当前楼市可真是风云突变啊！周围的朋友聊天，话题都离不开房价、公积金利率下调这些事。
作为一个资深的地产从业者，我忍不住多留意了一下楼市的新动向。这不，发现了几个挺有意思的变化，可能会影响大家的购房决策。
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现在莆田买房的人分两类：买新房的，跟买二手房的。很多人会说，你这不是一句废话吗？
在过去，确实这是一句废话，没有问题。因为在买房这件事上，新房和二手房的客户从来不是孤立的，或者更准确是说，相互流通的。
比如新房上涨的时候，很多人摇不中可能就会退而求其次的去买二手房，而很多二手房客户，也会以为政策、市场的变化，比如首付比例、中介费用、产品规划等，转而去买新房。
但现在，这种流通性已经变得很小很小了。目前莆田各大房企在售楼盘均以改善盘为主，在售项目均价相对较高，尤其是市区房价梯队维持在1.4万/m²-2万/m²区间内。很明显，一二手房市场的撕裂感，进一步加剧。
相比于新房市场的“由降转升”，二手房市场可谓是“跌跌不休”，可能你上个月看是一个价格，这个月又是另外一个价格。这是什么意思之前我们也有说过，相当于同样一套房子，你现在去买，晚了一年，但价格大概率会比之前更低。
同样的，中介也透露，目前莆田二手房价格继续走低，去年以来的莆田二手房市场，相比前年，行情确实不大好。比如位于城东的皇庭骏景，高峰期能卖到18000元/㎡及以上，现在二手房的成交价基本都在1.1-1.2万/㎡左右。
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其实这种撕裂感的背后，是一二手房市场截然不同的定位。
或者说，如今，买房二手房的人和买新房的人，压根就不是一拨人。买二手房的人可能会说，我低价买到了主城区、大面积户型，生活方便，配套又成熟，买新房的人说我买到了更好的环境、社区、居住品质，然后互相看一眼对面，再互道一句亏了。
去年以来，我们写了很多莆田二手房市场的文章，其中最值得注意的内容是，新房市场主要针对的客户群体是那些品质改善客户，而二手房主要服务的是刚需或者是有特定配套需求的客户，比如学区或者预算有限等。
这两种购房群体的差异在哪里？仅仅从价格接受度的狭义角度来看，像品质改善群体更愿意为项目更好的规划设计、产品设计、户型设计、物业服务来买单，也愿意付出更多的资金成本。
刚需客户和特定需求的买房人，则相对来说，对价格的敏感度比较高，在低价的基础上追求性价比。这种情况造成的直接结果就是，新房市场的产品持续内卷，大户型产品居多，带来了价格上的结构性上行。
在此前莆田房管局发布的2025年莆田楼市运行形势分析文章中，就曾提到，在中心城区几个高价位改善型楼盘支撑下，全市商品住房销售均价延续上年末比增态势。分县区看，荔城区主要以高价位楼盘望湖公馆、瑧悦公馆、揽湖轩以及誉湖嘉和公馆销售为主，均价达15106元/㎡全市最高。
而二手房市场的价格踩踏，以价换量，带来了二手房价格的一路走低，这也就是一二手房价格差异的原因所在。同时，在可预期的一定时间内，在楼市淡季和市场环境的压力下，二手房降价跑量仍将持续。
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再谈新房、二手房市场差异，想说明什么？
首先，是对接下来买房的建议。很多网友，尤其是首次买房的网友在咨询的时候，大多将目光聚焦于在新房，也有些人在改善置换时候，往往将目光只局限在周边的二手房市场，大家更常问的是：新房有没有合适的？现在二手房还敢不敢买？
新房和二手房的走势告诉我们，其实看需求，很容易得出结论。
如果你是预算有限的刚需，或者是有居住功能、学区、通勤等硬性需求的刚需，二手房其实是更好的选择。一则是可供选择多，二是这几年莆田二手房市场下行，价格很有诱惑力，只要有足够的耐心，总能买到高性价比房源。
如果你追求高品质改善型住房，那新房市场肯定是首选，典型如高得房率、酒店式归家大堂、多功能泛会所、公建化立面、端厅、深浅阳台配置等，都是这两三年才兴起，整体项目的设计感、仪式感、精细感，都远超之前的项目产品力。
其次，短期两大市场的走势。新房市场的价格上行，刚刚我们前面也讲过了，在先阶段属性标准的“结构性上行”，也就是大量改善大户型产品的项目入市，使得整体均价上行，与楼市热度无关。
这种结构性上行，大概率还将继续。据说，玉湖之前新拍的两个项目，预计也将推出大户型产品。
在过去一年莆田二手房市场确实交出了超过一手房销售面积的佳绩，但依旧不能掩盖二手房市场产品力落后、以价换量的现实。从当前的市场环境来看，除少量核心地段、有硬配套加持的项目，短期很难价格回暖。
也就是，面对这两大现实的市场趋势，大家可以根据自身需求和情况，对2026年买房安排进行提前铺排筹划。
