2026年以来，上海浦东新区、静安区和徐汇区收购二手住房用于保障性租赁住房项目的举措，激起了对二手房市场重要性的重新认识。官方下场收储二手房，打通市民“卖旧买新”的置换堵点，被视为房地产业转身的关键信号。

《中国经营报》记者观察发现，房地产行业深度调整大背景下，新房去化承压，二手房流通遇阻，楼市“卖旧买新”链条梗阻不畅。近期，多地加码住房“以旧换新”，地方政府、国资平台直接收购二手房、“老破小”，为增强房源流动性提供了政策背书。

“收购‘老破小’的二手房，可以起到打通住房置换链条的作用，促进新房交易。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池认为，通过促进“卖旧房买新房”尽快实现，帮助改善性住房需求尽快进入市场，不仅推动了新房、二手房市场联动，还提高了住房交易效率和活力，有利于加快存量去化和楼市止跌回稳。

“老破小”迎来利好

近日，上海市正式启动了首批收购二手住房用于保障性租赁住房的工作，试点区域为浦东新区、静安区、徐汇区，由各区公租房公司作为收购主体，中国建设银行提供金融支持。

根据规定的收购标准，笼统地说，此次上海收购二手房的对象主要是核心地段的“老破小”房源。关于收购房源标准的界定，三个区要求的最突出共性特征是“小”。

详细来看，浦东新区优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源；静安区则侧重于总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，优先面向有置换本区商品房意愿（一手房优先）的产权人；徐汇区明确通过区保障性住房公司市场化收购存量小户型二手住房。

不难发现，除了注重小户型、总价低外，浦东新区还特别指出2000年以前建成，以此计算，房龄应在25年以上。

当然，放眼全国，上海的试点措施并非个例。记者了解到，在住房“以旧换新”政策落地探索中，地方收购二手房的举措正在全面铺开，各地收购标准的界定均大致接近“老破小”，市场反应较为显著。

2月以来，全国多地密集跟进。福建省住建厅发布意见，鼓励各类主体市场化收购二手房，指定国企作为收购主体，资金来源涵盖财政注资、银行低息贷款等，收购房源可用于保租房、人才公寓等；济南起步区推出“全款收旧房”政策，计划分批次组织1000套住房“以旧换新”；杭州富阳区启动试点，由区属国企乐居集团收购200套二手房，用于保租房，报名启动后短期内即有206户家庭申请。

记者了解到，目前，济南起步区的住房“以旧换新”政策已进入实施阶段。近日，起步区在“安家起步区”小程序正式上线“全款收房”服务。

知情人士介绍，辖区内业主只需在“安家起步区”小程序免费发布房源完成登记，平台运营方即会启动后续全流程主动服务。首先，基于起步区发展规划与实时市场数据，对房源进行综合价值评估；随后，专业团队与业主进行一对一沟通，并可根据需求提供上门勘验与洽谈服务；最终，在双方达成一致后，由平台协调合作资金方，以一次性付清房款的方式完成收购。

此外，日前重庆出台的楼市新政中，鼓励“卖旧买新”，引导国企收购存量商品房。鼓励收购主体按照市场化、法治化原则，运用保障性住房再贷款政策工具，使用企业自有资金、住房租赁团体购房贷款、保障性住房收购贷款、地方政府专项债券等多渠道资金，大力收购存量商品房，用作保障性住房、人才房、青年公寓、职工宿舍等，有效盘活存量。

赵秀池认为，官方收购低总价房源，最直接的影响是消化部分过剩的二手房存量，缓解业主降价抛售的压力，稳定片区房价预期，打破二手房市场“降价—观望—再降价”的负向循环。

“以旧换新”优化升级

其实，住房“以旧换新”政策各地方早有落地，但在房地产供求关系发生重大变化以后，“以旧换新”政策的升级加码，开始关注核心区域二手房，已是大势所趋。

记者梳理发现，住房“以旧换新”政策从出现，到如今升级到收购二手房，经历了多次迭代，政策锚点、实施主体、落地效果等方面均已发生明显演变。

事实上，2023年年底这一政策首次出现，最初以“卖旧换新”的形式落地。业主自行或委托中介卖旧房，同时与开发商签订新房认购协议，享受“解约保护期”，未售出可退定金。实际流程中，房企和中介为主导，地方政府充当帮卖和补贴的角色。

此后，政策逐步过渡到国企收购和市场化并行阶段，如今上海直接收购“老破小”用作保租房，为存量房退出提供了渠道。地方政府从“间接托市、激活置换”转向“直接介入、盘活存量、服务民生”。

中经传媒智库专家、中国城市发展研究院投资部副主任袁帅表示，当前存量收储转向收购二手房，一方面是因为传统保租房供给多集中于郊区，难以匹配新市民的职住平衡需求，收购核心地段的“老破小”能快速填补核心区域保租房供给缺口，更精准对接人才居住需求。

另一方面，过去收储新房或长租公寓往往成本较高且周期较长，而“老破小”总价较低，能以更高效的方式扩充保租房体量。

同时，“老破小”在市场下行期成为流动性死角，大量挂牌却难以成交，直接拖累片区房价，并加剧了市场观望情绪，官方收购可打破这一负向循环，稳定市场预期。

楼市底层逻辑转变

国家统计局日前发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。2026年1月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄、同比下降，出现跌幅收窄的积极信号，但市场下行的局面仍未彻底改变。

与此同时，围绕“控增量、去库存、优供给、促转型”的政策主线，地方房地产“新政”频频出台，发放购房补贴、优化住房限购、支持“好房子”建设、加大住房公积金政策支持等宽松政策密集发布。其中，加码“以旧换新”，收购二手房用于保障性租赁住房成为关注焦点。

“此轮政策转向反映出当前房地产市场供求关系发生了深刻变化。”赵秀池认为，房地产业正在经历从“增量开发”到“存量运营”的转变。过去房地产依赖土地财政和新房开发，而现在通过官方收储，政府直接介入存量资产的流通环节，意味着房地产行业已经进入了存量盘活的新阶段。

同时，地方政府的角色从“土地供应商”向“住房资源运营商”转变。过去房地产调控多是通过金融、限购等手段影响需求，进行间接需求管理，而现在是政府直接作为“市场需求方”入市，形成市场需求，直接影响市场供求关系。

袁帅表示，从长远来看，若官方收购二手房全面铺开，将逐步重塑楼市格局。一方面，“老破小”这类低效存量资产将被转化为保障性租赁住房，优化住房资源配置效率，让核心地段的土地价值得到更合理利用；另一方面，官方作为市场稳定器介入存量市场，将引导房价回归合理区间，减少市场波动，推动房地产市场从“炒卖投机”转向“居住属性”主导，促进楼市长期稳健发展。

（中经记者 黄永旭 北京报道）