本案为典型的债权人撤销权纠纷案，核心争议在于低价转让房产逃避债务的行为是否符合可撤销条件？本案由景元律所戈延辉律师主办。
2024年12月11日，韩某向李某借款25万元。2024年12月19日，韩某向李某出具《个人承诺书》，约定在没有还清债务前，韩某名下的房屋不得进行过户、买卖、抵押。然而，韩某在12月19日出具《个人承诺书》前，与朱某签订合同，将房屋出售给朱某。2025年1月20日，李某就该笔借款向法院提起民间借贷纠纷诉讼，法院判决韩某向李某支付借款本金及利息。
判决生效后，老韩未履行还款义务。李某发现老韩转让房产后，向西青法院提起债权人撤销权之诉。李某认为，老韩在明知负有债务的情况下，将唯一的房产转让给朱某，明显是为了逃避债务，李某请求法院撤销老韩的房屋转让行为，并判令朱某将房产重新过户至老韩名下。
西青法院依法审理后认为，根据《民法典》第五百三十九条的规定，债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。
首先，李某此前提起的民间借贷纠纷诉讼，法院已作出生效判决，确认李某对老韩享有合法有效债权，且该债权发生在老韩转让案涉房产之前。
其次，根据鉴定机构出具的鉴定意见，老韩与朱某交易案涉房屋的价格低于市场价格的70%，属于以明显不合理的低价转让财产的情形。
再次，老韩在诉讼过程中表示，名下没有财产也没有工作，暂时无法履行对李某的债务，因此其转让案涉房产的行为影响了李某债权的实现。朱某在与老韩相识不久后便低价购买案涉房屋，仅支付少量款项就完成房产交易，对于案涉房款的支付情况，老韩与朱某前后陈述不一致，且部分转账系第一次庭审后转账，可以推定朱某知晓相关情形，因此朱某不属于善意相对人。
最终，西青法院判令撤销老韩将房屋转让给朱某的行为老韩、朱某将案涉房屋恢复登记至老韩名下。
债权人撤销权是《民法典》赋予债权人的一项重要救济权利，旨在防止债务人通过不当处分财产逃避债务，维护交易安全和公平。行使该权利需满足以下要件：一是债权人对债务人享有合法有效的债权，二是债务人实施了处分财产的行为，如转让、赠与等，三是债务人的处分行为影响了债权人债权的实现，四是债权人需在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使权利，自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。
《中华人民共和国民法典》
第五百三十九条 债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。
第五百四十一条 撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》
第四十二条 对于民法典第五百三十九条规定的“明显不合理”的低价或者高价，人民法院应当按照交易当地一般经营者的判断，并参考交易时交易地的市场交易价或者物价部门指导价予以认定。
转让价格未达到交易时交易地的市场交易价或者指导价百分之七十的，一般可以认定为“明显不合理的低价”；受让价格高于交易时交易地的市场交易价或者指导价百分之三十的，一般可以认定为“明显不合理的高价”。
债务人与相对人存在亲属关系、关联关系的，不受前款规定的百分之七十、百分之三十的限制。
来源：山东高法、天津市西青区人民法院
戈延辉律师，法律硕士，专职律师。具备扎实的法学理论功底。执业以来，专注于民商事法律实务，在债权债务、合同纠纷、交通事故、工伤赔偿、劳动争议等领域，积累了丰富的办案经验。在案件处理上，善于从复杂案情中把握关键，为当事人提供切实可行的解决方案，始终秉持专业、尽责的职业态度，获得了当事人的广泛认可与信任。
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