澳洲房产市场已经完全乱套了!大量澳洲中产正在被房市淘汰!年薪12万澳元竟然也买不起房?房价暴涨,全澳入门房源正在大量消失!

六年前，在澳洲50–60万价位的新房还是审批名单上货真价实的刚需主力，占比约21%，其中大量是适合年轻家庭的三居室、联排或紧凑独立屋。到了2024–25年度，这个价格段在新批项目中的占比已经跌到不到1%，而审批量最大的区间整体上移到了80–90万。与此同时，百万级新房的占比从约6%飙升到四分之一以上，起价200万的新房数量在短短两年里翻了一番。

这背后不是偶然，而是建房经济账的必然。疫情时期HomeBuilder补贴加上全球供应链中断、材料涨价、技工短缺，再叠加此前一轮低利率推高地价，KPMG估算住宅建造成本在五年内累涨接近40%，项目要能活下来，开发商几乎被推着往高单价去做。 

在审批数量看似尚可（ABS显示2025年底每月新批住宅约1.5–1.6万套，折年化略高于20万）的同时，真正给中产准备的价位带却在结构上被挤出。从管道端看，入门房就是这样慢慢消失。

年薪5–12万的人正在被制度双向抛弃

谁在为这条结构性的变化买单？正是收入在5–12万澳元之间的中等收入群体。毕马威城市经济学家Terry Rawnsley指出，这批人处境尴尬：一方面，收入水平使他们难以符合大部分社区住房、政府支持房的资格；另一方面，面对80–90万甚至百万起步的新建房，他们的贷款能力又明显不足，尤其是希望要一个三居室来组建家庭时，几乎找不到匹配的产品。

ANZ–CoreLogic的住房可负担性报告，从数据上印证了这种感受：即便是处于收入第75百分位、年收入约17.2万澳元的高收入家庭，在2024年9月也只能承担全国约一半的住房，而过去二十年的可负担比例要高得多。 

目前澳洲全国房价收入比已升至约8倍，中位家庭为存够20%首付平均要花10年以上时间，房贷偿还占收入的比例创历史新高。换句话说，比年薪12万更有钱的一批人，现在也已经买不起过去习以为常的一半房源，那夹在中间的中产家庭，除了被迫外溢到更远的郊区，几乎别无选择。

建房成本飙升，入门级房产被双重挤压

   澳洲当前的住房困局，并不是单个家庭不够节省、不够努力，而是成本结构、供给结构和税制结构共同作用的结果。开发商在建造成本飙升40%的环境下系统性地偏向高价项目，直接导致入门盘在审批数据中从21%缩到0.9%

过去几十年，制度确实更偏向已持有资产的一代，而对刚起步的一代明显不友好。对个人来说，认清这一点，至少可以把买不起的压力，转回对结构性问题的清醒认知；对政策制定者而言，如果真想让这一现象不再成为常态，下一步必须不只是多建房、给补贴，而是敢于直面建什么价位的房、谁在享受最大税收优惠这两道更尖锐的问题。

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