东京都心楼市“短炒”退潮?房产投资需警惕哪些新变数?

近年来，日本东京等核心城市的公寓价格持续走高，投机性短期转售现象愈发凸显，既扰乱了房地产市场的正常秩序，也让普通购房者陷入“购房难”的困境。

对此，日本房地产行业协会与各级政府积极出台调控举措，着力遏制投机行为、引导市场回归理性，而当前市场已显现出卖方定价松动、库存攀升等明显的降温迹象。

日本房地产协会3月12日透露，针对2025年11月制定的公寓投机性短期转售防控措施，已有41家公寓销售相关企业明确表达了实施意愿。

该协会共有162家大型开发商和公寓开发企业加盟，为摸清措施落地进展，协会于2月向会员企业开展问卷调查，在57家反馈的公寓销售企业中，41家表示“已确定实施”或“正积极推进落实”，其余部分企业因供应区域不在市中心、业务规模较小等原因，暂未制定实施计划。

据悉，为整治公寓短期转售乱象，日本不动产协会已于2025年11月推出一系列针对性调控措施，包括禁止房产交付前的转售行为、限制单套公寓购买户数、严格审核购房合同及登记名义等，要求各会员企业自2026年起，在新建公寓发售过程中自愿践行这些措施。

目前，行业头部企业已率先响应，三菱地所Residence已在东京23区及大阪市落地相关措施，住友不动产则将实施范围延伸至首都圈、大阪市、神户市、京都市的所有房产，同时将因再开发等项目获得监管放宽或补贴的房产也纳入管控范围。

在3月12日举行的记者座谈会上，日本房地产协会理事长吉田淳一（兼任三菱地所会长）表示：“尽管目前尚未看到调控的具体成效，但短期转售现象有望逐步趋于平稳。”

他同时指出，当前房价上涨的主要原因是建筑成本攀升及市场供需失衡，短期转售对房价的影响相对有限。

不动产经济研究所数据显示，2026年1月，东京23区新建公寓平均价格达1亿2126万日元，同比上涨16%，房价高位运行的态势仍未改变。

短期转售现象的核心特征的是高度集中于市中心核心区域。房地产调查公司东京Kantei3月24日发布的数据显示，该公司以房龄5年以内的公寓为调查样本，通过统计流通市场挂牌出售户数占总户数的比例，得出短期转售率。

2025年，东京23区短期转售率平均为2.49%，较上年的2.29%略有上升，而千代田区、中央区、港区等市中心区域的转售率显著偏高，分别达到4.92%、4.66%、4.57%，其中千代田区的转售率接近23区平均水平的两倍。

除东京外，日本其他城市也存在不同程度的短期转售现象。大阪市短期转售率平均为2.48%，其中北区、中央区表现尤为突出，转售率分别达4.65%和4.62%；札幌市北区的转售率更是高达9.76%，成为非东京地区短期投机转售最为集中的区域。

价格涨幅方面，东京23区转售公寓较新建时的平均涨幅达60%，其中中央区、港区的转售房源平均以新建价格的2倍挂牌，强势定价特征十分明显。

从具体房源来看，部分楼盘中20%的房源在建成5年内便被挂牌转售，投机痕迹显著。

东京Kantei首席研究员高桥雅之分析认为：“从东京23区整体来看，短期转售率并不算高，仍属于局部现象，但市中心热门区域及热门房源的高价转售，极易带动周边市场行情过热，引发连锁反应。”

值得关注的是，近年来市中心区域的转售率与价格涨幅均呈现大幅攀升态势，以千代田区为例，2019年该区转售率为2.24%、价格涨幅为22.3%，而到2025年，这两项数据分别攀升至4.92%和62.6%，投机热度升温趋势明显。

公寓投机性买卖的蔓延，已引起日本国家与地方政府的高度重视。

国土交通省2025年11月公布的实态调查结果显示，2024年1月至6月，东京23区交易的房产中，9.3%的房源在购入后1年内便转手出售，这一比例较2023年的5.7%大幅上升，短期投机行为的蔓延速度令人担忧。

地方政府层面，2025年7月，千代田区政府已向开发商组成的房地产协会提出要求，引入特别条款禁止部分新建公寓5年内转售，区长樋口高显直言：“照这样下去，这里将变成普通人无法居住的城市”，言语间满是对投机行为扰乱民生的强烈危机感。

房价的急剧上涨已开始影响市场交易态势，日生基础研究所资深研究员吉田资指出：“在市中心区域，已有一部分人群逐渐跟不上房价上涨的步伐，购房难度持续加大。”

东日本房地产流通机构的数据显示，2026年1月，东京都心3区（千代田、中央、港）公寓挂牌均价为每平方米334万日元，而实际成交价仅为255万日元，自2024年下半年以来，挂牌价与成交价的差距不断扩大，反映出市场对高房价的接受度正逐步下降。

库存数据进一步印证了市场的降温趋势。据东京Kantei数据显示，截至2026年1月，东京都中心6区公寓库存量达4260套，超过2023年3月的近期高点，创下历史新高，这意味着因未能达到卖方预期价格而滞销的房产正持续增加。

与此同时，降价销售的房产比例也呈上升趋势，曾经由卖方主导的强势定价策略已出现明显裂痕。

从行业自律到政府调控，日本正从多维度发力遏制公寓投机性短期转售，全力推动房地产市场回归以实际居住需求为主导的健康发展轨道。

尽管目前调控效果尚未完全显现，但市场已出现的降温信号表明，持续高热的市中心公寓市场正逐步趋于理性。这一趋势也对房产投资者产生了显著影响：短期投机者的生存空间被大幅压缩，依靠短期转售赚取差价的模式已难以为继。

对于长期投资者而言，市场回归理性后，公寓价格涨幅将逐步趋于平稳，投资回报周期可能拉长，需更加注重房产的区位价值、配套设施及长期租赁需求，理性评估投资风险，摒弃投机心态，转向价值投资。

未来，随着各项调控措施的进一步落地，日本公寓市场的投机乱象有望逐步缓解，既为普通购房者营造更公平的购房环境，也将推动房地产行业实现可持续发展。

有意向投资日本房产或者移居日本的朋友们，请咨询旭不动产（微信号：asahi-2013）。