成都楼市:二手房占比 78%,别被 “成熟”和 “凉凉”带偏了

先说说 “成熟论”。从国际经验来看，成熟的房产市场，确实都是二手房交易占大头。比如香港 2025 年，二手房成交量就是一手房的 2 倍，上海、北京的二手房占比也早就超过 80% 了。成都这 78%，本质上就是市场在往成熟形态走，是很正常的结构性变化，没必要过度解读。  说楼市不行了，这话可站不住脚。你看今年2月的数据，新房成交量比上个月还涨了17.7%，虽然每天成交数有高有低，但整体来看并不差。  而且，土地供应减少其实是主动调整，不是被动收缩——去年成都住宅用地供应量降了超过30%，这是为了优化房源结构，可不是因为开发商不敢拿地。  

对于咱们普通购房者来说，这种变化到底意味着什么？我琢磨着，主要就三点，而且每一点都和大家的钱包息息相关。  第一，买家终于有了更多话语权。现在二手房挂牌量越来越多，议价空间也大了不少。尤其是 2026 年 1 月 1 日起，成都取消了一批二手房限售，能卖的房子更多了，刚需和改善族都能慢慢挑，不用再像以前那样抢房。  第二，买房成本确实降到了历史新低。首套房贷利率 3%，首付只要 15%，这放在几年前想都不敢想。举个最实在的例子，贷款 100 万、30 年等额本息，现在的月供比两年前少还快 1500 块，每个月能多给家里添点开销，压力小了太多。  第三，买房的 “分化” 越来越明显，这点一定要记牢。锦江区、高新区的均价都在 3.3 万 /㎡左右，而天府新区才 2.2 万多，新都区更是只有 1 万到 1.5 万。核心区域的房子抗跌性强，外围区域只能靠降价走量，现在买房，真的不能闭眼冲，必须精挑细选。  

最近被问得最多的问题就是：现在到底该不该买房？  看空的人，觉得经济还有不确定性，房价可能还会跌；看多的人，认为政策底已经到了，利率又是历史最低，错过这个窗口期，可能要等好多年。  作为常年关注成都楼市的人，我有个很实在的建议：刚需别等，改善可挑，投资慎之又慎。  现在要结婚、孩子上学或者落户的人买房，条件其实挺合适的。只要每个月房贷别超过家里收入的一半，找个上班方便、生活配套齐全的小区，该买就买。房子毕竟是用来住的，短期价格涨跌不用太操心。  改善族就不用急了，可以慢慢挑。现在新房市场的高端产品卷得厉害，得房率、小区园林、会所配置都在升级，预算 500 万以上的买家，能挑到不少品质过硬的好房子。  至于纯投资，我真心建议谨慎再谨慎。“房住不炒” 的定位从来没变，短期想套利基本没空间，就算长期持有，也得好好算一算租售比，看看区域的发展潜力，别盲目跟风。