合肥新房二手房热度已起,但多数还在冬天.

年后至今，

随着二手房成交的攀升，房东的预期逐渐发生变化。

新房市场温度只体现在少数者身上。

终究还是少数者独舞。

PS：以下均为个人观点，欢迎批评指正。

01

最近有粉丝吐槽，看中的房子最终因房东临时涨价而作罢。

都是因为最近合肥小阳春爆发，导致看房的人激增所致，据贝系数据显示，三月首周看房的人数就环比增加了21.4%，暴增的看房人数就使得不少房东的心理预期被拉高了。

而且根据贝系数据显示，三月份前两周二手房共成交了2208套，已经远超2月份的成交量，考虑到2月是“过年月”的特殊时间段，所以与1月份相比，这两周的成交量已经接近整个一月份的八成左右。

搁以前，可不是这样的。

以前只要是来看房的人，谁都敢上来砍一刀。真割肉的时候，说不痛那是假的。但是随着小阳春的到来，有些业主的心态，悄悄起了变化。看到最近市场成交量攀高的房东们，有的已开始调整挂牌价格。

那么问题来了，市场会给涨价的二手房机会吗？

其实，说实话，二手房和新房不一样，新房可以促销轰炸一波接一波，所以成交往往立竿见影；但二手成交是需要一段的时间反应，尽管进入3月以来，合肥的二手整体看房热度提升明显。

但是，细看就知道，现阶段的高成交量并未带来价格的提升，成交的价格基本上还是维持在1.1到1.2万/㎡之间。当然，也有人会说量在价先，量起来了后续价格自然会跟着走。

但是，要知道这个前提是量必须是持续上涨，就目前的小阳春趋势能够持续多久，谁也不能确定。但结合往年趋势，最多到4月份就会基本结束。因为当下楼市的基本盘没有改变，小时段不能改变大局。

所以，个别的涨价，是很难决定行情趋势的，关键还得看有没有人买单。而且目前市场上最先消化的，基本上还是那些性价比最高的那批笋盘。

对想买房的人来说，要清楚自己的核心需求是住，不是赌涨跌，选择一套真正适合自己、负担得起的房子，比什么都重要。而对想卖房的，要趁着这波成交量的回暖，定一个合理的价格，尽快成交，落袋为安。

总之，现在就想着二手房全面涨价，还早了点。除了那些核心区成交活跃的优质小区，可能会有小幅上调，但这毕竟是少数；而那些投资客扎堆的小区，价格依然难以维持。

新房方面，进入三月份，不少项目的来访、认购数据都较二月底有了很大幅度的提升，上涨的幅度平均在35%左右。但是这个涨幅体现在单个项目上就是天差地别了。

初步了解一些数据，虽不全面，但可窥斑知豹。从来访和认购两个维度看，只有少数项目数据较可观，大多数项目依旧是身处泥潭，难以为继。如滨湖就是这样的情况。

整个区域将近10个在售楼盘（还不包括未入市的），25年也就卖了1200多套，如踢掉大幅降价跑量的某雲项目将近600套，摊到其他项目，单月的流量就几套了。

在业绩的压力下，不少新房楼盘就有了降价预期。甚至部分之前相当高傲的项目也被迫低下了头。

（图片来源于网络）

本月初，滨湖的某府项目推出了155㎡户型的工抵房，价格降幅喜人，可以说一下子给冷清的滨湖市场带来了稍有的温度。项目现场来访人数激增，单就周末的一天来访就达到几十组客户，单周实际去化相当可观。

滨湖某雲项目，去年开始基本上都以75折跑量。而某府项目南边的新计容项目某汀项目，去年中以2.55万+/㎡低价姿态首开入市，使得某府项目在竞品价格的挤压下，生存艰难。单月流量基本为个位数。

甚至个别月份还直接挂零。

销售压力，可想而知。再不加快走量就真的要卖现房了。所以，本月的155㎡户型就从之前2.75元/㎡左右直接降到2.1-2.3万/㎡之间。

赶在这个节点降价，时机选的恰到好处。

无独有偶，政务东的某现房项目，自去年6月份首开以来，除了143㎡的产品去化较好之外，其他的大户型产品滞销至今，目前还剩余将近180套，整体去化仅为三成左右，最终还是扛不住了。

这也是被逼的不得不这样了。

因为，项目周边竞品环伺。项目初期的时候被江淮三子压着，现如今又有中海未来之境、观庐府等项目瓜分客户。前者主打刚需和刚改的105-132㎡产品，后者主打改善的128-170㎡产品；

再加上观庐府精装入市，中海未来之境毛坯销售；中海未来之境单价1.6-1.9万/㎡，而观庐府2.4-2.7万/㎡。两个项目实行错位差异化，可以说是涵盖了各个段位的客户。

再回看自己，好像除了现房，便没其他了。

02

2026年3月5号，

国家自然资源部、国家林业和草原局联合发布了《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》。这篇通知中，关于房地产的内容最核心的一条就是：

关于各省（区、市）要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过当地盘活存量土地面积，新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。

但是，这项政策却被不少媒体解读成：以后新房新增供应将减少，现在的存量房会越卖越少，所以，供不应求之下，房价上涨只是时间问题。其实这种解读可以说是完全偏离了政策本意，甚至是误读。

通读整篇文件，就会发现，所谓的“新增建设用地原则上不用于房地产开发”，真正的意图是：今后不再将新征收的农用地和耕地，用于商品房开发。也就是说不再把大片农田变成远郊新城、郊区楼盘。这并不是全面停止房地产供地，而是停止过去那种粗放式、外延式的土地扩张模式。

这可不是部分媒体所的解读的那样。

为何要出台这项政策，原因在于目前全国商品房待售面积已经连续六年攀升。而且这个库存规模，已经超过了2015年那一轮“涨价去库存”时期的库存数据。更重要的是，这些库存大都集中在过去“农田变楼盘”的地方。

所以，在这个背景下，如果继续大规模新增用地、继续在远郊造城，只会进一步加剧供需失衡，带来更大的资源浪费与债务压力。所以，这一政策的出台，不是为了推动房价上涨，而是为了切断无效供给。

其实，这条政策的出台就是针对去年底中央经济工作会议和今年两会报告的政策落地，即：“各地因城施策控增量、去库存、优供给”而制定的。

尤其是在现如今的市场环境下，国家要重点倡导的是内涵式发展，绝不能再像以前那样无限制的城市扩张，以后是要从各自城市中存量土地上下功夫，重点通过拆迁、旧改、城市更新等手段来盘活存量土地。

这也就意味着，未来房地产市场依然会有土地供应，但是土地的供应结构将会彻底改变，供应的地块会更优质、更集中于核心区域，产品也将以高品质改善为主。

可以说是标志着房地产行业正式告别依赖“土地红利”的粗放式增长时代。而且说明我国城镇化正从快速增长转向稳定发展，城市发展将从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。更重要的是会倒逼地方政府存量盘活，尤其是市场上那些大量的闲置土地将成为重点整治对象。

未来城市更新成为新蓝海市场，随着土地增量的受限，房地产开发的重心将全面转向城市更新（旧改）。这对房企的资金实力、拆迁谈判能力、长期运营能力提出了更高要求，“大拆大建”将转变为“精细化运营”。

现如今的房地产市场与以往最大的不同，就是之前市场只是新房库存高，二手房抛压很小，只要把新房去化完成，市场就能快速回暖。但现如今，是新房高库存再叠加二手房天量挂牌的双重积压，需求在结构性回落，二手房市场持续以价换量，整个市场的主力成交已经从新房转向二手房。

所以说，未来的房地产市场格局非常清晰，即新房不会消失，但只会保留核心地段、高品质、真改善的产品；而绝大多数刚需、刚改、置换需求，都会在二手房市场里完成。城市用地将不再依赖征收农田，而是依靠旧改、拆迁、城中村改造与存量盘活。

这也就意味着，未来那些位于城市核心区、配套成熟的地块，这会支撑核心区优质房产的价值。大白话就是只有那些拥有“三核”，即核心城市、核心区位和核心品质的房子，才具备保值功能。

总之，未来城市向外摊大饼式发展的时代结束，转而存量发展的时代到来。以后城市发展跟着更新走，土地不再跟着房地产走。

03

三月市场反弹，是趋势所致。

尤其是二手房超过去年，给市场带来了久违的热度。

关键是要看后续市场的持续性。

而新房还有在大幅降价的，

后面要看看降价折腾后的这些项目，能走多远。