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就二手房的表现,说说小阳春的预判

  • 2026-03-12 13:48:22
就二手房的表现,说说小阳春的预判
春节后的二手市场还没有明确的数据。目前的成交都是年前的。那就简单说下，从2月份成交看，二手市场的特点。
1、二手别墅还是有特殊的吸引力
现在新房别墅，说实话，在细节，尤其是公区的品质，地下车库的仪式感，真的是让老别墅碾压在地上。
看了玫瑰园二期的地库，有朋友看完了，说真想买。
赚钱，开会，鸡糟了一天；下班开回家又怒路了一路。但是回家如果能有这样的地库，真的让人能“心情爽不少”，少回家怼老公，怼孩子。。。
来一张官宣的，感受下。是不是，有一种，买不买的起，都想住这里的感觉。
所以，双湖的别墅，很多的客户，就是本来就正在双湖别墅小区里面的有钱人，别墅换别墅。
但是，客观说，如新鸿基的湖滨四季，容积率才0.3左右。国宾一号，容积率0.6，还做了洋房，做高低配。现在新别墅地块，在设计条件上，真的没有办法做出超大院子。
所以，在某种程度上，一些老别墅，尤其是大花园强烈需求的客户，还真的只能在二手里面去淘。
另外，说一个有意思的现象。
买二手别墅，以2月份为例。全市成交了27套各类别墅，其中卖最多的是铜雀台，一个小区就成交了4套。实际上，在双湖有钱人圈中，铜雀台一直是处于鄙视链底端的小区。
但是，双湖，却一直是富人想要跃升置换进去的板块。所以但凡铜雀台（尤其是一期这类产品）在别的板块，真的卖不上价。
但是，成交的这4套，铜雀台，全部都是毛坯！
我看了看，27套成交的二手别墅，其中有20套是毛坯。有钱人，在一定程度上都有精神洁癖的。
我随便举例，上个月成交了一套荣域花园的联排，是2009年的，状态也是毛坯。更老的是黄埭的建邦唯园，半岛别墅，都是2008年的，都是毛坯。
所以，别墅，在某种程度上，还真不是自住兼投资的资产。一旦你自住了，装修沉没的成本，既吃掉了大量的资金，又让房子不一定好卖。
2、各种类型的客户，其实都在出手
典型就拿园区举例，因为园区的产品跨度最大，最丰富，最有说服力。
比如大平层，也有客户在买。中海上华琚，2套，沁苏禧1套；朗拾1套。再远一点的次新，奥体的什么上东区PRO4套，颐和玲珑5套，林溪雅苑5套。
同时因为园区是整个苏州首改类房源的锚嘛。现在二手回落那么多，很多首改，普通低支付力的二改客户，就选择在园区出手了。
像什么九龙仓时代上城成交量就很大，2月份17套。包括边上的玲珑东区8套。
然后带学区的，在年前就陆续在出手买，因为一看都是小面积的嘛。
如雅戈尔未来城，卖了11套，套均面积只有81平米，一看就是为读书。
也有是为了扎根苏州的。
说实话，我觉得扎根苏州，真的在商品房二手房回落那么大的背景下，真的没有必要买拆迁小区了。
但是，实际上还，园区的拆迁小区的成交量还是很惊人的。
比如我觉得没有性价比的园区的拆迁房，比如莲花新村，24套；荷韵新村，12套；东港新村，27套，徐家浜新村，10套；群星苑8套；青剑湖板块的畅苑新村13套...
3、小阳春开始前，第一波价格分化就开始了
这个小阳春，在一线以外的城市，有没有量，还需要观察。这个不能瞎说。
但是，这一波的价格分化，已经在二手市场中表现出来了。
第一，就是上文也说了，不同总价的房子现在都在成交。这个在1年以前是比较少见的。那个时候，整个二手房市场清一色是卖低价。都是纯刚需或为了结婚不得不出手的刚改类客户。现在么，大独栋，大平层，次新房，学区房置业都在出手。
第二个结构特点就是。原本说什么，出生率下降，学区房的价格会跌到和普宅一样。实际上，学区房的确下跌了，甚至在前年四季度，学区房甚至跌幅比同板块的普宅还要大。
但是，在2月份，学区房不仅迎来量的恢复，价格呈现回涨。注意哦，这个回涨，只能看单项目，同类户型和1年多前比。只要仔细对比，可能回涨了大概10-20万不等。
所以，二手房的量，暂时不明，但是价格呈现结构化的变化。
我还是那句话，现在去看整体二手房均价，已经么有意义。
必须拆开看结构。
因为现在每一个在淘二手房的人，都有在当下，不得不出手的理由。
如果没有一个充分说服自己和自己家人的理由。就没有小阳春。
今天，就水那么多。
写了那么多年，就是爱好
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