萝卜点评 | 到底是什么,在推动新加坡房产的平稳上涨?
- 2026-03-20 20:18:23
聚焦新加坡
在上周末，新加坡新公寓的发售首日，销售又超过了90%。
多年来，新加坡的房产市场都在以一种异常平稳的，违反经济规律的姿态，匀速上涨。
很多朋友都对这样的房产指数走势线，感到不可思议。在通常的房产市场里，走势都是波浪形的，有波峰和波谷，代表供需关系的博弈。为社么新加坡的房产市场如此特别？
今天萝卜就以多年的观察和经验，来分析独特的新加坡房产市场。
首先，看一下新加坡房产市场的需求。
房产市场，当然是为住人服务的。在科技日新月异的当下，购物可以上网，工作可以上网，娱乐可以上网，还好睡觉不可以上网。不但如此，随着上网购物，在家办公等等场景的普及，人们对家的功能要求也是越来越高，也希望拥有更大的家庭空间。
新加坡虽小，但人口的增长非常的强劲。请看下图。新加坡人口的增长，和房产的增长，何其的对应。目前新加坡的人口已经超过了600万。当然，人口增长也不代表一切，如果土地增加的更快，住房未必紧张。所以，下个重要的指标，是人口密度。
请看下图，新加坡的人口密度不断增长。目前，新加坡的人口密度，达到每平方公里8200人，也就是说，每平方公里的住宅需求，是越来越高的。
需求是有了，但居民买的起房产吗？我们看一下下面的数据：
这是新加坡的GDP走势
这是新加坡平均家庭收入的走势图
可以看到，无论是国家还是个人，收入都是增加的。
所以，从需求端，我们可以看到，新加坡是有现实的房产需求，并且可以承受房价上涨。请注意，这种需求，不是房产投资的需求，而是实实在在的居住需求，俗称刚需。
再来看看房产的供应端！
新加坡的国土面积是721平方公里，这721平方公里的新加坡国土，需要承载交通，国防，商业，公园和休闲，以及住宅等等所有的用途。请看下图，真正分到住宅的，仅仅是14%，也就是101平方公里。
如此稀缺的住宅用地，政府不控制开发，是不行的。目前以及可以预见的未来，每年发放的公寓住宅用地，大约可以建筑1万个公寓单位。
那每年的需求是多少呢？每年平均新增的人口是10万左右，也就是大约3.5万个家庭。
为什么是匀速上涨？
从以上的数据，不难看出，新加坡房产上涨是大势所趋。但为什么是均速上涨，而不是火箭式的快速上升呢?
这就是新加坡政府这个好舵手的功劳了。
现在外国人购买新加坡房产需要缴纳60%的额外印花税，这个大家都知道。但这个60%，是从一开始的5%，一点点的开始的。包括新加坡公民第二套的印花税，4年内的卖家印花税等等，都是一点点慢慢实施的。
每当新加坡房产市场有过热的苗头，政府就会出台措施纠正市场。这才造就了新加坡匀速上涨的房产市场。
这样的政策，客观造就了神奇的新加坡房产市场：
1）一个不断匀速上升的房产市场；
2）一个不存在投机者的房产市场；
3）一个没有泡沫的房产市场；
4）一个持有力极强，几乎没有下跌风险的房产市场。
根据新加坡媒体预测，新加坡房产市场15年左右价格翻倍。这个预算我是赞同的。
接下来，推荐一个我看好的永久地契公寓：
新加坡的永久地契公寓，是有血统和传承的。只有在一个老的永久地契的公寓的基础之上，才能矗立出一个新的永久地契公寓，好像英国爵位的传承。
然而，发展商收购了一个老的永久地契公寓，也有选择在那基础上建设一个99年地契的公寓。所以新加坡永久地契的稀有度，只能不断减少。
大多数永久地契公寓，规模太小，只有一栋楼十几或是几十户，纵有永久地契的稀缺性，但因为设施的不足，以及转手率的稀少，并没有太多投资价值。就算自住也缺少些社区的感觉。
Terra Hill公寓，位于新加坡西南部海岸线的巴西班让区域。
正在紧锣密鼓规划的新加坡南部滨水区域（the Great Southen Waterfront）就在这里。
在新加坡未来的重点发展规划里，包括丹戎巴葛码头，岌巴码头，布拉尼岛码头，巴西班让码头的海港业务，将全部搬迁到大士。
腾出的1000公顷土地，将转型成为高级滨水住宅区。
下一张地图的明黄色区域，都是规划中的南部滨水区。
Terra Hill公寓的位置在西南部沿海。
背靠群山，南面大海。
步行200米即可到达。
Terra Hill公寓的南部，面向风景优美的西海岸线。巴西班让海港码头即将搬迁转型，规划中的南部滨水发展区未来可期。
巴西班让(Pasir Panjang) 地铁站，距离Terra Hill公寓350米，5分钟步行即可到达。
从巴西班让站乘坐环线地铁往西，2站即可到达本地著名学府：新加坡国立大学（NUS）校区肯特岗。
往东3站到达新加坡最大的购物中心VivoCity, 4站地铁到达著名景点：圣淘沙。
Terra Hill 楼盘占地广阔， 拥有多达1万9千平米的广阔小区面积，注意是永久地契。
整体采取低密度的公寓设计，设计兴建9栋5层小楼建筑，总共270个住宅单位。
最小户型是两卧户型，最大的五卧户型。预计于2027年建成完工。
现代风的室内设计，采用了大量自然暖色调，空间明亮，提供怡人的家居氛围。
Terra Hill公寓的户型选择不少，售价和朝向、楼层挂钩。
优质两卧户型
两卧两卫+储藏间
室内实用面积58平米（624平方尺）
优质两卧+书房户型
两卧两卫+书房+储藏间
室内实用面积75平米（807平方尺）
经典三卧户型
三卧两卫+储藏间
室内实用面积84平米（904平方尺）
经典四卧户型
四卧三卫+工人房
室内实用面积121平米（1302平方尺）
除了文章里介绍的几个户型以外，还有面积比较大的大三卧户型，大四卧，大五卧户型等供选购。
有山有海有地铁的Terra Hill楼盘就介绍到这里，位置得天独厚，综合条件不错，算是近期公寓市场较优质的楼盘。
想要了解更多详情的话，欢迎加微信进一步咨询。
我们下期萝卜点评见。
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