二手房成交量上升,但刚需拉不起楼市

刚开年，后台问得最多的问题就是：“老师，成交量起来了，楼市是不是到底了？能不能买？”

我的回答一直很明确：如果你是自住，现在可以看起来很从容地挑；但如果你指望这波成交量把房价再次推高，我劝你趁早死心。

为什么？因为这一波回暖，跟过去任何一轮牛市都不一样。过去是“涨价去库存”，现在是“降价换成交量”。

我们要透过数据看本质

1. 七成成交在300万以下，这是典型的“扫货”逻辑

根据中国房地产报及多家机构的数据显示，2026年1月，上海二手房成交中，总价300万元以下的房源占比已经超过了70% 。

这是什么概念？这意味着市场交易的绝对主力，是那些“老破小”、是远郊动迁房、是真正的上车盘。

我们再拆细一点：200万元以下的成交占比接近一半（49.5%），200-300万元之间的占比21.1% 。

也就是说，十个买房人里面，有七个买的是总价300万以下的房子。

在深圳、北京虽然总价段位会抬高，但逻辑是一样的——低总价房源在疯狂走量。

我的观点很明确：这不是改善型的中产在入场，更不是土豪在扫货，这是城市里最真实的刚需在“捡漏”。 

他们把价格作为唯一的决策标准，哪里跌到位了，哪里利率低了，就去哪里。

这种“扫货”逻辑，只能托底，不能抬轿。

2. 为何刚需进场，反而拉不起楼市？

历史已经无数次证明，单靠刚需是撑不起一轮牛市的。你见过哪次房价大涨，是靠买郊区老破小的人推动的？

理由一：刚需是价格的“终点敏感者”，缺乏追涨的意愿和能力。

这轮成交的主力军，是对价格极度敏感的群体。他们买房的前提是什么？

是房东“让利到位”。根据证券时报的报道，目前的成交依然是“以价换量”的延续，议价空间虽然在收窄，但并未消失 。

刚需客群背的是“六个钱包”，算的是每个月的月供。现在的低总价房源成交占比高，恰恰说明大家手里预算有限，对未来收入预期也有限。

当最便宜的房源因为降价被消化掉之后，如果价格稍微抬升一点，这批购买力就会瞬间消失。

刚需不会像投资客那样“买涨不买跌”，他们只会“买跌不买涨”。

因此，这类需求无法形成“价格上涨—跟风进场—价格再上涨”的正循环。

理由二：缺乏“卖旧买新”的链条转动，置换链条卡在中间。

楼市要想真正热起来，必须要有“置换客”的参与。也就是有人卖掉老破小，去买改善房，再有人去接盘老破小。

但现在的问题是什么？虽然老破小（刚需盘）成交量起来了，但上面那一环——“卖房去改善的人”，却卡住了。

湘财证券的研报指出，虽然二手房环比跌幅收窄，但同比跌幅依然在扩大，尤其是一些非核心区的大户型、高总价房源，流动性依然堪忧 。

很多想置换的中产发现，自己手里的“老破大”或者远郊次新房根本卖不出价，甚至卖不掉。这就导致置换链条断了。

刚需虽然进场买了最底层的房子，但上面的改善阶层没法通过卖房回笼资金去加杠杆买新房。

没有这种层层递进的“连环单”，市场就只能停留在底层放量，无法传导至中高端市场，也就无法带动整个楼市的价格回暖。

3. 底层逻辑：这不是反弹，是估值底部的“磨底”

很多人容易把“成交量放大”等同于“反弹”。我认为，现在的情况更像是市场在寻找一个估值底部的“自然筑底”。

根据《财经》杂志的报道，目前很多城市的租金回报率正在向无风险利率（如2.6%的公积金贷款利率）靠拢 。

当一套房子的租金回报率接近或超过理财收益时，它就有了“类固收”的属性，自然会吸引资金入场。

现在的刚需，其实就是把房子当成了一种长期消费品或保值品来买，而不是用来炒的。

所以，当下的市场真相是：价格跌到了部分刚需的心理价位，加上史无前例的低利率（部分城市首套房贷利率破3%），促成了这一波成交 。

但这只是“跌出来的机会”，不是“涨出来的行情”。只要房价稍微一涨，这点成交量立马就会萎缩。

我们该如何面对这种行情？

对于购房者，我的建议很简单直接：如果你是首次置业的刚需，

现在确实是近年来最好的时候——你可以像逛超市一样，挑挑拣拣，甚至可以对不满意的房东“砍一刀”。

但请放平心态，不要因为成交量大就焦虑到去追高，因为价格涨不上去。

对于整个市场，2026年的主基调一定是“分化”和“慢复苏”。

成交量会在一些核心城市稳住，但房价要想重复过去的暴涨神话，除非有超预期的货币放水。否则，光是靠这些买300万房子的刚需，真的拉不动这趟车。

房地产最坏的时候可能过去了，但也别指望它马上就能跑起来。在这个市场里，认清真相，比盲目乐观更重要。