复盘上海房产三年政策:价格“磨底”进行时,流动性风险是否已经出清?
- 2026-04-14 22:47:47
复盘上海房产三年政策:价格“磨底”进行时,流动性风险是否已经出清?昨天上海又公布了最新的地产政策，但目前我们的观点依旧保持和之前一致楼市回暖？为什么我还是建议你先看股市，对于楼市之前我们有个观点：短期看政策，中期看土地，长期看人口，那借这次最新公布的政策，我们来看看最近三年每次政策后，楼市到底是否会因为政策而迎来好转？ 
2023年9月1日，上海四部门联合发布政策，核心只有一句话：只要你在上海名下无房，不论你此前是否有过贷款记录，也不论该贷款是否已结清，在购买住房时均按“首套房”认定。政府的意图是让“卖掉老小、买入大新”的置换链条转起来。让那些手里有房但有贷款记录的人，能以首套身份入场，去承接市场上的存量资产。 那从数据上来看9月（政策爆发月）： 二手房网签成交约 1.74万套。相比8月的1.37万套，环比大涨约 27%。市场一度出现“通宵看房”的景象。10月： 成交量回落至 1.33万套。长假因素加上首批需求释放完毕，热度迅速退潮。11月： 成交量约 1.41万套。流动性上确实有改变，但是价格上2023年9月至12月，上海二手房成交价格环比跌幅分别为：9月-0.6%、1-月-0.8%、11月-1.5%、12月-1.1%。 虽然“认房不认贷”引来了买家，但它同时也释放了巨大的“抛压”。大量房东为了获得“首套房资格”去买新房，选择在此时挂牌出售老房子。挂牌量的激增远超买家的入场速度，导致市场陷入了“成交放量、价格下跌”的尴尬境地。 
2023年12月14日发布的新政，其核心动作是彻底改变了上海执行了多年的“普通住房”定义。此前的“非普”认定让大量刚改房源背负了沉重的个税和增值税（差额5%），这就像在资产交易中强行收了一笔巨大的“手续费”，导致流动性枯竭。新政本质上是将交易成本从卖方/买方转移回市场空间。 12.14新政其主要目的就是“救市不救价”。它成功地把上海二手房月均成交量从 1.2 万套的死线拉回到了 1.8 万套左右，保障了市场的基本流动性，但并未（也不想）制造房价反弹。 
“沪九条”（2024年5月27日）是上海楼市调控的一个分水岭，这次政策被称为“大礼包”，核心就在于它从资格、杠杆、成本三个维度同时发力，社保“5改3”和单身可买内环二手房，本质上是在人为制造需求曲线的右移。它针对的是上海最庞大的“新市民”群体，意图通过增加买方数量来对冲价格下行压力。20%的首付和极低的利率，是为了在居民收入预期放缓的情况下，通过降低折现率来支撑资产现值。支持企业买小户型二手房用于员工租赁，这是为了给市场上积压最严重的“老破小”寻找最终承接方，防止资产负债表式的衰退。 那这次政策的效果如何呢？2024年下半年： 均值维持在 1.8万-2.2万套。2025年全年度：根据Wind和链家数据，2025年上海二手房成交总量约 24.4万套，月均约 2万套。2万套是上海楼市的“流动性平衡点”。这意味着资产已经恢复了变现能力。另外虽然交易量上去了，但 2025 年上半年，上海住宅价格指数环比仍有微跌或持平（约 -0.3% 左右）。同比表现： 2025 年 5 月同比 2024 年仍有约 8% 的跌幅，直到 2025 年底才真正出现“止跌”信号。 
2024年11月18日上海市住建委等四部门紧跟中央步伐，发布《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，宣布从2024年12月1日起正式施行。可以看作是上海楼市从“行政调控”回归“市场化交易”的终极减负。 这次政策主要几个作用，一、是消除“流动性折价”： 此前因为高昂的税费，大户型或高总价房源在二级市场上存在严重的“税收折价”。取消标准后，这些资产的摩擦成本降低，使得买卖双方的撮合更容易达成。二、是促进“资产置换循环”： 这一条主要是给“改善型客户”解套。只有让 800-1500 万的中端房源卖得动，这些房东才有资金去买顶层豪宅，或者把钱抽出来投入到你关注的金融资产中。三、是财政政策的逆周期调节： 在经济下行压力下，通过让渡土地增值环节的税收，来换取市场交易活跃度，从而稳定居民的资产负债表。 2024年12月 - 2025年1月： 政策落地首两个月，上海二手房网签分别冲高至 2.3万套 和 2.1万套 左右，出现了明显的“翘尾”行情。2025年全年： 成交量维持在月均 2万套 的水平，这证明流动性已经补足。 而根据国家统计局和 Wind 数据，2025年二手房价格环比跌幅从原来的 -1% 以上，逐渐收窄到 -0.2% 至 0% 之间。 陆家嘴、徐汇滨江等核心区域的优质次新房价格开始企稳；但外环外远郊房源依然在通过降价来换取成交。市场已经不相信“房价永涨”，现在的价格更趋向于由租金收益率和教育/地段稀缺性来锚定。 2023年9月（认房不认贷）： 试探性放开，失败（因为门槛依然高，且税费没动）。 2023年12月（12.14新政）： 降低杠杆门槛，有效但有限（止住了暴跌，没止住阴跌）。 2024年5月（沪九条）： 真正降低“准入门槛”（社保5改3），补足了流动性。 2024年11月（取消普宅）： 降低“交易成本”，稳住了资产价值的核心锚点。 我们总结过去3年房地产政策以后我们会发现，目前上海地产的风险溢价确实在下降，因为“卖不掉”的风险基本排除了。但预期回报率依然很低，地产的高估值并没有变，只是现在的政策通过不断降低摩擦成本和持仓成本，让这个高估值资产能够在一个相对平稳的轨道上缓慢“软着陆”。 回到我之前和大家沟通地产的方向，保持耐心，现在的利好是在“救命”，还不是“发财”的信号。除非你是刚需，否则不必因为焦虑而盲目入场。不如多关注关注我们人民币的二级市场吧初五迎财神，小贺带您细数春节数据，掌握新年宏观~
1、23年9月1日“认房不认贷”
2、23年12月14日“12.14新政”(降首付/放宽非普)
3、24年5月27日 “沪九条” (非沪籍外环内资格放宽)
4、2024年11月18日“取消普宅标准”
5、总结
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