五五规划里，广州把城市更新列为重点工作——推进旧改专项立法，52个专项借款项目、109个旧模式项目集中攻坚。白云区潭村、萧岗村、棠涌村、夏茅村，入户测量率干到了96%以上，补偿签约率53%。潭村已经有人收到补偿款了。

罗冲围、三元里、陈田、建南村……这些地方的旧改，今年全在加速。

但拆得越快，周边二手房东越慌。

你想啊，几千户村民拿到补偿款，第一反应是什么?买房。买哪?大概率是同板块、同商圈的新房或者次新房。原来住城中村的租客也被挤出来了，被迫外溢到正规小区。需求是实打实的，但这些人看的是电梯、花园、户型，不是二十年楼龄的老破楼梯。

这时候，周边那些没有产品力、没有小区环境、没有好物业的二手房，就成了最尴尬的存在。想卖?只能继续降价。

白云的人口底盘，

撑得起新房市场

但白云楼市的底气，从来不在二手房。

常住人口360万，外来人口245万。 2025年广州净流入人口约110万，白云占了45%，将近50万人。每100个来广州的人里，有45个落脚白云。

这不是数字，这是活生生的购买力。

这么多人要住、要换、要改善，白云新房市场怎么可能冷?关键是，有没有足够好的产品去接住这波需求。

2025年白云一手房网签7000套，出清周期15.2个月，全市第二，仅次于天河。这不是滞销，是供应端在等——等更好的地块出来，等更极致的产品落地。

白云区政府显然没闲着。

去年保利拿下云城东路地块，溢价率17.8%。越秀拿下衡器厂地块，溢价率21%，而越秀云萃开盘到现在网签去化58%，价格从头到尾没降过。这种稳，在周边二手均价一路阴跌的背景下，格外扎眼。

图片说明：越秀云萃效果图

二手房在跌，核心区新房在稳。

这不是偶然。

绿城来了，

白云新城“超新规”产品

最近白云新城最热的盘，是国贸绿城云樾和鸣。

样板间刚开，朋友圈就被刷屏。使用率干到120%，100㎡做四房，全单边位，户户有山景。 这配置放在白云新城，确实是独一份。

对，盘是有缺点的。地块不大，花园空间有限，学校还没定档，奔着学位去的家长可能要慎重。但如果你是小微企业主，在白云新城周边做点生意，想换一套住得舒服、看着体面、未来转手也有人接盘的房子——

这个盘，确实能打。不信你往对面马路看看。

保利云禧东区143㎡户型，二手挂牌还要7.5万/㎡。中海云麓公馆、龙湖天奕的大面积单位，8万到13万+挂着，业主心态硬得很。绿城这套100㎡四房，总价门槛更低，产品力反而往上走了一截。

图片说明：国贸绿城云樾和鸣项目沙盘图

地段、景观、产品，三样都占了。在分化行情里，这就是资产的护城河。

分化不是终点，

是新逻辑的起点

2026年的白云楼市，已经很难用“涨”或“跌”来概括了。

旧改拆迁的地方，二手房价会继续往下探。  潭村拆完拆萧岗，萧岗拆完还有棠涌——每一轮货币补偿落地，都意味着一批新房买家进场，也意味着一批老破小被抛弃。

租金同样会涨。城中村越来越少，出租房源锐减，留下来的正规小区租金自然往上走。这倒是实打实的利好持有者。

一手房的门槛在降。首付降了，按揭利率也降了，好产品反而越来越多。120%使用率的新规盘，放在三年前根本不敢想。

白云不缺人，缺的是能让这些人掏钱的好房子。而区政府显然明白这个道理——靓地一块接一块放，产品力一轮接一轮卷。

二手房在逃，一手房在稳。

这不是谁的悲歌，这是市场自己走出来的路。

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