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就二手房的表现,说说小阳春的预判

  • 2026-03-12 13:48:22
就二手房的表现,说说小阳春的预判
春节后的二手市场还没有明确的数据。目前的成交都是年前的。那就简单说下,从2月份成交看,二手市场的特点。
1、二手别墅还是有特殊的吸引力
现在新房别墅,说实话,在细节,尤其是公区的品质,地下车库的仪式感,真的是让老别墅碾压在地上。
看了玫瑰园二期的地库,有朋友看完了,说真想买。
赚钱,开会,鸡糟了一天;下班开回家又怒路了一路。但是回家如果能有这样的地库,真的让人能“心情爽不少”,少回家怼老公,怼孩子。。。
来一张官宣的,感受下。是不是,有一种,买不买的起,都想住这里的感觉。
所以,双湖的别墅,很多的客户,就是本来就正在双湖别墅小区里面的有钱人,别墅换别墅。
但是,客观说,如新鸿基的湖滨四季,容积率才0.3左右。国宾一号,容积率0.6,还做了洋房,做高低配。现在新别墅地块,在设计条件上,真的没有办法做出超大院子。
所以,在某种程度上,一些老别墅,尤其是大花园强烈需求的客户,还真的只能在二手里面去淘。
另外,说一个有意思的现象。
买二手别墅,以2月份为例。全市成交了27套各类别墅,其中卖最多的是铜雀台,一个小区就成交了4套。实际上,在双湖有钱人圈中,铜雀台一直是处于鄙视链底端的小区。
但是,双湖,却一直是富人想要跃升置换进去的板块。所以但凡铜雀台(尤其是一期这类产品)在别的板块,真的卖不上价。
但是,成交的这4套,铜雀台,全部都是毛坯!
我看了看,27套成交的二手别墅,其中有20套是毛坯。有钱人,在一定程度上都有精神洁癖的。
我随便举例,上个月成交了一套荣域花园的联排,是2009年的,状态也是毛坯。更老的是黄埭的建邦唯园,半岛别墅,都是2008年的,都是毛坯。
所以,别墅,在某种程度上,还真不是自住兼投资的资产。一旦你自住了,装修沉没的成本,既吃掉了大量的资金,又让房子不一定好卖。
2、各种类型的客户,其实都在出手
典型就拿园区举例,因为园区的产品跨度最大,最丰富,最有说服力。
比如大平层,也有客户在买。中海上华琚,2套,沁苏禧1套;朗拾1套。再远一点的次新,奥体的什么上东区PRO4套,颐和玲珑5套,林溪雅苑5套。
同时因为园区是整个苏州首改类房源的锚嘛。现在二手回落那么多,很多首改,普通低支付力的二改客户,就选择在园区出手了。
像什么九龙仓时代上城成交量就很大,2月份17套。包括边上的玲珑东区8套。
然后带学区的,在年前就陆续在出手买,因为一看都是小面积的嘛。
如雅戈尔未来城,卖了11套,套均面积只有81平米,一看就是为读书。
也有是为了扎根苏州的。
说实话,我觉得扎根苏州,真的在商品房二手房回落那么大的背景下,真的没有必要买拆迁小区了。
但是,实际上还,园区的拆迁小区的成交量还是很惊人的
比如我觉得没有性价比的园区的拆迁房,比如莲花新村,24套;荷韵新村,12套;东港新村,27套,徐家浜新村,10套;群星苑8套;青剑湖板块的畅苑新村13套...
3、小阳春开始前,第一波价格分化就开始了
这个小阳春,在一线以外的城市,有没有量,还需要观察。这个不能瞎说。
但是,这一波的价格分化,已经在二手市场中表现出来了。
第一,就是上文也说了,不同总价的房子现在都在成交。这个在1年以前是比较少见的。那个时候,整个二手房市场清一色是卖低价。都是纯刚需或为了结婚不得不出手的刚改类客户。现在么,大独栋,大平层,次新房,学区房置业都在出手。
第二个结构特点就是。原本说什么,出生率下降,学区房的价格会跌到和普宅一样。实际上,学区房的确下跌了,甚至在前年四季度,学区房甚至跌幅比同板块的普宅还要大。
但是,在2月份,学区房不仅迎来量的恢复,价格呈现回涨。注意哦,这个回涨,只能看单项目,同类户型和1年多前比。只要仔细对比,可能回涨了大概10-20万不等。
所以,二手房的量,暂时不明,但是价格呈现结构化的变化。
我还是那句话,现在去看整体二手房均价,已经么有意义。
必须拆开看结构。
因为现在每一个在淘二手房的人,都有在当下,不得不出手的理由。
如果没有一个充分说服自己和自己家人的理由。就没有小阳春。
今天,就水那么多。
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