突发,严控商品房用地!上海二手房有救了!
- 2026-03-20 20:47:30
自然资源部、国家林业和草原局
联合发布重磅政策！
严控房地产开发用地
一共13条，讲的虽然是“十五五”重点项目的用地保障，但里面藏着一条对房地产行业来说堪称核弹级的规定：
最重磅的是，新增建设用地，原则上不用于经营性房地产开发。
我翻来覆去看了三遍，确认没看错。
这意味着什么？意味着以后开发商想拿一块新地，那种从来没盖过房子的净地，去新建商品房，基本没戏了。
房地产的天，真的要变了。
01
38号文里最核心的一句话是：
新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。
原则上这三个字，虽然没说死，但也是史无前例的措辞。
什么叫不用于经营性房地产开发？
就是以后你想拿新地盖商品房，不批。
新增建设用地只能给两样东西：一是高铁、高速、机场这种大项目，二是学校、医院、保障房这种民生配套。
这意味着什么？意味着未来房地产开发用地的增量供给被掐死了。
你想拿地？可以，去盘活存量，城市更新、旧改、低效用地再开发、闲置土地回收重供。
就这么几条路。
从趋势逻辑看，新房市场的供应会大大减缓。
政策原文里还有一句配套的：
各省（区、市）要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。
翻译成大白话，你得先吃完碗里的，才能看锅里的。
今年新增的建设用地规模，不能超过你盘活的存量土地面积。
02
有朋友问我：这政策不是针对开发商吗？跟二手房有什么关系？
关系挺大的。
第一，新房供应减少，需求自然流向二手。
过去几年，新房和二手房一直是相爱相杀的关系。
新房供应量大、产品新、有优惠，自然会分流二手房的客户。
现在新增用地被掐死，未来几年新房的供应量会大幅下降。那些想买房的人，没得选了，只能往二手房市场走。
这是供需的基本逻辑。
控制新增供地，一年不行就两年，总能稳住市场预期。
第二，存量房的价值要重新评估。
政策明确鼓励盘活存量，收购存量商品房用于保障性住房。
2月初，上海已经在浦东、静安、徐汇三区试点收购二手住房用于保租房。
这意味着政府要亲自下场，把市场上的一部分二手房收走了。
供给减少，需求不变甚至增加，价格自然有支撑。
第三，优质次新房的稀缺性凸显。
以后的新房会逐渐变少，那些地段好、品质高、房龄新的次新房，就成了市场上的稀缺品。
对于手里握着优质二手房的房东来说，这是一个明确的利好信号。
03
38号文还有一个重大变化。
对实现国土空间规划一张图联网的省份，实施建设用地规模规划期总量管控机制，由省级人民ZF统筹使用十五五新增建设用地指标。
以前指标是怎么分的？从上面切给省，省切给市，市切给县，层层往下分，分完了就各自为政。
现在逻辑变了，省一层把指标收回来了。
一张图联网之后，省里能实时看到每个市、县还有多少地没用，用得合不合理。
然后省里根据实际情况，统筹调配指标。哪个项目急，指标就往哪里挪；哪个地方盘活存量干得好，多给点新增奖励。
第六条也有干货。
在国土空间规划确定的城镇建设用地范围内，因成片开发征收土地的，不再单独编制土地征收成片开发方案。
以前是啥流程？你想搞成片开发，得单独编一个土地征收成片开发方案，报省级政府审批，方案里要写清楚公益性用地比例多少、开发时序怎么排、预期效益怎么算。
这一套走下来，少则半年，多则一年半。
现在省了。只要是在城镇开发边界内，符合规划，直接干。
这是给城市更新、城中村改造、保障性住房项目开了绿灯。尤其是那些在城区里搞改造的项目，不用再卡在征地审批这一关。
虽然旧改还没跑出完全成熟的模式和通路，但显然，开始加速了。
04
第十条还藏着一条硬货，经地方人民政府依法批准但实际未使用的建设用地，可由原批准用地机关撤回用地批准文件，涉及的占补平衡指标仍然有效。
以前很多地方批了地，企业因为各种原因没开发，地就那么搁着。
地方政府想收回来，流程复杂，阻力大。现在明确了一条退出通道，批准机关可以直接撤回批文。
更关键的是，占补平衡指标仍然有效。
什么意思？就是当初为了批这块地，地方已经通过复垦耕地、补充耕地的形式拿到了指标，现在地收回来了，指标不用退还。
这对地方政府来说，是一笔净赚的账，地收回来了，指标留住了，以后可以重新配置给更急需的项目。
对那些占着地不开发的企业，这是一个明确的信号：别囤了，该吐出来了。
上海就有一些囤地的港资、外企，比如碧云板块的一块优质地块，眼看着从90年代囤到现在，是时候该吐出来了。
05
对买房、卖房人来说，这个政策到底意味着什么？
第一，对部分二手房房东来说，是利好。
新房供应被掐住，存量房的稀缺性提升。尤其是那些核心地段、品质过关的次新房，未来的议价空间会更大。
第二，对购房者来说，逻辑要变了。
以前买房可以等，等新房、等降价、等更好的产品。
以后可能要调整思路了，新房你们嫌贵、嫌供应多，那就减少供应，好地段的新房更是稀缺品。
如果你看中的是某个核心区域，别指望未来会有大量新房供应来拉低价格。
第三，对置换客来说，窗口期要珍惜。
政策底已经明确，市场底正在夯实。
如果你手里有房子要卖，尤其是那些品相不错、地段尚可的二手房，现在是时候认真考虑出货了。
回过头看38号文，核心逻辑其实很清晰：严控新增、盘活存量、保障民生、收紧房地产新增供应。
对房地产行业来说，这是一个方向性的转折。之前调控救市，更多的是想刺激需求端。
把买房的门槛一降再降，想让需求回到楼市中去。
但过程中，地方上需要财政，不顾市场供求失衡的问题，还在继续卖地。
最关键的是，卖的地的指标条件，一块比一块好。这就不仅仅增加了新房项目之间的竞争，更让客户选择了观望。
任何一个理性的客户，都想等折扣更高、品质更好的小区。
所以，在下行市场中，控制土地供应端，就基本上控制了楼市上游。
对地方财政来说，这也是一个温水煮青蛙式的转型。
以前靠卖地赚钱，以后得靠经营存量赚钱，把低效用地挖出来盘活，把闲置资产变成现金流，把城市更新的账算清楚。
7700亿的专项债进场收地，只是一个开始。
接下来的几年，我们会看到越来越多的存量土地被回收、被盘活、被重新配置。
虽然，并不是每一个城市都能立竿见影，也不是每一个一二线城市所有的板块都有效果。
但是，对于优质次新房而言，这确实算是一个预期上的重大改变。
小阳春的天平，虽然目前还不能说完全倒向房东，但是房东至少心理预期上稳定不少了。
