基于机器学习的上海二手房成交价格预测模型,38万样本量

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数据集概述

- data description-

数据集概述：

抽样数据基本信息

• 数据规模
  : 10,000 条交易记录，涵盖 6 个原始变量
• 时间跨度
  : 2011 年 10 月至 2024 年 6 月（约 13 年）
• 数据质量
  : 整体质量良好，缺失值比例低于 1.2%

变量分类汇总：

1. 标识与链接类

• 成交详情页 url：具体成交房源的详情页链接

• 小区详情 url：小区页面的链接

• 链家编号：房源的唯一内部编号

• 标题：房源的推广标题，包含关键描述

2. 地理位置类

• 城市：上海市（本项目聚焦上海，但字段保留）

• 区县：行政区，如浦东、徐汇等

• 区域商圈：所属板块或商圈，如陆家嘴、徐家汇

• 小区名称：具体小区名字

• 小区经度（百度）：百度坐标系下的经度

• 小区纬度（百度）：百度坐标系下的纬度

3. 时间相关类

• 挂牌时间：房源首次挂牌日期

• 成交时间：最终成交日期

• 成交周期/天：从挂牌到成交所经历的天数

4. 价格相关类

• 成交价格/万：最终成交总价（单位：万元）

• 挂牌价格/万：初始挂牌总价（单位：万元）

• 成交均价 元/平：成交单价（元/平方米）

5. 房屋物理属性类

• 房屋类型：如普通住宅、公寓、别墅等

• 所在楼层：低、中、高楼层或具体楼层数

• 建筑面积：房屋的建筑面积（平方米）

• 户型结构：几室几厅几卫，如“3室2厅”

• 套内面积：套内实际使用面积（平方米）

• 建筑类型：板楼、塔楼、板塔结合等

• 房屋朝向：南、北、东西等

• 建成年代：房屋建成年份

• 装修情况：毛坯、简装、精装等

• 建筑结构：钢混、砖混等

• 供暖方式：集中供暖、自采暖等

• 梯户比例：每层电梯数与户数的比例

• 配备电梯：有/无

6. 交易权属与用途类

• 交易权属：商品房、已购公房、经济适用房等

• 房屋用途：普通住宅、商业办公类等

• 房屋年限：满两年、满五年等（影响税费）

• 房屋权属：共有产权、单独所有等

7. 市场热度与互动类

• 调价/次：挂牌期间价格调整次数

• 带看/次：带客户看房的次数

• 关注/人：被关注收藏的人数

• 游览/次：详情页被浏览次数

02

研究结果

- Findings: -

Pearson 相关系数分析

 建筑面积与成交价格（左上子图）

• 关联趋势
  ：呈明显正相关，趋势线斜率为 1.2（建筑面积每增加 1㎡，价格平均增加 1.2 万）；
• 离散度
  ：小面积房屋（50-100㎡）价格集中，大面积房屋（150㎡+）价格离散度高（受装修、地段等其他因素影响）。

4.2.2 装修类型与成交价格（右上子图）

• 组间差异
  ：装修品质越高，价格中位数越高 —— 精装（编码 3）＞中装（编码 2）＞简装（编码 1）＞毛坯（编码 0）；
• 价格差距
  ：精装房价格中位数比毛坯房高约 30 万，装修品质对价格影响显著。

4.2.3 房龄与成交价格（左下子图）

• 关联趋势
  ：呈弱负相关，趋势线斜率为 - 2.1（房龄每增加 1 年，价格平均降低 2.1 万）；
• 特殊情况
  ：房龄 0-3 年的新房价格波动大（部分高价豪宅拉高均值），房龄 10 年以上的房屋价格趋于稳定。

4.2.4 成交价格分布（右下子图）

• 分布特征
  ：右偏分布，峰值集中在 90-120 万区间；
• 异常值
  ：少量高价样本（＞300 万）为豪宅或特殊户型，已通过 3σ 原则控制其对后续分析的干扰。
• 备注：上述结论仅为抽样结论和实际38万大样本有差异。

成交价格特征

• 样本数量
  : 9,998 个有效样本
• 均值
  : 409.43 万元，中位数: 320.00 万元
• 价格区间
  : 1.80 万元～19,000.00 万元
• 四分位范围
  : 221.00 万元（25 分位）~ 480.00 万元（75 分位）
• 标准差
  : 386.10 万元，表明价格分布离散度较大

  关键发现:

• 均值显著高于中位数，说明存在高价房产拉高整体平均水平
• 75% 的房产成交价格低于 480 万元，市场以中低价位为主
• 存在极端高价房产（最高 1.9 亿元），可能为高端豪宅或特殊物业
• 

  03

  上海二手房均价中位数4.68万每平方米

• 成交均价特征

• 样本数量
  : 9,998 个有效样本
• 均值
  : 50,789.69 元 / 平方米，中位数: 46,899.50 元 / 平方米
• 价格区间
  : 452.00 元 / 平方米～3,000,000.00 元 / 平方米
• 市场分层
  : 25 分位 34,521.50 元 / 平，75 分位 62,210.50 元 / 平，呈现明显分层
• 

  03

  上海二手房周期中位数132天

• 周期总体特征

• 近 1/3（28.5%）的房产挂牌超过 1 年才成交，市场存在大量流动性差的房源
• 约 35% 的房产在 2 个月内成交，反映优质房源仍具备良好流动性
• 平均周期（306 天）远高于中位周期（132 天），受长期挂牌房源影响显著
• 近 80% 的交易存在溢价成交，表明市场整体处于买方竞争状态
• 仅 2.6% 的交易折价成交，卖方议价能力较强
• 平均溢价率 3.64%，反映市场合理的溢价空间
• 上海二手房房价市场整体比较乐观。
• 有效样本
  : 9,990 个（排除负周期数据）
• 平均周期
  : 306.1 天，中位周期: 132.0 天
• 周期范围
  : 0 天（当日成交）~ 2,164 天（约 5.9 年）
• 分布特征
  : 右偏分布，大部分房产成交周期较短，大概4个月即可卖出房屋。
• 周期分布结构
  
  

• 关键发现:

  

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时间趋势分析

- time analysis-

年度交易量趋势

• 交易高峰
  : 2020 年（1,420 笔）、2016 年（1,574 笔）、2023 年（1,023 笔）
• 交易低谷
  : 2012 年（44 笔）、2013 年（91 笔）
• 趋势特征
  : 2015 年后交易量显著增加，2016-2023 年保持较高水平

趋势分析:

• 2013-2016 年：价格持续下降，累计降幅约 32.5%
• 2016-2022 年：价格稳步回升，累计涨幅约 22.4%
• 2023-2024 年：价格略有回调，市场趋于平稳
• 长期趋势：2012-2024 年平均价格波动不大，市场整体稳定