关于上海二手房市场真的回暖了吗

2月底，上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自2026年2月26日起施行。本次政策调整主要涵盖限购松绑、公积金贷款优化及个人住房房产税完善三个方面。

新政首先缩短了非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，从3年调整为1年；对在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，可在外环内增购1套住房；对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。

最近不少房产中介、房产大V都纷纷发出“小阳春来了！”“市场彻底回暖！”“成交量炸了！”这样简单、粗暴的标题。

3月14日，上海二手房成交1472套，按目前的成交量预测，3月的成交数据有望接近3万套。

其中有一条值得提别关注，那就是：产证分离。

房屋与车位必须分开办证，过去房屋和车位合并办证，易出现 “搭售”“捆绑交易”，也给产权分割、抵押带来不便。

新规后：房、车位可单独交易 / 抵押 / 出租，资产处置更灵活；已合并的证暂不强制拆分。

那么自2月26日以后，交易一套带有产权车位的房产，在完成产权过户时，就会形成2套的过户。

也就是说，我们现在看到的3月的过户数量，是有一定的“水分”的。

以前一套 “房 + 车位”=1 套网签现在 = 住宅 1 套 + 车位 1 套同样一笔交易，套数直接变多。

在新政背景下形成的交易数据，与2月进行环比、与去年同期进行同比，就存在失真的情形。

关于成交数据中存在的统计偏差，虽难以从公开渠道获取精确量化指标，但基于市场结构性特征分析，总价600万元以上的房产普遍附带产权车位。若采取保守估算，假设当前成交量中约30%为“房+车位”打包交易，则需将名义成交套数除以1.3的系数进行折算，方能更客观地还原真实的房产交易规模。

鉴于三月行程未半，断言上海二手房市场已确立“小阳春”行情尚显草率。市场是否真正企稳，关键在于后续能否出现持续性的放量支撑。

综合研判，上海二手房市场目前大概率处于底部震荡区间，但这并不意味着即时反转；该低位盘整周期或许具有显著的长期性特征。

此外，从政策维度观察，相关部门为提振市场流动性、修复交易量，已密集出台多项针对性举措，显示出强烈的政策托底意愿与调控决心。