作为经济学家兼公寓投资家的Z先生，分享了自己的投资经验。
目前，Z先生的投资总额约4亿日元，购买11户区分公寓，出售6户。
“最初只是一个电话推销。”
“至少自己的资产形成，要在大盘的低价范围内大量买入，长期持有，提高回报。”
“当时以新建的单间公寓为中心在社会上很普遍，但我在20平米左右的小单间里感受不到作为居住的价值。于是那个电话中推荐的是都心50平米以上的二手房。”
该业务员带来的房产位于东京六本木1丁目，月租金23万日元，管理费、修缮费等约10%。
“这是港区六本木的公寓，每年净租金除以购买费用（包括中介手续费等）的上限比率为7.1%，这在公寓价格高涨的现在是无法想象的高收益率。当时的价格非常便宜。”
Z先生就这么踏上了投资路。
对投资来说，最重要的是：
整个期间支出的投资额会增加多少。
其增加方式（回报）每年会增加多少。
经计算，若10年后该房源按购入价卖出，年均实际收益率达10.4%，纯收益将近2000万日元。
即便房价下跌30%，年均实际收益率仍有5.9%，现金流入超900万日元.
就算房价暴跌50%，也能实现240万日元现金正流入，能确保投入全部回本。
对Z先生来说，更难的“贷款”。
“日本人对这个有抵触，但后来我看清了金融杠杆的本质。”
“如果借贷比自有资金多几倍的资金进行投资，只要资产的年回报率（这里指租金回报率）高于借贷成本（利率），自有资金的回报率就会非常高，正如杠杆原理所发挥的作用一样。”
但是，作为其代价，如果房屋空置，租金收不进来，或者资产价格下降等情况下，损失本金的可能性（风险）也会变高。
于是，Z先生选择了空置率非常低的区域作为买房位置，尝到甜头后，原本忌讳借钱投资的人，甚至开始了多套投资的情况。
“一旦下定决心，就会觉得当时的公寓投资环境是低风险、高回报的宝藏山。”
“限定空置风险较低的市中心、车站附近的物件，购买二手房要彻底估价。贷款期限设定，绝对要控制在不影响本职工作的的范围内。”
当他对银行的同事透漏投资信息时，对方很震惊，但Z先生凭借对市场的精准判断，对自己的投资布局充满信心，这份底气，正源于前期严谨的数据分析，以及对投资市场的深度理解。
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