小心“飞单”陷阱!房产中介的这些违规操作,正让你的购房风险飙升

1. “飞单”风险——服务与责任的“蒸发”

这是最典型的违规行为，中介人员（经纪人A）在前期提供带看等服务后，在即将签约或收取佣金的关键环节，将客户转移至另一家经纪公司或另一位置业顾问（经纪人B）名下。对客户而言，这直接导致：

（1）前期服务白费：与经纪人A沟通的所有需求、偏好可能无法有效传递。

（2）责任主体模糊：一旦后续出现纠纷，经纪人A、B及其所属公司可能互相推诿。

（3）佣金纠纷：可能被要求支付两次佣金，或陷入佣金归属的争议。

2. 信息欺诈与虚假承诺

（1）虚构房源：发布不存在的低价“优质房源”吸引客户，联系后却称“已售出”，转而推销其他房子。

（2）隐瞒关键信息：刻意隐瞒房屋抵押、查封、重大瑕疵或产权纠纷。

（3）虚假承诺：对“学区”、贷款额度、过户时间等作出无法兑现的口头承诺，诱导客户签约。

3. 违规收费与资金安全隐患

（1）巧立名目：在约定的中介费外，收取“贷款服务费”、“加急费”、“评估费”等未提前明示的费用。

（2）资金脱离监管：诱导客户将定金、首付款等转入经纪人个人账户或非监管的公司账户，而非官方资金监管账户，造成资金被挪用、侵占的风险。

4. 利用信息差吃“差价”

在早期市场中，部分不规范的经纪人通过阻挠买卖双方见面，以“代理”身份分别与双方议价，赚取合同价与实际成交价之间的差价。虽然现在已较少见，但仍需警惕变相操作。

案例一：典型的“跳单”变“飞单”，客户被迫多付费

1.案情

刘女士在经纪人A带领下看中一套房。准备签约时，A称“系统故障”或“有更优渠道”，将刘女士引荐给另一家小中介公司的经纪人B完成签约。事后刘女士发现，不仅支付了全额佣金，原中介公司还因客户“跳单”向其追责。而经纪人A与B私下分成，刘女士则陷入两家公司的纠纷中。

2.关键点

“飞单”常伪装成“为您争取更低佣金”或“内部渠道”。客户在不知情下，可能需承担原中介公司的追责风险，且后续服务质量无保障。

案例二：隐瞒抵押信息，交易陷入僵局

1.案情

陈先生通过中介购买二手房，支付定金后，在自行核实产权时发现房屋存在高额抵押，而中介和卖方此前均未告知。由于卖方无力解押，交易无法进行，陈先生陷入漫长的定金追讨战。

2.关键点

中介负有核实并披露房屋关键权利状况的基本义务。其隐瞒行为已构成严重失职，需承担相应责任。

案例三：资金打入个人账户后“消失”

1.案情

某中介人员以“帮您避税”、“公司账户周末无法收款”为由，要求买方将10万元定金打入其个人微信或银行账户。款项转账后，该经纪人失联，公司以其“个人行为”为由推脱责任。

2.关键点

任何要求将购房款（无论金额大小）打入个人账户的行为，都是危险信号。资金一旦脱离监管，追回难度极大。

第一步：审慎选择与验证中介（交易前）

1. 选择正规机构：优先选择品牌知名度高、口碑好的大型连锁中介公司，其内部管理相对规范。

2. 验证资质：查看中介机构的营业执照，并要求出示服务经纪人的执业信息卡（通常有二维码可扫码验证）。

3. 明确主服务人：在委托看房或签署任何文件前，与中介公司确认并将主要服务经纪人姓名、工号书面记录（可在看房确认单等文件上注明）。

第二步：签订权责清晰的书面合同（委托/签约时）

所有约定必须落实到书面，尤其是防止“飞单”和乱收费。

1.核心条款示例一（防止“飞单”及明确服务主体条款）

  “甲乙双方确认，本次房屋买卖居间服务由【XXX房地产经纪有限公司】指派经纪人【张三，工号：XXX】具体提供。未经甲方（客户）书面同意，乙方（中介公司）不得擅自更换主要服务人员。如因乙方原因需更换，乙方应提前书面说明理由，并确保交接全部信息，且不得因此降低服务质量或增加甲方任何费用。”

2.核心条款示例二（费用包干与支付条款）

  “本次居间服务总费用为人民币【具体金额】元。此费用为包干价，包含本次交易涉及的所有咨询、撮合、代办手续等费用（政府部门收取的税费、监管服务费除外）。乙方不得以任何理由加收贷款服务费、加急费等未列明费用。该费用应在【房屋过户手续完成当日】支付至乙方公司指定对公银行账户，乙方需提供正式发票。甲方无需向任何乙方工作人员个人支付任何款项。”

3.核心条款示例三（中介核查与告知义务条款）

  “乙方承诺，已对该房屋的权属状况（包括但不限于产权人、共有情况、抵押、查封、居住权设立等信息）进行尽职核查，并向甲方出具了《产权状况核查报告》。如因乙方未尽到前述核查及如实告知义务，导致甲方遭受损失的，乙方应承担全部赔偿责任。”

第三步：坚持资金监管，保留全部证据（交易全程）

1. 所有款项对公支付：坚决拒绝将任何钱款（包括诚意金、定金）打入个人账户。所有费用支付后，立即索要盖有公司财务章的正式收据或发票。

2. 坚持房款监管：购房首付款、尾款等大额资金，必须通过银行或交易监管中心的官方资金监管账户进行，实现“过户后再付款”。

3. 保留沟通证据：与中介的重要沟通，尤其是关于房源信息、费用、承诺的沟通，尽量使用微信等可以留痕的文字方式，或对关键通话进行录音（事先告知对方）。

在与中介打交道前，请逐项确认：

1.已核实中介资质：已查验中介公司营业执照及经纪人执业信息卡。

2.已明确服务人员：已书面记录主要服务经纪人的姓名与工号，并得到公司确认。

3.已拒绝个人收款：已明确拒绝任何将款项（无论定金、佣金）支付至个人账户的要求。

4.已书面约定费用：已将中介服务费总额、包含项目及支付节点（过户后支付为佳）写入合同。

5.已写入防“飞单”条款：已将服务人员变更限制条款加入协议。

6.已坚持资金监管：已确认所有房款将通过官方资金监管账户运行。

7.已获取产权报告：已要求并查阅中介提供的《产权状况核查报告》。

8.已保留沟通证据：已妥善保存与中介沟通的聊天记录、邮件或录音。

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