北京学区再生变局 房产价值或遭洗牌

时隔半个月，北京又推新政，为学区房市场降温。16日，北京市委发布2017年义务教育阶段入学工作意见（以下简称“意见”），其中提出，今年北京幼升小将实行单校划片和多校划片相结合的入学方式，并由各区根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限等因素制定相应办法。

“加大对入学条件联审力度。” 北京市教委相关负责人在解读文件中透露，从2017年起，对于北京各学区，“完全符合学校单校划片入学要求的”将实施单校划片；“不完全符合学校单校划片入学的”将实施多校划片。

此前，为遏制学区房诸般乱象，北京在3月连续出台调控政策“围堵”畸高房市，并着重针对学区房连出“杀手锏”——包括规定不具实际居住意义的“异形房”不具备实际居住资格，将多用作学区房功能的住宅平房纳入限购范围等措施。北京学区房交易3月暂陷冻结。

时隔半个月，北京又推新政，为学区房市场降温。图 /视觉中国

此次颁布的新政体现决策者对学区概念的弱化。“（学校间的）差别短期内难以完全消弥，只能采取折中的办法。”中国教育科学研究院研究员储朝晖分析，以上所说的“要求”或指如果学区内学校间差别不大，就实行单校划片，但如果差别很大，“把一部分学校拿出来多校划片”。

同时，针对“单校划片”的入学条件，市教委明确将强化部门“联动审核”，特别是对“实际居住”的审核，重点对过道房、车库房、空挂户等情况进行核查，凡不符合实际居住条件的，均不得作为“单校划片”入学资格条件。

实际居住成为入学资格审核标准之一，意味着此前为获取入学资格，买了房子而不居住或租住的方式将不再可行。

此前媒体曾屡次曝光，知名中小学附近的过道或小面积平房被高价购买，用作学区房，包括过道房、车库房、平房一间改多间等房屋。

“（实际居住审核）可能会影响到一些买了学区房的（家长），买了可能也不起作用。”储朝晖告诉财新记者。

多种划片方式结合，入学不确定性增加

多校划片是中国义务教育阶段就近入学的一种方式。相比单校划片明确一所小学所对应的小区，多校划片具备更大不确定性。

“简单说，就是不是一对一的划片。” 中国教育科学研究院研究员储朝晖此前在接受财新记者采访时指出，“多校划片”将热门学校划至多个片区，同时一个小区能够对应几所学校。

“确保每个孩子入片区内优质资源的机会均等。”北京市教委相关负责人在官方解读中指出，此举意在确保每个孩子公平地就近入学，即“机会公平”。

储朝晖认为，单校划片和多校划片结合的方式，一方面可以使原来较好的学校在更大范围内招生，“维持招到好生源（的情况）”，此外，比起单校划片，一些孩子也有更大机会可以上好学校，“以前没划入那个片就没有机会了”。

储朝晖分析，多校划片是各地在热门名校单校划片遭遇阻碍后放开的一个“口子”“一种折中的方法”。

如果一所热门名校只划到周围一个学区里，“首先这所学校自己会反对，因为原来它能招几乎全市的好生源”，而其他学区的家长也会反对。

而如果一所学校处于中等水平情况下，“它只要单校划片就行了，该区域家长认为划到这个片可以，学校也认为在这个片区招就够了”。

“现在两个方面的压力都减少了。”储朝晖认为，北京市新政策所言的扩大多校划片，意在释放此前择校压力较大的热门学区中家长和学校的压力。

市场是否震荡还看各区政策

“政策非常有力度，但依然是稳中求进。”中原地产分析师张大伟告诉财新记者，相比商品房的投资行为，学区房产生的原因多起因于“家长对孩子的教育配合程度”, “很大程度上，其实是家长的努力，学区房出现在西城、东城、海淀,主要原因是这些区域的家长对子女教育更关注”。

张大伟认为，北京市教委的这一新政若要像北京房地产调控一样出现效果立竿见影的效果，“难度很大”。

各区如何制定入学办法，将成为下一步学区房市场是否发生震荡的关键所在。

目前，北京的西城、海淀、朝阳三区分别有11个、17个和15个学区。

储朝晖分析，北京市所言的扩大多校划片对于学区房市场的影响，还要看未来施行该政策的片区是否有好学校，“有好学校，片区整体学区房价格可能都会上涨”。

张大伟也认为，多校划片对热门学区的影响或很小，好学区是“整个片区的学校都很强”，例如西城区的金融街学区、德胜学区。

张大伟此前在接受财新记者采访时表示，只要还是以房捆绑上学，且其他区县的教育资源仍比不上西城、东城、海淀三区，政府的管控政策难为学区房降温，未来楼市“顶尖学区（单价）二三十万的价格可能降下来，但是十几万的可能比比皆是”。

值得注意的是，北京市教委或在市级层面收紧各区教委的派位权力。2016年北京的入学政策中“随机派位工作由区教委统一组织，邀请相关单位和家长代表参与”的表述在今年的文件中被删去。

据知情人士向财新记者透露，为保证北京的入学公平，北京市近年不断收紧各区教委和各学校的权力，以防止在派位问题上“钻空子”。

2017年，北京市统一使用市级“小升初”派位系统。据《人民日报》报道，各区派位规则和程序将被纳入其中，以精准监控每一名“小升初”的入学途径，“形成更加公平完善的就近入学规则”。

北京义务教育“大均衡”思路升级

“市级统筹”首次被北京市写入上述《意见》。北京将在未来两三年内在城六区新增一批优质学校，并在城近郊区、重点项目和人才引进密集地区新建一批优质学校。

在北京的决策视野，拉平各区学校差距，实现教育“大均衡”的意图愈显。

此前，中国人民大学教育学院教授程方平在接受《南方都市报》采访时即指出，北京教改“大均衡”，是为了“不管孩子上了什么类型的小学，都会有进入优质初中或优质高中的机会。”在中招阶段，北京目前通过名额分配、市级统筹和校额到校三种招生方式，来增加一般初中的优秀学生升入优质高中的机会。

储朝晖分析，“有一部分学校在（划片政策）这种安排下还会出问题，那么只能（实行）市级统筹”，但他也指出，“光从（统筹）做法本身来讲，是很难的，它还是一个计划的思维”。

“现在的不均衡，很大程度上还是行政权力分配不均衡造成的。”储朝晖认为，“只有让各个学校之间更加均衡，才是更确实的措施。不然很难让不同区招生压力减小”。

正反两方向同施力，学区房何往？

上述《意见》还提出，今年小升初，北京市将按照教育部“不得以各类竞赛、考试证书、荣誉证书或学习等级等作为招生入学依据或参考”的规定，全市取消推优入学；同时，各区招收特长生比例要降到本区初中招生总人数的4%以内。在2016年，这一数字为5%。

此前，在2017年1月颁布的新一年小升初政策中，海淀教委表示，2017年“小升初”推优将取消，特长生入学途径暂时保留，“未来还将进一步减少小升初入学途径”。

此外，上述《意见》重申“坚决治理乱收费”“坚决禁止任何学校及社会培训机构举办各类以选拔生源为目的的培训班”等禁令。

北京进一步彰显取消划片就近入学外的入学方式的力度。

上海金融与法律研究院研究员聂日明认为，教育部门的学区政策同时存在相互矛盾的两个方向。一方面政策强调要90%就近入学，取消其他入学方式，“实际上在强化学区房”。但另一方面，政策又要消解学校之间的差异，“因为学区房显示了优质教育是有价格的”。

学区房可能消失吗？对于北京，它还属于新生事物。即使北京在2016年后历经三次房价调控中，它的价格依然坚挺。

“学区房的价格其实只是门槛，代表了这家长的投入。”张大伟还指出，学区房还与北京的产业结构、户籍制度等问题相关，“东西城集中了很多公务员子女，海淀的各大院校博士、硕士的子女，先天在接受家庭教育上就领先了其他区县。”■