2026年新一轮“沪七条”落地后，上海楼市迎来明显转折。从二手房成交持续破峰、库存稳步回落，到新房市场再现提价信号，市场供需格局与买卖双方心态均发生显著变化，刚需主导的回暖态势已清晰显现，成为当前上海房地产市场的核心特征。

二手房成交持续破峰，日均量创近一年新高

进入3月以来，上海二手房市场迎来显著升温，市场活跃度创下近一年来的阶段性新高。3月9日至12日，上海二手房连续四个工作日的成交量均突破800套关口，日均成交量达到870套，这一数据不仅远超2025年3月首次“沪七条”出台后的峰值水平——当时日均成交仅781套，更实现了2025年以来工作日成交的首次持续破800套，直观印证了市场暖意的快速蔓延。

值得注意的是，成交量攀升的同时，成交结构呈现出鲜明的刚需主导特征。数据显示，近期二手房成交套均面积仅为78.5㎡，较2025年第四季度的82.1㎡下降4.4%，相较于2025年3月首次政策峰值期的82.6㎡更是差距明显，这意味着当前市场的成交热潮，主要由追求实用性的小户型刚需买家支撑，改善型购房群体尚未大规模入场，市场回暖呈现出结构性特征。

市场格局反转，从买方议价到房东掌握主动权

这一市场态势，与去年的冷清局面形成了强烈反差。回顾2025年，上海二手房市场处于买方主导的博弈格局中，购房者看房时“大刀砍价”成为常态，若不主动议价，甚至会被视为没有真实购房意愿；而房东想要促成成交，往往需要让利几十万，即便如此，房源去化依旧缓慢。

市场格局的反转，背后离不开供需关系的持续优化。随着前期积压的二手房库存，尤其是大量低价刚需房源被快速消化，上海二手房挂牌量呈现持续回落态势，市场供需逐渐向均衡状态靠拢。具体来看，1月底全市二手房挂牌量仍有14.5万套，到2月底已降至13.7万套，进入3月初进一步缩减至13.57万套，短短一个多月时间，挂牌量下降近万套，其中主城区库存回落更为明显，当前已低于历史同期低位，核心区域房源稀缺性逐步凸显。

供需关系的转变，直接影响了买卖双方的博弈心态。如果说去年是购房者的“议价黄金期”，那么在2026年新一轮“沪七条”落地后，市场话语权已悄然发生倾斜。

如今，二手房房东的议价空间大幅收窄，内环核心区域部分“老破小”的议价空间甚至压缩至1%-2%，中环板块也仅维持在3%-5%左右，更有部分房东借着市场回暖的势头，出现临时跳价的情况，杨浦、黄浦等区域均有房源在新政后短期内涨价数十万元甚至上百万元。

房东敢于提价的底气，根源在于新政释放的政策红利与市场信心的持续修复。

安居客最新监测数据显示，3月1日至13日，上海二手房网签总量已达11093套，按照当前的成交节奏推算，3月份全月成交量有望突破2.5万套，甚至冲击3万套大关也存在可能性。与此同时，新政对市场的拉动速度较上一轮明显加快，相较于2025年首次“沪七条”出台后两周才迎来成交高峰，本次新政落地仅10天，二手房单日成交就突破1300套，创下近一年来的单日新高。

新房市场跟涨

除了二手房市场的火爆，上海新房市场也在新政催化下出现积极变化，其中最引人关注的信号，便是已有新盘项目明确释放提价意愿。据悉，闵行某大型房企旗下新盘已宣布收紧折扣力度，在售洋房房源成交价格全线上调，按照一套千万级房源计算，提价后购房者的购房成本将至少增加10万元。

开发商敢于提价，背后是项目到访量与咨询量的显著回升。新政落地半个多月以来，不少新盘项目的到访量大幅增长，部分项目累计来访量超400组，成交数据也同步回暖。

尽管此次提价幅度不算过高，但释放的信号意义却极为强烈，给购房者传递出明确的心理暗示，即市场热度已起，购房窗口期或正在收紧。这种心理引导，相较于各类促销活动，更能推动购房者加快决策节奏，进一步激活市场流动性。

整体来看，上海楼市在新一轮“沪七条”的拉动下，已从之前的低迷状态逐步转向回暖，二手房刚需成交激增、库存持续回落，新房市场也出现提价苗头。

需要注意的是，当前市场回暖仍以刚需主导，区域热度存在差异，并未出现全面普涨态势，买卖双方仍需保持理性，精准把握市场节奏。

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